千億房企產品力：偏科生優于三好生

張躍亮 王亞輝

摘要：未來整個行業規模遭遇天花板，但優秀房企的增長還遠未到頂，產品力或將成為這些企業的下一個“風口”。對于具體的產品而言，針對相同的面積如何提升空間的使用效率和附加值，也會成為企業產品力的思考重點，而文、理、工兼具的“全科”企業，才更有機會乘風破浪。

關鍵詞：好體驗;附加值;標準化;高溢價

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）11-0041-47 收稿日期：2019-10-14

過去常說：文科萬科、理科金地、工科中海。一直以來，產品力并沒有統一的量尺，畢竟適配客戶需求的產品才是好產品。

隨著市場對住宅產品的要求越來越高，既要舒適體驗，又要人文情懷，還要有科技加持，這時候企業就不能“偏科”了。

高考剛過去不久，結果和志愿都只決定了一時的選擇，而不是最終的必然。

與之類似，這幾年的房地產行業也在經歷選擇（堅守、退出）、分科（規模化、多元化）、大考（銷售額、利潤率）。當房地產回歸居住本質，產品力成為企業的必然選擇。

中國房地產測評中心發布的2018年產品力TOP40榜單囊括了80%的千億房企，可見產品力和發展能力有著不可分割的必然聯系。住宅品質成為企業規模化發展的必修“學分”。也可以看到，產品力開始要求企業向“全科”能力發展：

一是人文關懷，提升客戶體驗和附加值，相當于對文科生的要求;

二是體系標準，推動產品標準化、高溢價，相當于對理科生的要求;

三是技術支撐，包括品質管控和全專業協同等，相當于對工科生的要求。

本文引述了多家千億房企產品力在上述文、理、工要求上的策略與表現，雖然比較片段，可作為對“全科”產品的啟發與期許。

1“文”——好體驗與附加值

房地產市場化的20年，前半段由剛需主導，很長一段時間對房子的評判標準都是容積率、綠化率、得房率等量化指標，當前進入居住改善升級時代，從“居者有其屋”到“居者優其屋”，好房子的標準開始變得不一樣。

宋衛平2018年在綠城大學的第一課上提到，綠城的產品要成為集顏值、賢惠、聰明于一體的城市標桿。顏值、賢惠、聰明，反映了當前市場對產品力的共性要求——產品體驗、服務體驗和科技體驗。

1.1產品體驗：產品設計與硬件配套契合客戶需求

例如，龍湖會對首置、首改、再改、高端客群的敏感點進行分析形成敏感曲線，再根據客戶調研結果得出龍湖客戶敏感曲線，將客戶需求轉化為各類研發指標，滲透到每一處產品細節，指導最新的產品設計與戶型研發。

重慶龍湖圍繞用戶家庭的全成員生活周期和全家庭成長周期，通過“浸入式觀察”，提取了設計住宅用戶的337項指標;又如龍湖在廈門首創豪宅設計客戶調研表，面向廣大客戶征集產品設計意見與建議。

世茂也是類似理念，“先還原生活，再設計空間”。其戶型設計主張格局方正、更多南向面寬、全明采光、多1平方米空間設計、大客廳原則、動線分流規劃。例如世茂“璀璨系”產品會盡量多放大南向面寬，同時采用“大客廳”連通客廳、餐廳、廚房功能區域，制造出更多的聚會空間和小孩的嬉戲空間。旭輝第六代產品里的“巨廳”，也與世茂的“大客廳”形制不謀而合。

在園林景觀打造上，龍湖從五重景觀向五維景觀升級，五重維度由點到面，五種感受由淺人深。

以“精筑”為例，龍湖造園構景方法注重植物擺放的多角度審視;堅持“計算機輔助設計+手工堆泥確認小樣+施工前3D打印”三重工序進行景觀布置。

1.2服務體驗：觸點細節和標準動作融人人文關懷

例如融創服務體系涵蓋工地開放日、業主體驗小組、客戶拜訪、“一封家書”、總經理見面日等內容。

世茂的璀璨系在細節上改變了常規兒童區的完全開放設計，減少出口，避免孩子與家人走散，做去邊角化設計消除安全隱患，同時還考慮兒童游玩中的混齡情況。

金茂府針對居住的舒適性與家庭成員需求提煉了198個細節，在適老化細節上，比如衛生間人口做無障礙設計;地面增大摩擦系數，做防滑設計;淋浴房設置淋浴凳及扶手，還有臥室的緊急求助，等等。

1.3科技體驗：提升便捷性和安全性

金茂府的科技系統多輪迭代后，已完善到包含空氣、溫度、濕度、陽光、噪音在內的十二大系統，例如通過地源熱泵和毛細管網可保持室內溫度常年在22-27攝氏度;并從人性化細節提升居住體驗，如人戶、衣柜、起夜感應燈，衣柜阻尼系統、多功能收納系統、智能門鎖、絕緣軌道槽等。

中海與華為成立了聯合研發團隊，開展交互式、體系化、無線無感的智能化專項研發，著力打造智能家居、智能系統、智慧社區三個維度的智能化體系。

2“理”——標準化與高溢價

隨著千億房企項目不斷增加，為了保證經營結果，企業需要從管理一個項目向管理一類項目轉變，通過決策前置、設計前置，把80%的問題在標準制定中進行充分考量，用于支撐企業快速開發，并提升產品溢價。

2.1標準化的落地與產品線的建立

龍湖的“積木理論”主張標準化的模塊、個性化的拼合，從而實現產品的屬地化與多樣性。

世茂為了讓5大產品系有更好靈活性和落地性，采取了“集團標準化”與城市級別“屬地化”相結合。例如世茂集團在完成璀璨系產品白皮書以及8套標準施工圖圖集后，8大地區公司根據各城市建筑規范和市場的差異性，分批增補屬地化施工圖集，建構城市標準化體系，進而不斷完善世茂集團標準化圖庫，實現了集團標準與城市個性化的融合，最終讓世茂5大產品系有了很強的靈活性。目前世茂的設計標準化可覆蓋全集團70%-80%的項目。

藍光總部成立了獨立的研發和標準化中心，標準化一旦建立之后，會不斷迭代和更新，戶型每半年局部迭代一次，每兩年完成一次換代。目前，藍光集團戶型庫已經擴充到67個戶型，另20%的“屬地化”體現為華南、四川、華中、山東、京津冀區域的戶型庫，創新戶型如果能被廣泛復用，也會沉淀到集團戶型庫中。