房地產行業的專利保護研究

關鍵詞 專利 發明 實用新型 外觀 房地產

作者簡介：劉迎春，北京市金杜律師事務所專利部合伙人。

中圖分類號：D923.4 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.11.130

改革開放以來，中國經濟不斷發展，房地產行業為中國經濟的快速增長做出了巨大貢獻。房地產行業作為涉及房地產開發、建設、經營、管理、維修、裝飾、服務的綜合性產業，與高科技行業相比，乍一看似乎和專利扯不上什么關系。特別是在近幾年筆者接觸的多位房地產行業的領軍人士中，他們最初都認為他們從事的行業不會與專利有什么或者太大關聯。

但是實際上，很多著名房地產企業都有過設計被抄襲的經歷，建了有特色的建筑并且花大力氣宣傳推廣，為大眾熟知之后就有幾乎一模一樣的建筑出現。還有的建筑設計公司苦心研發了新型建筑結構、材料或者施工方法，很快被他人未經允許進行商業利用。經過探討之后他們會發現，專利可以在很大程度上保護房地產企業，及時申請專利并做好宣傳工作，可以有效防止侵權行為，為房地產企業的發展保駕護航。

我國專利涉及發明、實用新型和外觀設計三種保護類型 。發明專利保護的是對產品、方法，或對產品、方法的改進提出的新技術方案。實用新型專利保護的是對產品的形狀、構造，或形狀、構造的結合所提出的實用的新技術方案。外觀設計專利保護的是對產品的形狀、圖案或者其結合，以及色彩與形狀、圖案的結合所作出的富有美感并適于工業應用的新設計。

從房地產行業最初的設計開發、建設、直到建設完成后的裝飾裝潢，會涉及到建筑物的形狀和構造、建筑材料、建造方法、所使用的工具設備等的改進，很多可以通過發明和實用新型專利來保護。而對于建筑物、工具設備等的外觀，則可以通過外觀設計專利來保護。

讓我們通過檢索來看看當前注意到專利保護的房地產企業提交了哪些專利申請，這樣就可以更好地理解專利可以對房地產行業的哪些方面提供保護。

就近期公開/公告的專利/申請來看，內容涉及了方方面面：涉及最多的是各種建筑結構和構造，還有的涉及施工方法和建筑工藝，以及建筑材料，另外，還涉及一些建筑的外觀。

例如，如下一些專利申請涉及建筑的各種小結構的改進：專利申請CN201910589671.9涉及仿古磚、仿古磚表面加工裝置及仿古建筑。專利申請CN201910635402.1涉及包括節點域外套管、波紋板和兩個隔板的隔板貫通式梁柱節點及采用所述節點的建筑。專利申請CN201910663550.4涉及一種不易變形的建筑工程模板方通緊固連接構件。專利申請CN201910613788.6涉及墻體模塊與角柱的連接節點結構及裝配式建筑。專利申請CN2019 10657829.1涉及一種鋼結構建筑加固結構。專利申請CN20191 0647320.9涉及一種帶有插接結構的柱梁連接節點、建筑框架結構以及建筑體。

一些專利申請涉及拼插式建筑機構：專利申請CN201910646 445.X涉及一種通過包含榫頭和榫槽的插接結構插接裝配的裝配式拼插建筑體。專利申請CN201910590701.8涉及一種包括采用插接方式連接的安裝柱和墻板的裝配式建筑結構。專利申請CN201910646476.5涉及一種包括多個面上的榫頭和榫槽以便契合固定的磚體、墻體以及建筑體。專利申請CN201910646456.8涉及一種通過插接部和安裝槽配合的裝配式樓梯組件、樓梯以及建筑體。

還有如下專利申請CN201910622096.8、CN2019106576 52.5、CN201910700700.4、CN201910597648.4、CN20191059619 6.8、C N201910595415.0、CN201910601983.7均涉及建筑墻體的各種改進。

不僅僅是關于形狀構造的改進，還有專利申請涉及工藝等：專利申請CN201910594223.8涉及一種能夠保證保溫層的連續性的近零能耗工業建筑屋面系統及其安裝工藝。專利申請CN2019 10646470.8涉及具有構造柱和連接磚的建筑體及構筑方法。專利申請CN201910646043.X涉及一種拱形建筑通風口隱形裝飾結構及其施工方法。專利申請CN201910646468.0涉及一種具有裝飾塊的建筑體及構筑方法，其中外飾塊經連接卡條與墻體卡接，避免使用砂漿粘接。專利申請CN201910620440.X涉及一種適用于規劃在懸崖上的酒店建筑物及其建造方法。

