對房地產(chǎn)企業(yè)成本管控要點的研究

賴朝萍

摘 要：本篇文章首先對加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的意義進行闡述，從規(guī)劃設計階段、項目施工階段、工程竣工階段三個方面，對房地產(chǎn)企業(yè)成本管控要點進行解析，并以此為依據(jù)，提出房地產(chǎn)企業(yè)成本管控對策。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?成本管控 ?要點

從房地產(chǎn)企業(yè)自身角度來說，成本管控作為增強企業(yè)核心競爭實力的重要方式，所以，要想促進企業(yè)成本管控體系的優(yōu)化，同時將其自身應用效應充分發(fā)揮，當前房地產(chǎn)企業(yè)管理人員在精確市場發(fā)展趨勢的同時，對企業(yè)成本管控格局加以適當調整，從根源上對企業(yè)整體運營過程成本支出加以科學把控，從而及時找出成本管控中存在的不足，并提出對應的改進對策實現(xiàn)企業(yè)成本管控水平的全面提升，給房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展保駕護航。

一、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的意義

在新時期背景下，成本管控針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，是保證其運營發(fā)展目標順利進行的重要因素。具體來說，其可以給房地產(chǎn)企業(yè)接受新項目提供精準的數(shù)據(jù)參考，在減少企業(yè)成本投放的同時，還能實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)成本中各項后風險因素進行把控，從基礎上推動房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。由此可以得知，當前房地產(chǎn)企業(yè)為了提高自身運營管理水平，增強核心競爭實力，迎合時代發(fā)展要求，獲取更多的市場機遇，需要從根源上提高企業(yè)成本管控的有效性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控要點

（一）規(guī)劃設計階段

房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)劃設計環(huán)節(jié)中的成本管控要點有三個，一個是土地成本，另一個是設計階段開發(fā)成本，最后一個是房地產(chǎn)項目在勘察設計、施工、監(jiān)理等招標成本。

（二）項目施工階段

房地產(chǎn)企業(yè)在項目施工過程中的成本管控要點具體展現(xiàn)在三個方面。首先，確保工程項目合同可以按照閱讀進行，避免發(fā)生工程推遲而出現(xiàn)的誤工成本。其次，施工方案改變造成的人力資源、物力資源以及財務資源的增加。最后，在施工環(huán)節(jié)中材料采購成本、材料應用不規(guī)范而出現(xiàn)的資源大量消耗成本。

（三）工程竣工階段

房地產(chǎn)企業(yè)在工程竣工環(huán)節(jié)中成本管控要點體現(xiàn)在兩方面。第一，工程項目竣工結算書價格審核是工程造價的參考，并且也是工程項目成本歸集計量憑證。第二，成本歸集核算是否合理將會給工程結算成本合理性和精準性帶來直接影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控對策

（一）規(guī)劃設計階段成本管控

規(guī)劃審計作為房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的側入點，將會給企業(yè)效益獲取帶來直接影響。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好土地成本管控工作。土地成本占據(jù)整個房地產(chǎn)項目較大占比，開發(fā)商在拿地之前，需要對土地實際情況、規(guī)劃要求等有所了解，并對項目投資可行性加以探究，結合國家宏觀調控政策，選擇對應的產(chǎn)品定位惡化戰(zhàn)略，對項目預期收益、成本、造價等加以評估，制定項目決策方案，防止造價遠遠高于企業(yè)效益，讓企業(yè)陷入困境之中。其次，注重設計審核內容。經(jīng)過調查得知，房地產(chǎn)項目初步設計環(huán)節(jié)、施工圖紙設計環(huán)境將會給工程造價帶來直接影響。從房地產(chǎn)開發(fā)項目角度來說，需要采用招標方式向專門設計部門公開征求對應設計方案，經(jīng)過比較分析，選擇最合理的設計方案。工程設計管理部門需要根據(jù)設計要求，對招標企業(yè)提供的設計方案進行審核，其中包含了房地產(chǎn)項目整體結構、設計方案和行李、裝修標準等。在注重設計新穎的基礎上，還要保證設計的實用性，避免過于注重設計而造成資源的大量消耗，讓開發(fā)項目價值和市場銷售定位相統(tǒng)一，防止額外費用的投放。最后，招標環(huán)節(jié)作為成本管控的核心環(huán)境。通過采用公開招標的方式，可以實現(xiàn)對成本的科學把控，減少不必要成本的投放，避免在招標環(huán)節(jié)中存在各種舞弊現(xiàn)象，防止招標人員私下出現(xiàn)“串標”、“圍標”等行為，給企業(yè)自身利益帶來直接影響。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)招標一般涉及了勘察設計、工程項目施工、工程監(jiān)理、工程材料采購招標等內容，在進行招標時，需要做好相關企業(yè)核查工作，保證材料供應商資歷滿足工程要求，簽署對應的合作合同，對工程項目地質環(huán)境進行勘察、設計和規(guī)劃，從各個環(huán)節(jié)入手，實現(xiàn)成本造價的管控，對材料超領情況加以約限，保證工程項目整體成本管理質量，確保工程項目施工效率和質量。

