傳統房企怎樣才能做好產業地產

摘要：企業憑什么要進入你的園區，很多人找房地產中介將企業吸引過來，這是錯誤的，因為定位不同，不是所有的產業都要進入。很多企業做產業地產定位不清晰，同時不善于打造產業生態。園區首先要解決企業憑什么進入，進入后如何提供增值服務，幫企業快速成長，快速發展，這非常關鍵。

關鍵詞：開發模式;戰略研判;商業模式;產業定位

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）11-0048-51 收稿日期：2019-10-15

面對“限購、限貸、限售、限價”等一系列政策調控和日益緊迫的市場環境，以及我國新型城鎮化帶來的時代機遇，傳統房企轉型升級發展已是大勢所趨。然而不少房企轉型產業地產之路并不順利。

1產業地產是什么？

產業地產針對的區域經濟與目標產業，打造軟硬一體的產業聚集平臺，營造創新創業的發展環境。產業地產一方面建設企業生產作業、商務辦公所需的綜合性物理載體與配套設施，另一方面搭建企業創業成長所需的、具有化學效應的系統化公共服務平臺。顯然，產業地產是工業地產的升級版。

產業地產是地產與產業的有機融合，追求的是“1+1+1>3”（3個“1”分別為產業園區、入園企業和所在區域）的放大效應。在產業與地產合縱連橫的演繹過程中，一個成熟的且有遠大目標的產業地產商，應該做到產業與地產并重，且重在產業;開發商與運營并重，且重在運營;短期與持續并重，且重在持續。

2傳統房企為什么做不好產業地產？

產業地產的主要客戶是企業，議價能力較高，只有了解并抓住企業的需求痛點，并建立一套行之有效、因地制宜的服務體系，才能夠吸引企業人園。

2.1開發模式不同

相對于傳統房企的“快拿地、快開發、快銷售”的短平快操作模式，產業地產的培育和發展需要較長的周期，開發難度更大，且涉及融資、開發、服務、招商、產業培育等因素，要求較高，對項目操盤手的需求更嚴格。

2.2人才結構不同

房地產與產業地產是兩個完全不同的行業，傳統房企的高管只適應于房地產的開發模式，無法快速匹配產業地產的開發模式。

2.3公司機制不同

對于轉型房企而言，多年房地產運營模式、績效制度、激勵制度根深蒂固，而產業地產需要長時間的專業運營，原有的制度并不適合產業部門人員的付出和發展。

總的而言，開發商沒有抓住產業地產的本質，還停留在當年做地產的概念。企業憑什么要進人你的園區，很多人找房地產中介將企業吸引過來，這是錯誤的，因為定位不同，不是所有的產業都要進入。很多企業做產業地產定位不清晰，同時不善于打造產業生態。園區首先要解決企業憑什么進入，進入后如何提供增值服務，幫企業快速成長，快速發展，這非常關鍵。

3產業地產開發創新思路

產業地產開發關鍵詞為：開發模式、戰略研判、商業模式、產業定位、產品定位、市場定位、空間規劃、運營策略。產業地產需要結合產業地產的發展趨勢和最新實踐，適應創新創業、互聯網+和金融創新的大環境，從產業地產項目的商業模式、開發操作、發展路徑等方面進行創新的思考，探討新的發展思路和發展路徑，見表1。

4典型案例分析

華夏幸福創立于1998年，主要業務分為產業園區和房地產開發。而產業園區業務包括產業新城和產業小鎮，是華夏幸福的核心業務和競爭優勢。華夏幸福旗下的產業園區主要集中在電子信息、高端裝備、新能源汽車、航空航天、新材料、生物醫藥、文化創意等10大產業。據統計截至2017年末，華夏幸福在中國境內共有53個產業園區，主要集中在京津冀與長三角地區，分別有14個和18個產業園區，其中在營10個園區，在營建筑面積約為9.62億平方米，見圖1。

固安是華夏幸福起步的地方，固安產業新城位于北京天安門正南方向50公里，于2002年6月28日奠基。迄今已累計引進600多家企業，招商引資額超過1400億元，約30家高?？蒲袡C構落戶。園區主要產業包括新型顯示（OLED）、航空航天、生物醫藥以及智能網聯汽車等高科技產業，見圖2。

