我國房地產企業財務風險防范研究

歐月桂

（鶴山市方圓房地產發展有限公司，廣東 江門 529700）

2019年7月30日，中央政治局會議提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。因此，當前房地產企業面臨新的市場環境和政策環境。在房地產調控的新政策下，銀根收緊，導致房地產企業融資更加困難、融資成本提高，財務風險顯著提高。在房地產企業的財務管理中，風險管理是比較重要的管理內容，這也是對房地產企業未來的良好發展有著重要影響的工作內容。房地產企業的投資金額比較大，而進行回收的周期又比較長，所以在各層面因素影響下就容易發生財務風險，影響企業的生存發展，在風險防范工作方面進一步強化，才能真正有助于促進房地產企業財務管理水平提升。

一、房地產企業財務風險類型

目前學術界還未形成財務風險的確切定義，存在分歧的主要原因，是由于觀察的角度不同。一般來說，財務風險有面向未來、客觀性、不確定性、可度量性和損益性等方面的特點。財務風險與經營風險不同，財務風險主要是從負債和所有者權益角度考慮的，是由于負債而引起所有者權益變動的風險，即資產負債表右側的風險；而經營風險主要是從資產的角度出發，是由于經營管理因素引起資產損益的風險，即資產負債表左側的風險。

從資本循環的角度看，資本循環主要有四個環節：籌資、投入、生產和分配，其起點和終點都是貨幣形態。在資本循環的各個節點都存在財務風險，因此，按資本循環的各個環節所積累的風險性質，財務風險可分為：融資風險、投資風險、資金回收風險和收益分配風險。但從資本循環角度看財務風險，并沒有揭示造成財務風險的原因。按造成財務風險原因進行分類，可分為三類：

（一）籌資風險

房地產企業財務風險中籌資風險是重要類型，房地產企業籌資風險的發生主要是由于在企業不能承受高水平負債率造成的。此外，還有是房地產企業針對貸款長借短用的情況下所發生的風險。負債經營是房地產企業發展當中比較重要的問題，經營當中受到高資產負債比率因素的影響下，企業經營發展后期就容易發生破產的風險，在期限內不能償還債務這就會對企業信譽造成不利影響，貸款難度也會增大。

從籌資的角度看，造成財務風險的原因是因為房地產企業使用了負債，使用負債越多，其財務風險越大；如果不負債，那么就沒有財務風險。財務風險的大小可以用負債金額、借款利率和投資收益率來衡量：當投資收益率高于借款利率時，如果借入金額越大，企業收益就越大；反之，當投資收益率低于借款利率時，如果借入金額越大，企業損失就越大。簡單來說，企業負債帶來了杠桿效應，放大了收益的同時也增加了風險。因此，可以認為財務風險就是由于負債產生的風險。

（二）不確定風險

風險的產生通常是由于各種不確定性因素導致的。不確定因素有很多，主要有政策風險和市場風險等。因此，有學者認為風險主要是由于利率、匯率的不確定性以及企業負債水平決定的。財務風險可以使用凈資產收益率（ROE）或每股收益額（EPS）來衡量。

（三）資本結構風險

房地產企業財務風險類型中的資金平衡風險，主要是在經濟迅速發展環境中，房地產企業發展的政策條例使得中小企業缺乏土地資源以及資金鏈斷裂狀況，不能在市場中生存。大型房地產企業通常會面臨項目多以及資金怎樣平衡問題，如果資金不能平衡利用這就會容易出現風險[2]。

企業的資金主要由自有資金和債務資金兩部分構成。從資本結構的角度看，財務風險的主要來自于債務資本在總資金中的比重，債務的比重越大，財務風險越大；反之，債務的比重越小，財務風險就越小。

二、房地產企業財務風險產生的原因

（一）籌資渠道單一、成本高

房地產企業的籌資渠道比較單一，目前主要的籌資渠道是商業銀行貸款，除此之外，債券市場、股票市場、股權投資、基金市場也是常用的融資渠道。從這些融資渠道可以看出，受政策利率、信貸擴張與收縮、貨幣政策的影響巨大。2019年7月30日，中央政治局會議明確提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”在此背景下，政策層面通過收緊房地產融資來降溫房地產，導致房地產企業的融資困難、融資成本高，財務風險也顯著增大。

（二）債務結構不平衡

通過分析房地產上市企業的財務狀況可知，目前房地產市場的短缺債務比例較高，而相對應的長期債務比例較低，這種債務結構不大合理、不平衡。房地產企業的大量利潤被用于支付高杠桿、高成本資金及銀行貸款的利息，導致大量利潤被吞噬。