（二）工程施工階段成本管控

從施工環(huán)節(jié)來說，成本管控相對比較繁瑣，需要從全過程方面入手實現(xiàn)把控。首先，在合同簽署過程中，嚴格按照合同要求進行施工。在房地產(chǎn)項目招投標結束以后，房地產(chǎn)企業(yè)應該簽署對應的工程項目施工合同，明確施工范疇以及施工質量標準，并做好施工以及合同變更管理工作，一旦發(fā)現(xiàn)問題，基礎處理，防止延長施工進度，增加不必要施工成本。其次，在施工過程中，做好施工設計工作，嚴禁在施工過程中施工方案頻繁變動。在工程項目施工之前，經(jīng)過考核驗證，應該設計并選擇比較經(jīng)濟、合理的施工設計方案，做好施工組織規(guī)劃工作，降低工程設計方案變更數(shù)量，如果需要變更，則需要從經(jīng)濟性、整體性等方面入手，綜合思考工程設計變更情況，防止由于工程項目變更而導致工程項目成本的增加。做好施工過程管理工作，采用合理的方式，及時簽證，特別是隱蔽工程簽證，需要從嚴進行審核和處理[3]。最后，做好施工材料成本管理工作。減少材料成本投放，能夠有效的降低工程項目造價成本。在工程項目施工過程中，需要采用質量過關的施工材料，在材料采購時，采用甲方供應材料方式，選擇高資歷、高品質的供應商，與其建立長久的合作關系，在保存材料質量的同時，還能減少采購成本。在材料入庫時做好管理工作，辦理相應的登記手續(xù)，定期盤點，嚴格把控甲供材超領現(xiàn)象，余料及時收回，防止在施工環(huán)節(jié)中存在浪費現(xiàn)象。

（三）項目竣工階段成本管控

在工程竣工環(huán)節(jié)中是成本管控的最后階段，做好工程項目竣工結算工作，將會給工程造價帶來直接影響。房地產(chǎn)企業(yè)需要結合工程項目竣工驗收備案要求，根據(jù)最終竣工圖紙、驗收標準等，加強工程驗收把控，認真審核工程竣工結算書，審核價格是否規(guī)范合理、工程量是否精準無誤、手續(xù)是否完善等。通過內部審計以后，把對應工程結算資料傳送到工程咨詢部門進行統(tǒng)一審核，由獨立第三方機構核查工程項目質量和情況，精準核算工程造價，避免虛報工程造價現(xiàn)象，影響企業(yè)自身利益。采用部門則需要根據(jù)審核結果，做好成本核算歸集工作，并結算工程款項，嚴格防止存在成本虛增現(xiàn)象。針對虛假狀況，應該嚴格審核。

四、結束語

總而言之，隨著管理方式的不斷改進和優(yōu)化，給房地產(chǎn)企業(yè)成本管控工作提出了嚴格的標準，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控內容需要從工程勘察設計、項目施工、工程竣工等方面入手，加強成本管控，合理分配管理職責，加強問責，在提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管控水平的同時，減少不必要成本投放，引導房地產(chǎn)企業(yè)運營目標的順利實現(xiàn)。

參考文獻：

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