在固安產業新城的開發中，華夏幸福采用了PPP市場化運作（即政府與社會資本合作）模式接受合作區域地方政府委托，與其簽訂長期性的合作開發協議，為園區提供包括規劃設計與咨詢、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、產業發展服務以及城市運營服務共六大類綜合解決方案。這種為園區提供綜合解決方案與政府的角色進行了對接，同時針對客戶企業也有相應的產業發展服務，包括公司在委托園區內進行的產業定位、產業規劃、城市規劃、招商引資、投資服務、產業升級等。

這種上承政府，下接企業的開發商模式有效的補齊了地方模式中可能存在的短板，能夠同時滿足企業和地方發展的要求，實現企業的園區落地。

華夏幸福在固安的盈利主要是通過政府的購買服務，具體包括規劃設計與咨詢、土地整理、基礎建設、產業發展服務：以及城市運營維護等，見表2。

入駐企業上繳費用成為園區收入，地方政府按照國家規定繳納至地方財政后，按約定比例留存，剩余部分納入財政預算支出，作為支付公司服務費用的來源。也就是說在開發建設方面，開發商是作為連接政府與入駐企業的中間人存在，而在盈利方面，政府是連接開發商與入駐企業的中間人，這樣的合作關系既能夠提高生產效率，也有效地幫助地方政府提高了綜合實力。

同樣地，華夏幸福也在園區內建設了房地產項目，有包括孔雀城、劍橋郡等共25個住宅項目，實現區域產業與人口的導人，提升區域粘性，是產業地產的合理補充與完善。華夏幸福也將園區的房地產業務與產業園區業務并列為其核心，讓房地產與產業園協同發展。房地產項目既滿足了園區居民的居住需求，也讓華夏幸福的投資成本得以快速回流。

5房企轉型產業地產有哪些建議？

現階段是產業地產布局拿地的最佳時機，產業地產的發展邏輯中，城市選擇是基礎，品牌效應是核心，產業選擇是關鍵，運營服務是保障，對于轉型產業地產的傳統房企，在發揮好開發商優勢的基礎上，應做好以下四點：

5.1先城后產，布局產業地產

在尋找城市進入時，家產業適合采取由城到產的選擇邏輯。重點關國家級城市群，尤其是珠三角城市群粵港澳大灣區和京津冀城市群的天津和雄安新區中的產業發展機遇，深入研究這些城市群的產業轉移規律，以更好地布局產業地產項目和幫助企業客戶選址。具體到單個城市時，在考慮城市經濟、人口、交通等因素的基礎上，不僅對城市的創新創業環境、營商環境和綠色環保等因素進行評估，還要進一步結合產業的活躍度、產業集聚度以及核心產業競爭力進行評估，將城市區域和產業定位合理匹配，打造和核心培育產業相關的專業性產業園區。

5.2整合資源，樹立專業品牌

一方面要發揮平臺優勢，重點加大以下四個方面資源的整合：第一，具有成功操盤經驗的園區運營商，尤其是政府平臺類園區運營商;第二，具有產業資源的專業產業研究院;第三，與地產開發及智慧城市建設相關的上下游實體企業;第四，有利于園區服務體系完善的相關產業服務機構。通過與其建立戰略合作伙伴關系，聯合開展項目運作，打造標桿項目，擴大在產業地產領域的影響力;另一方面要加快布局成立產業研究院等，并聯合相關機構常態化發布產業白皮書、舉辦相關會議，以此增強在產業地產領域的話語權，此外，相關項目也應積極申報國家掛牌，提升項目的行業影響力。

5.3聯動主業.發力相關產業

圍繞主業的生態化布局，能夠真正實現地產和產業協同發展，并通過科技元素的注入提升園區產品品質，以及吸引力、競爭力。

5.4揚長補短，精細化運營體系

充分發揮地產商敏銳洞察“人”需求的能力，尤其是城市更新中高層次人才需求，包括創業創新的需求、自我表達的需求、健康生活的需求、社交以及文化的需求等，并圍繞人的需求進行產品和服務創新。一方面，要繼續堅持“做好每個細節，創造美好家園”的開發理念，打造綠色、智能、人文、宜業的產業園區產品。另一方面，以社區運營中積累的資源為突破口，做強、做優、做亮“物業”和“商業”服務。