2019年中國樓市最后的10大懸念

張大偉

摘要：房地產經濟牽動著金融系統、民生領域和國民經濟大局;誰也不可能保證自己完全踏準，在房價波峰波谷完成資產轉移。中國房地產市場短期看政策、中期看政策、長期還是看政策，政策邏輯歸根結底還是看經濟發展。

關鍵詞：15萬億;房價走勢;貸款利率

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）11-0028-30 收稿日期：2019-10-15

2019年很可能是過去10年最難判斷房地產市場走勢的一年。

全國房地產市場銷售面積也出現了40多個月的同比首次下調。房住不炒一直在強調。但從房地產企業的銷售數據看，依然刷新紀錄，土地市場雖然降溫，但部分企業依然在積極拿地。

這種情況，筆者總結一下2019年四季度樓市的10大懸念。

1 2019年房地產市場會突破15萬億的歷史銷售額大關嗎？

2018年，商品房銷售面積171654萬平方米，比上年增長1.3%，商品房銷售額149973億元，增長12.2%。

2019年1-8月商品房銷售額95373億元，增長6.7%，增速加快0.5個百分點。其中，住宅銷售額增長9.9%，見表1。

單獨看8月份數據，環比同比都有輕微上行。9月數據繼續環比上漲，這種情況下，2019年全年銷售額會不會再次刷新15萬億的歷史記錄？

2房價走勢會趨勢性下調嗎？

3 1個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅連續3個月相同;二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點;二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅與上月相同。

整體市場看，全國大部分城市明顯分化，見表2。

3房地產企業銷售額會不會觸頂？

大部分企業在9月份銷售均出現了一個高峰。截至日前，標桿房企公布2019年前9月銷售額的企業合計有30家，這30家企業前9月合計銷售額39240億，同比2018年同期上漲了18.2%。

單獨看9月份，這30家房企合計銷售額達到了5634億，環比8月份的4396億，上漲了28.1%。

4房地產貸款利率會不會下調？

整體看，LPR降低已經是趨勢，10月20日的再一次LPR報價預計會再次下調。

目前各地房貸額度基本平穩，出現明顯波動的不多，大部分銀行依然正常放款，利率微調很少。從全國主要的一二線城市看，目前利率水平相比2019年2季度有輕微波動，但80%以上城市依然是依然維持在過去2年的最低利率，目前看，所有城市的房貸利率相比2018年四季度，都沒有上行。

5哪些企業會在年末再搶地？抄底？

具體情況見表3。

6三四線城市會不會出現明顯調整？

三四線城市房價在棚改貨幣化逐步退出后，面臨一定的調整壓力，尤其是缺乏經濟基本面支撐、前期房價漲幅過大、土地供應較為充足的三四線城市，房價調整幅度可能更大一些。

2019年豬年中國房地產市場主要看三四線城市，在春節期間就體現了出來。對比2018年春節期間三四線城市的活躍，2019年整體看，返鄉置業明顯退燒，購房者愈加理性，大部分三四線城市的市場成交均比去年開始降溫。

大部分三四線城市樓市在2019年春節期間開啟了觀望+有價無市的現象。這也使得很多重倉三四線城市的房企開始銷售乏力。

2019樓市除非信貸政策出現明顯轉向，否則三四線城市從春節開始進人明顯調整期的可能性越來越大。

7會不會有城市開始松綁首套房購房資格認定

市場退燒，政策微調，這是趨勢，特別是年末年初的窗口期。

不要老看動不動幾個小銀行房地產貸款，房貸利率+首套房認定標準

本來這些銀行也沒什么房地產貸款業務。歸根結底房地產貸款的業務集中在幾個國有大行，在市場火爆的時候，有些外資有些股份銀行也會因為資金成本的原因有布局。但歸根結底市場90%以上的份額在工農建交等幾個大行。這些銀行的利率情況，房貸放款情況，代表了市場。

其他銀行的房貸政策一點市場意義沒有。核心是要看，首套房購房資格認定，首付成數。對于一二線城市來說，也同樣存在這個問題，如果認房又認貸不松綁，市場不可能有本質的變化。

8那個城市圈會比較活躍？

當下市場看，除了深圳周圍相對活躍，其他區域都在退燒甚至低迷。四季度會如何表現？

城市級別這個概念失效了，一二線和三四線的劃分意義不大，反而是城市圈、城市群會成為房地產投資的熱點。

中國房地產還遠遠沒有到崩潰的時候，因為城鎮化率戶籍人口城鎮化率，兩者之間存在著10幾個百分點的差距。這其中，除部分城市落戶難外，大部分都是買不起房的打工族，需求基礎依然存在。

9租賃價格繼續下跌？租賃企業繼續跑路？

四季度是窗口期，作為市場的淡季，租賃的二房東會不會出現集中跑路？

2018年大部分人都看到了7-8月一次明顯的租金上漲，對于2019年來說，公寓企業依然在大規模融資與擴展，但從經濟角度看，漲幅放緩下，年輕人收入漲幅并沒有增加，這種情況，2019年房租會如何走？

10房地產稅到底如何？

房地產稅落地的速度預期在加快，房地產稅是一個綜合性概念一切與房地產經濟運行過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。在我國包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。這也意味著很多人說的“房產稅”其實是“房地產稅”的一個組成部分。

穩步推進下的房地產稅，還需要一定時間。立法過程較長，3年內落地執行的可能性不大，房地產稅目前在積極準備草案階段，那么2019年-2020年兩會最大的懸念是，到底什么時候會提交草案？