如下專利申請涉及到建筑用材料：專利申請CN20191061113 0.1涉及一種導熱系數低的新型建筑保溫材料，采用粉煤灰作為原料，節能環保且降低生產成本。專利申請CN201910612010.3涉及一種絕熱防火建筑保溫材料，利用廢舊泡沫提高材料的防火阻燃性能。專利申請CN201910633741.6涉及一種預制裝配式建筑水泥基用快凝高強粘結性材料。專利申請CN201910629042.4涉及一種裝配式建筑用高粘接性硅烷改性聚醚密封膠及其制備方法。

不僅僅是施工工藝、方法、磚瓦構造、墻體結構體現了智慧和匠心，房地產行業有很多引人注目、別具一格的建筑物設計，凝聚了設計師的心血。雖然取決于特定地理條件、不能重復再現的固定建筑物、橋梁等不能夠被授予外觀設計專利權，但是并不取決于特定地理條件且可重復再現的建筑等還是可以申請外觀設計專利的。檢索到的很多外觀設計專利涉及到例如商務樓、醫療樓、住宅樓、游客中心、汽車站、博物館、圍墻、大門和景橋等建筑：

ZL201830234586.7（建筑物（商務樓））、ZL201830234587.1（建筑物（醫療樓））、ZL201830234592.2（建筑物（商業住宅樓））、ZL2 01830081128.4（建筑物（大樓））、ZL201830186163.2（建筑物）、ZL201830081502.0（建筑物（影院））、ZL201830234593.7（建筑物（汽車站））、ZL201830234594.1（建筑物（博物館））、ZL201830135 455.3（建筑物（游客中心））、ZL201830048026.2（建筑物（蛋型））、ZL201730557929.9（冷卻塔裝飾外立面（長江思源））、ZL201430 327076.6（景橋）、ZL201530055845.6（兒童游樂攀爬假山）、ZL20 1730014897.8（門面圍墻）、ZL201730428811.6（圍墻（1））、ZL201 730429159.X（圍墻（2））、ZL201730666431.6（建筑大門）等等。

可見，就房地產行業而言，小到一磚一瓦，大到橋梁、大廈，都可以通過各種形式利用專利來保護。有的企業傾向于保護建筑的外觀，有的企業傾向于保護設計構思，關鍵是選擇好時機、確定好保護思路，及時提交專利申請。實踐中有的房地產企業意識到需要用專利加以保護，但是是在建筑已經建好對公眾銷售后才拍照遞交外觀設計專利申請，顯然已經建造好的建筑已經成了現有設計，破壞了申請的可專利性。因此，房地產企業對于專利申請的時機也需好好把握，要及時盡早遞交專利申請，申請遞交后再進行施工或者公開宣傳工作。

根據《專利法》第11條的規定 ，在獲得發明和實用新型專利權之后，除非是專利法規定的特殊情形，他人未經許可的為生產經營目的制造、使用、許諾銷售、銷售、進口其專利產品，或使用其專利方法以及使用、許諾銷售、銷售、進口依照該專利方法直接獲得的產品，將會是被禁止的。在獲得外觀設計專利權之后，除非是專利法規定的特殊情形，他人未經許可的為生產經營目的制造、許諾銷售、銷售、進口其外觀設計專利產品，將會是被禁止的。

如果房地產企業及時申請了專利，那么針對上述提及的他人未經允許商業利用苦心研發的新型建筑結構、材料或者施工方法的行為，就可以搜集好證據提起專利侵權訴訟，要求賠償或者支付許可使用費。

對于外觀設計專利保護，僅僅限制了他人未經許可的為生產經營目的制造、許諾銷售、銷售、進口其外觀設計專利產品的行為，而對于他人未經許可的為生產經營目的使用外觀設計專利產品并未禁止。那這是不是意味著外觀設計專利保護對于房地產行業沒有意義呢？

當然不是。在實踐中，有房地產企業設計好諸如小型景觀橋、大型地燈、牌樓、或者門墩等產品后，委托加工公司制造后放置于所建造的小區或者院落中，之后加工公司又未經房地產公司允許制造同樣的景觀橋、地燈、牌樓、或者門墩銷售給其他客戶。雖然對于購買加工公司未經允許制造的景觀橋、地燈、牌樓或者門墩后使用的其他客戶并不侵犯該房地產公司的外觀設計專利權，但是未經權利人允許為生產經營目的制造、許諾銷售和銷售該景觀橋、地燈、牌樓、或者門墩的行為則侵犯了專利權。擁有專利權的房地產公司可以進行維權，卡住制造源頭可以很好地進行保護。此外，獲得專利權后在企業項目推廣應用時也可大力宣傳有專利的保護，起到一定的威懾作用。

可見，并不是只有高科技行業才需要專利保護，房地產行業同樣需要各種形式、方方面面的專利保護。而好好謀劃專利策略，可以為房地產企業更好地保駕護航。

注釋：

中華人民共和國專利法（第1版）.北京：知識產權出版社，2010年版，第5頁，第7頁.