城市發(fā)展對住房價格的影響因素研究

(四川大學(xué) 四川 成都 610065)

一、引言

現(xiàn)代社會中，城市的重要性越來越突出。中國2010年上海世界博覽會的主題為：城市，讓生活更美好。足可見城市在當今時代的強大作用與重要影響。但是，城市在發(fā)展過程中，會對多種事務(wù)的多個方面產(chǎn)生或大或小的諸多影響。房地產(chǎn)市場受其影響甚大，而住房價格則是一個最易觀察到的影響表征。那么，城市在發(fā)展過程中，哪些因素會對住房價格產(chǎn)生影響？影響會有多大？本文將通過分析全國35個大中城市的具體數(shù)據(jù)來探討這些問題。

二、研究設(shè)計

(一)理論分析

城市發(fā)展過程中會對諸多事務(wù)產(chǎn)生各種各樣的影響，房地產(chǎn)市場受其影響尤為明顯。城市發(fā)展對房地產(chǎn)市場的影響主要有三個方面：

1.城市經(jīng)濟

城市經(jīng)濟發(fā)展的好壞直接影響著房地產(chǎn)市場的繁榮健康與否。從消費的角度來看，城市經(jīng)濟發(fā)達必然帶來較高的消費水平，刺激房地產(chǎn)市場走向繁榮。換句話說，城市經(jīng)濟決定了人們對房地產(chǎn)的消費能力。

2.城市規(guī)模

城市規(guī)模是指城市人口總數(shù)、城市用地以及各項市政建設(shè)的范圍。一般來說，城市規(guī)模是發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟和集聚經(jīng)濟的前提。城市規(guī)模足夠龐大，才能為房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展提供穩(wěn)定的基礎(chǔ)，滿足基數(shù)要求。

3.城市增長

城市歷史的、未來的人口、用地等的增長增加了房地產(chǎn)的需求，使房地產(chǎn)供給方與需求方共同預(yù)測房地產(chǎn)市場的大好前景，刺激房地產(chǎn)市場的繁榮。總的來說，城市增長的實質(zhì)就是發(fā)展?jié)摿Α?/p>

(二)研究區(qū)域

本文的研究區(qū)域為中國全國范圍內(nèi)的35個大中城市，包括26個省會城市或自治區(qū)首府、4個直轄市、5個計劃單列市，以此35個城市代表全國的總體情況。

(三)研究方法

本文將主要采用多元線性回歸模型來進行分析研究。多元線性回歸模型是指含有多個解釋變量的線性回歸模型，用于解釋被解釋變量與其他多個解釋變量之間的線性關(guān)系。多元回歸分析的數(shù)學(xué)模型為：

y=β0+β1x1+β2x2+……+βnxn+ε

上式表示一個n元線性回歸模型，其中有n個解釋變量。其中，y為被解釋變量，x1、x2……xn表示解釋變量，β0、β1、β2……βn為未知參數(shù)，ε為殘差項。

(四)模型構(gòu)建

根據(jù)理論分析和實際情況，本文確定被解釋變量為住宅平均銷售價格，解釋變量為城市經(jīng)濟、城市規(guī)模、城市增長三大指標。但是在操作過程中發(fā)現(xiàn)，除了城市經(jīng)濟、城市規(guī)模、城市增長指標外，還有兩大指標對住房價格起著非常重要的影響，即城市住宅供給和住宅需求指標。因此，將城市住宅供給和住宅需求指標作為控制變量，加入模型當中。最終，本文共選取了住宅平均銷售價格、人均地區(qū)生產(chǎn)總值、建成區(qū)面積、人口增長率等27個變量指標。

但此時變量仍然過多，必須經(jīng)過篩選保留部分指標。本次變量篩選以住宅平均銷售價格與各指標的皮爾森相關(guān)系數(shù)為條件，結(jié)合實際情況綜合進行。最終，共篩選出8個變量加入模型，具體情況見表2-1。

表2-1 指標體系

因此，可得出具體模型表達式為：

y=β0+β1×x1+β2×x2+……+β7×x7

(式1)

三、實證結(jié)果

(一)回歸分析

1.擬合優(yōu)度檢驗

從表3-1中可以看出，相關(guān)系數(shù)R為0.915，決定系數(shù)R方為0.837，調(diào)整后的R方為0.793，均接近1，說明擬合優(yōu)度較好。同時，D-W為1.827，大體上處于1.5到2.5之間，認為不存在序列相關(guān)問題。

