美的置業“樓塌塌”千億負債現危局

陳淑文 朱耘

力沖千億的美的置業（03990.HK）曝出了項目安全事故。

2019年10月28日16時21分，美的置業位于貴州貴陽觀山湖區的一項施工在建停車場發生局部擋墻垮塌事件。截至10月29日凌晨3點，10名失聯人員已全部找到，其中8人不幸遇難，2人受傷。10月29日，美的置業在官方微博發表聲明稱，將不惜一切代價救治傷員，全力配合政府開展事故原因調查，已責令項目全面停工，全面排查安全隱患。

哪里出了問題？

出事的貴陽美的廣場開發公司為貴陽國龍置業有限公司，這家公司在2017年之前由永貴能源開發有限責任公司全資所有，2017年美的西南房地產發展有限公司成為占股90%的股東，永貴能源退居占股一成的小股東。彼時，美的置業接盤了永貴能源正在開發的項目，項目名稱也由當初的龍宇城市廣場改名為美的廣場。

在美的置業獲得控股權后，美的廣場改變了項目規劃?！渡虒W院》記者從貴陽市自然資源和規劃局網站翻閱到，美的廣場在項目申報中和項目審批材料中，做了關于新增不計容面積（車庫面積）的情況說明：“本項目在設計初期為減少土方開挖，對基地建設影響小的大背景下，將地下車庫設計為平層車位與機械車位混合設置。地庫只做到地下二層，總停車數滿足規劃要求。但在經過多輪方案優化后，建設方充分考慮未來實際使用情況，將原來機械車位取消，全部改為平層停車，此舉可以大大提高停車效率，因此本輪調整時將地下車庫多做一層，局部做到地下三層，并在地下一層上空局部加設一層夾層車庫，總停車數仍為1900輛，滿足規劃要求。”

按美的置業的聲明，該工地發生的是局部擋墻垮塌事件。一名業內建造師告訴《商學院》記者，本來設計方案基坑深度只有兩層，如果改動成3層半，深度越大，擋墻承受的土體荷載也大。當土體荷載大于擋墻的承受力，擋墻就會發生坍塌。

《商學院》記者就美的廣場是否因改變了項目規劃致函美的置業媒體對接人，其表示，目前政府正在主導調查事故的具體原因，以官方口徑和企業聲明為準。

10月30日，《商學院》記者來到貴陽坍塌事故現場，工地已經全面停工，周邊已經收拾干凈，工地周圍的工人告訴記者，本來工地門前有貼著“中國第二工程局和美的廣場”的字號，現在撕下來了。

激進擴張埋隱患？

美的置業董事會主席郝恒樂曾公開提出“四年沖千億”擴張計劃，目標是在2019年實現銷售600億元，2020年沖刺1000億元規模。

58安居客房產研究院首席分析師張波告訴《商學院》記者，千億目標的達成需要在拿地層面、建造和銷售階段都具備相匹配的運營能力和資源，過于激進的目標往往會帶來一定風險。

某知名地產分析師指出，事故的發生跟美的置業的擴張戰略是有關系的。上市之后，過快追求“千億”目標，地產項目完成周期，內部人力資源匹配等會出現把控不到位的情況，這將會引起很多問題。從客觀上講，過高的目標制定加上大環境房地產市場下行，給美的置業留下不少壓力。

在張波看來，樓市降溫的大背景下，美的置業自身的謹慎度的確在提升。下半年，美的置業的拿地動作變得理性一些，例如其7月以1.069億元競得徐州2019-21興鎮路東側地塊接近于底價，9月以底價27.53億元拿到順德北滘地塊?？梢钥闯?，雖然規?；脑V求依然存在，但相對比上半年來說，“激進”程度明顯減弱。

上述知名地產分析師表示，“貴陽項目坍塌事故”讓市場對美的置業的品牌產生顧慮，對其的銷售業績也會留下一些隱患。

千億僅是一個小目標？

2004年美的置業成立，成為美的集團進軍房地產行業的開端。

2018 年10 月11 日，美的置業正式在香港聯交所主板掛牌交易。

四年時間，其銷售額從百億級晉升到接近820億元，美的置業2019年前10個月以完成合約銷售額816億元，距離其千億目標不到200億元。而且這種增長速度是在房地產行業整體放緩的背景下發生的。

在傳統的地產商正尋求“地產+產業”轉型時，美的置業創立以來就用“房地產開發+產業”的復合型模式，業內人士表示地產可以吸引現金流來反哺產業，但對于高負債的房企可行嗎？

同策研究院總監張宏偉對《商學院》記者表示：“美的集團對美的置業支持不可少。”從地產開發商邏輯角度來講，如果產業是服務于地產銷售或者運營，地產是可以吸引現金流來反哺產業，但從產業發展邏輯角度來講，地產加產業型的項目，產業部分實際上做得很一般，不一定像預期那么好。

58安居客房產研究院首席分析師張波認為，“地產+產業”的發展模式已經有不少房企不斷探索、實踐和落地。運作良好的“地產+產業”發展模型核心優勢在于產業發展，通過產業發展帶動區域經濟提升，吸引和導入人群，從而帶動區域地產價值不斷提升。美的置業近幾年的高速發展必然也離不開集團的各項資源支持。

但產業的發展并非一蹴而就，往往會和地產開發同步而行，運作得當則可以促進兩者有序互補前行。

在千億元的目標道路上，美的置業是負重前行。高溢價拿地和規模性擴張讓公司負債持續走高，美的置業招股書顯示，2015年～2017年的凈負債率分別為622.1%、624.7%、118.9%。

上市并沒有過多地解決美的置業的根本問題，根據公司2019年中報披露，美的置業上半年負債總額高達1861.66億元，較2018年末的負債總額1537.35億元上升21.10%。上半年的資產負債率為87.1%。2019年上半年，美的置業的凈負債率高達95.6%。

值得一提的是，美的置業的流動負債超過1400億元，占總負債的比重超過七成，由此可見，美的置業的短期償債壓力山大。

張波表示，高速發展一般來說總是和高負債如影隨行，適當地提升負債水平來保障規?；墓澴嘁鄬僬?。利用財務杠桿效應本身就是一把“雙刃劍”，合理增加有息負債，可有效助力房企有序規?；?/p>

張波解析到，房地產上升周期，高負債帶來高回報的機率較大，但如果處于下行周期，高負債的房企如果繼續擴張債務，資金周轉的難度將會逐步增加，房企或將面臨生存風險。同時值得關注的是，未來針對房企融資的收緊還難言放松，對于現有負債率過高且規?；^于“激進”房企的融資監管更會有所加強。

在如此高的負債額、負債率及行業寒冬背景下，美的置業的激進擴張策略可能存在很大的風險。記者在現場看到，在美的廣場樓盤上有句警示語：寒霜偏打無根草，事故專找懶惰人。

面對此次事件，美的置業會反思嗎？又會做怎樣的反思？《商學院》將持續關注。