淺析國有企業做好“三供一業”物業職能分離移交工作應注意的問題

摘 要：“三供一業”分離移交工作是國有企業剝離社會職能的重要一環，也是深化國有企業改革的重要內容。自2016年分離移交工作啟動以來，至今已基本完成“三供一業”整體分離和移交，但由于物業職能的分離移交工作即復雜又系統，諸多的環節和繁瑣的流程時常影響總體工作的推進。鑒于此，本文對做好“三供一業 ”物業職能分離移交工作應注意的問題進行了探討，以期有所借鑒價值。

關鍵詞：國有企業;物業管理;分離移交;施工改造。

1 引言

“三供一業”物業管理職能的分離移交涉及面廣，政策性強，操作復雜，特別是在項目施工改造、項目變更、工程竣工驗收和審計、政府接收等方面，極易出現痛點和難點，一定程度上影響了整體工作的進展。本文結合政策要求及工作實際，對國有企業家屬區“三供一業”物業職能分離移交中的難點進行了分析和論述，并提出了相應的處理方法，以解決在工作中遇到的相關問題。

2 “三供一業”物業職能分離移交的基本概況

1）總體要求。依據《國務院辦公廳轉發國務院國資委、財政部關于國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作指導意見的通知》（國辦發〔2016〕45號），在分離移交工作中，可對家屬區相關設備設施進行必要的維修改造，達到城市基礎設施的平均水平，并交由專業化企業或機構實行社會化管理。

2）相關規定。（1）原則上先完成移交，再維修改造，按照技術合理、經濟合算、運行可靠的要求，以維修為主、改造為輔，促進城市基礎設施優化整合。（2）移交企業要做好移交資產清查、財務清理、審計評估、產權變更及登記等工作。接收單位為國有企業或政府機構的，依據《財政部關于企業分離辦社會職能有關財務管理問題的通知》（財企〔2005〕62號）的規定，對分離移交涉及的資產實行無償劃轉，由企業集團公司審核批準，報主管財政部門、同級國有資產監督管理機構備案。（3）國有企業職工家屬區的物業管理可由國有物業管理公司接收，也可由當地政府指定有關單位接收，支持實力強、信譽好的國有物業管理公司跨地區接收移交企業的物業管理職能。已經進行過房改的職工家屬區，也可在當地政府指導下，由業主大會市場化選聘物業管理機構，或者施行業主自我管理。

3 “三供一業”物業職能分離移交實施中存在的問題

1）項目變更的程序和內容繁雜。在施工過程中，部分家屬區維修改造項目因設計缺項、政府規劃調整、原材料價格變動及居民意見等原因造成項目的工程量出現變更，特別是因各類因素調整導致重新核算的造價超過中標價等，作為建設方的國有企業不清楚如何履行項目變更程序及確認變更的工程量，從而導致變更的工程量在項目竣工結算時不被認可，引發雙方糾紛。

2）對“先移交后改造”方式缺少監督和制約。部分職工家屬區采用“先移交后改造”的方式，即先與接收單位簽訂分離移交協議，將物業職能全部移交，并按照協議約定支付家屬區維修改造資金，由接收方負責改造。但在實際工作中，一旦完成物業職能和改造資金移交后，移交方對接收方也就失去了協商的主動權，具體維修改造的工作進度和完成情況無法及時掌控，給財政補助資金的使用帶來了監管空白。

3）國有資產的移交事項存在盲點。“三供一業”分離移交所引起的國有資產劃轉主要是因家屬區移交所產生的，包括物業配套設施和部分經營性資產的移交，有的國有企業或作為接收方的地方政府，對國有資產的移交事項還存在盲點，對國有資產的形成、財務處理和產權關系還不清楚，甚至移交或接收的資產權屬不清，導致在移交工作中往往出現反復。

4）業主委員會成立難度較大。按照“三供一業”物業職能分離移交的有關規定，每個職工家屬區在移交前都應按照要求同步啟動業主委員會的成立工作。分離移交的職工家屬區多屬于上世紀建成的老舊小區，經過多年變遷，多數職工都已把原家屬區內的房產出售或租賃，原企業的職工數量基本不超過現有家屬區內居民數的30%，加上新住戶的不積極和業主委員會成立流程的復雜，導致該項工作難度極大，完全成立的寥寥無幾。

4 “三供一業”物業職能分離移交的有關工作建議

1）完善項目變更流程。針對物業維修改造過程中出現的項目變更，建議國有企業按照下列程序進行：一是由建設方組織有關各方召開項目論證會，變更請求主體得到建設方同意。二是依次在變更簽證上附變更請求主體的意見和原招標代理機構出具的項目變更審核報告。三是在變更簽證上加蓋設計方、監理方、方案評審方（一般指最初設計方案的評審機構）、施工圖審查方、施工方和建設方的公章。四是建設方（國有企業）要嚴格履行項目變更的內部決策程序。

2）充分論證項目變更內容。在建設工程項目中，部分地區出臺過工程結算價一般不超過中標價10%的地方性指導意見。但從司法實踐中，基于《合同法》第六十條和《招標投標法》第五十九條的規定精神，法律一般以尊重客觀事實為基本原則，可以支持合理的變更工程量，不會以上述類似的指導意見作為法律裁判的依據，從而確認建設方的不當得利。同時，還要依據招標文件的有關規定，如果招標文件對此沒有明確說明，就意味著該工程項目可以允許變更，或者變更的工程量可以超過中標價的10%，在合理范圍內可以不需要重新進行招投標。

3）加強維修改造的事中監督。依據“三供一業”財政補助資金的相關規定，移交方是財政補助資金使用的被審計主體，對其使用和物業改造工程進度負有督促、監督之責，不是所有的責任一交了之。因此，筆者建議采用“先移交后改造”的企業要通過工作函等形式積極與接收方溝通，一是在物業職能分離移交協議或補充協議中與接收方明確各自的權利義務，細化工作分工，加強工作協同。二是加強對家屬區維修改造工作的過程監督，督促接收方承擔起維修改造主體責任，掌握工程進展和財政資金使用情況，及時收集相關資料，以備財政補助資金審計之需。

4）厘清國有資產權屬關系。一是對無償劃轉的國有資產要界定產權關系，特別是因歷史遺留問題導致的產權不清的國有資產，要進一步加以明晰。對有證資產，移交方要嚴格履行內部決策程序，及時與接收方辦理產權變更。對無證資產且短期內難以辦理權證的，要與接收方在移交協議中明確該資產的相關事項和法律責任，并以移交使用權或經營收益權為主。二是要按照項目分類核算維修改造成本，并形成資產移交，待財政審計清算后，做好賬務核銷工作。

5 結語

國有企業職工家屬區“三供一業”物業職能分離移交是一項復雜的系統工程，一直是國有企業剝離社會職能中難啃的“硬骨頭”。文章通過論述物業職能分離移交中的關鍵環節和痛點難點的工作實踐，以促進構建良性移交的分離管理模式，實現國有企業職工家屬區“三供一業”全面順利移交。

參考文獻

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作者簡介

歐園（1986-），男，漢族，安徽合肥人，研究生，安徽省國有資本運營控股集團有限公司，研究方向：國有企業改革和管理。