表3-1 模型摘要a

2.顯著性檢驗

方差分析結(jié)果如表3-2所示，F(xiàn)值為19.019，顯著性為0.000，顯然小于0.05，說明被解釋變量分別與解釋變量存在真實的線性關(guān)系，線性回歸方程十分顯著。

表3-2 模型方差分析a

3.其他檢驗

從表3-3中可以看到，檢驗多重共線性的膨脹因子VIF的平均值為6.6，遠大于1，而社會消費品零售總額和城市建設(shè)用地面積指標的VIF值大于10，因此可以認定為這兩個指標具有較高的共線性，應(yīng)予以剔除。

表3-3 相關(guān)系數(shù)a

(二)模型修改

由于社會消費品零售總額和城市建設(shè)用地面積指標存在嚴重共線性予以剔除，現(xiàn)在的變量變?yōu)?個，具體情況見表3-4。

表3-4 最終確定的變量

相應(yīng)地，最終的具體模型表達式應(yīng)為：

(式2)

(三)第二次回歸分析

1.擬合優(yōu)度檢驗

從表3-5中可以看出，相關(guān)系數(shù)R為0.894，決定系數(shù)R方為0.800，調(diào)整后的R方為0.765，均接近1，說明擬合優(yōu)度較好。同時，D-W為1.466，大體上處于1.5到2.5之間，認為不存在序列相關(guān)問題。

表3-5 模型摘要b

2.顯著性檢驗

方差分析結(jié)果如表3-6所示，F(xiàn)值為23.151，顯著性為0.000，顯然小于0.05，說明被解釋變量分別與解釋變量存在真實的線性關(guān)系，線性回歸方程十分顯著。

表3-6 模型方差分析a

3.其他檢驗

從表3-7中可以看到，檢驗多重共線性的膨脹因子VIF的平均值為2.5，沒有遠大于1，且每個VIF值都小于10，可以認為不存在多重共線性問題。至此，此模型基本通過檢驗。

表3-7 相關(guān)系數(shù)a

4.模型具體化

根據(jù)回歸分析結(jié)果，利用表3-7中的數(shù)據(jù)，帶入式2中，可得到具體的模型表達式：

(式3)

四、結(jié)論與啟示

(一)研究結(jié)論

通過以上分析可知，城市發(fā)展對住房價格的影響因素主要有五個，分別是：人均地區(qū)生產(chǎn)總值、建成區(qū)面積、人口增長率、竣工住宅造價、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。其中影響程度最大的是人口增長率，人口增長的速度對住房價格的漲落起著重要的作用。但是這并不表明其他因素就對住房價格沒有任何的影響，由于研究的不完善性必然會遺漏某些未知因素，在今后的的研究中將努力改進模型、完善不足。

(二)啟示與建議

1.注重收入分配公平

根據(jù)本文分析，人均地區(qū)生產(chǎn)總值對住房價格具有重要影響，并且表現(xiàn)出負相關(guān)關(guān)系。因此，要抑制房價快速增長，就要提高人均地區(qū)生產(chǎn)總值。在當今國情、社情條件下，過度追求經(jīng)濟高速增長既不現(xiàn)實也不合理，而應(yīng)注重收入分配的公平性，使收入差距逐漸縮小，至少保證不再繼續(xù)拉大。隨著低收入人群收入的逐漸提高，其購房需求因購房能力的提升而能得到有效滿足，更能促進社會和諧，維護社會穩(wěn)定，反過來推動經(jīng)濟健康發(fā)展。

2.有效進行城市規(guī)劃

城市建成區(qū)面積也是影響住房價格的一大因素。城市建成區(qū)面積逐漸擴大本身無可厚非，但其面積過大、增速過快就會反向推動房價迅速升高，不利于人民生活水平的提高。因此，必須有效進行城市規(guī)劃，合理利用建成區(qū)內(nèi)的每一塊土地，減少、避免土地閑置，提高土地利用率。

3.合理保持人口增長

人口增長率對住房價格的影響尤其重要。顯而易見，人口的快速增長會大大提高住房需求。因此，必須合理保持人口增長。同時，不僅僅是人口自然增長，還應(yīng)該控制人口機械增長。部分大中城市人口增長過快，導(dǎo)致房價不斷快速上漲，接著又再次吸引大量人口進入城市，形成惡性循環(huán)。所以，必須將城市人口限定在一定范圍內(nèi)，合理保持人口增長。