（三）經營風險導致財務風險

通過上節討論可知，經營風險比財務風險更重要，經營風險管理的成敗決定，其在某種程度上決定了公司的成功。經營風險包括投資風險、現金風險、應收款項風險、存貨風險等，其中投資風險為長期風險，現金風險、應收款項風險、存貨風險為短期風險。最大的經營風險是決策風險，決策錯誤往往帶來巨大的損失。特別是的投資決策，一旦投資決策失誤，就讓企業陷入各種財務的風險當中。

（四）其他不確定性導致財務風險

房地產企業的財務風險發生是受到多方面其他的因素影響：其一，政治因素影響。由于房地產企業的財務風險受到政治因素的影響，在企業投資過程中政策以及法律發生了變動，這就容易造成很大經濟損失。房地產不可以動，政治發生風險必然會影響企業的投資效果，損失經濟[3]。其二，產業政策因素。房地產企業財務風險的發生受到產業政策因素影響也比較明顯，土地儲備對房地產企業來說是比較重要的，而由于政策因素的變化，這就會影響房地產企業的經營發展戰略，從而出現風險。如限購政策的實施，這就受到行業以及體制因素的影響，金融政策變動也會給企業的財務產生風險影響。其三，內部原因影響。房地產企業財務風險發生受到內部治理因素影響也比較突出，主要是豪賭式的經營作風影響下，造成企業危機四伏；以及在財務的管理工作當中目標單一化，缺乏社會責任感等，這些都會給企業財務帶來風險。

三、房地產企業財務風險的防范措施

（一）強化風險防范意識

房地產企業財務風險的防范意識樹立和強化是比較基礎的，要將財務風險管理的工作能夠規范化的落實，避免發生財務風險[5]。企業內部需要樹立財務風險防御管理意識，管理層對財務風險的管理控制工作加強重視，做好領頭的工作任務，將財務風險點進行梳理，如資金安全風險點等。只有讓房地產企業全員樹立起財務風險防范意識，在各方面的工作中能從防范風險的角度出發做事，這就必然會有助于提升財務工作質量。

（二）完善財務管理內控制度

積極防范財務風險，做好財務管理的工作，這就需要從內部控制制度的建立環節不斷完善，從風險管理的角度出發來完善財務管理制度。房地產財務管理工作實施圍繞會計系統控制以及預算管理和成本控制內容逐步規范財務管理工作，財務風險防御方面也要加強重視，明確財務風險管理責任單位以及個人職責。一線的員工就要擔負起財務風險防范責任，確立財務風險防范范圍以及措施，從而提升風險防范效率以及能力。再有，就要注重授權審批以及職責分解方面加強重視，運用現代化的企業治理思維，合理的授權以及分權，把職責以及責任分解，從整體上提升財務風險防范的質量。

（三）建立財務風險防范預警系統

財務風險的控制工作實施中，要注重建立財務風險預警系統，最大程度降低財務風險發生，提高管理人員財務風險防范的認識。通過完善的財務風險管理制度的建立，風險預防以及評估和排除系統完善建立，強化財務管理人員的風險控制意識，按照既定的財務風險防范預警系統的要求實施落實，才能有助于保障風險防范的效果。

（四）強化現金流量風險管理

房地產企業財務風險控制工作的實施過程中，在現金流量風險管理工作方面要加強重視，房產銷售的時候要引導消費者通過分期或是一次性付款方式支付，保障現金流能夠早日的流入，通過分期付款方式就要運用相應措施縮短付款期限，重點要對大額的現金流量進行控制，財務特殊審查手續，保障企業有充足資金應對大額現金流出，這樣能避免工作人員利用職務便利損害企業利益。通過從現金流量的風險控制方面加強力度，就能有助于避免財務風險發生。

（五）完善財務相關技術、方法

目前信息化技術在財務管理方面得到了長足的利用，可以利用財務軟件進行外部監督管理。同時，根據房地產企業的實際，應當加強分析、完善財務風險的預警機制、預警方法的研究與應用。

四、結語

綜上所述，面對當前的經濟新常態、房地產調控政策的大背景下，房地產企業面臨新的問題、新的風險，壓力與挑戰增加，要想在市場中良好的生存發展，這就需要從房地產企業財務風險管理方面加強重視，采取多樣化的手段措施來積極應對，保障財務風險的有效控制。因此，應當增強風險意識，加強房地產企業內部管理的力度，提升財務管理水平，從而提高企業競爭力，促進企業發展。