關于中小房地產企業內部控制存在的問題及對策的幾點思考

黃昌華

（福建三明海鑫經濟開發有限公司，福建 三明 365000）

一、中小房地產企業內部控制存在的問題

（一）企業法人治理結構不完善

中小企業務必重視、完善公司法人治理結構，真正形成股東會、董事會、監事會、經理層等之間的制衡關系。科學有效的公司法人治理結構不僅能夠提升企業的經營發展水平，更能夠發揮互相監督、互相制衡的功能，防范企業可能出現的腐敗根源，但事實上董事會成員分擔各業務職能，經理層由受上一層的任命致使經營能力的有限，監事會多由同級相關部門的人員兼任。長久之后，企業就容易形成了戰略決策不當，經理層按現有的制度辦事，監事會形同虛設等惡性問題。

（二）重視業績快速提升而忽視企業內部建設

房地產企業經濟利潤的快速流入，讓管理層更加重視業績的快速提升，嚴重忽視內部建設，制度建設，企業文化建設。房地產企業自身沒有一個很好的組織架構, 中小房地產企業往往存在家庭式管理，或者權威式管理，這樣的管理方式直接造成個人主觀思維控制企業，或者經理層急功近利的思想在管理企業；在企業風險處理的時候缺乏專業的工作人員，面對突發的風險和危機，往往措手不及，缺乏應對措施；企業集中精力去創造價值，但價值又容易被經營者揮霍，浪費大量的人力、物力去解決各種不可預見的風險，影響企業的效益。

（三）內部控制的力度不足

企業最快的方式就是通過轉型或者建立房地產公司，快速獲得資本市場、現金流入和利潤空間。在三四線城市的中小房地產企業以政府投入為主，容易取得市場的信任，擁有快速的現金流入，更容易沖昏了管理層的頭腦，制度固態化、形式化。很多房地產開發企業表里不一的情況，抓緊制度建設，卻忽略制度執行的監督。全員法律意識不足，企業管理能力較弱，風險意識不強，致使花費了大把精力去制定的各種詳細制度無從體現，真正執行的效果差，最終導致的結果就是制度形同虛設，經營風險不斷擴大。

（四）資金管理的風險

房地產企業運營資金量大，來源方式多，使用范圍廣，沒有做到資金的拼盤，未能合理的統籌管理企業的資金；資金預算分配不合理，造成資金流向不明確，增加企業資金的風險；資金使用效率低下，造成企業資金的大量閑置，未能合理分配債務資金、建設資金和日常經營資金的分配，造成資金價值的下降；企業資金根據銷售進度安排不合理，財務成本的增加，更加提升企業的經營成本。

（五）人才隊伍不專業

內控需要有專業的組織機構和專業的內控建設人員。中小型房地產企業在內部機構設置方面，雖然設置了內控機構，但更多是下掛于集團的財審部或由辦公室、財務部等抽調人員臨時組成。這些人員經歷不同，文化程度不同，對內控方面也缺乏較強的專業技能和工作經驗。在實際工作中沒有辦法去詳細的分析房地產企業的內控運行情況，導致內控工作的質量和效率低下。

二、房地產企業內部控制存在問題的原因

（一）企業發展的規模化能力有限

中小房地產企業組織架構不科學，人力資源不合理，權力制衡機制差。許多企業的粗放式管理，家族式管理的模式直接體現的問題就是組織架構不科學，一個人身兼多項職務，參與許多不相關的事務；在人力資源方面，普遍存在用人的不合理或者任人唯親，高層的經理等相關管理人員直接從自己原來所在單位挖來員工，作為自己的副手或者部門負責人，導致越級等不按流程操作的簽批手續時常出現，更有甚者出現能力不足問題卻還在工作中指點江山；在權力制衡方面，中小企業最容易出現重大項目未經集體決策的現象出現，領導個人決定“三重一大”的事務。這一系列的管理問題嚴重制約中小房地產企業的發展壯大，出現舞弊、集體腐敗的窩案現象，影響企業的持續、健康和高效的發展。

（二）預算管理的問題

如何建設科學合理的預算管理機制是中小企業房地產公司面臨的重大問題。我國房地產市場發展速度快、資金流動大、投資熱情高，企業管理層在這個經營過程中更難去發現企業存在的問題，沒有建立起全面預算的意識，并將這種意識貫穿到具體的業務流程中去。預算管理的實施，歸根到底要實現企業的戰略目標，未能建立良好的預算管理意識，通過科學合理的預算和具體有效的實施方案，就沒有辦法去推動科學有效的管理提升，沒有辦法建立健全預算管理機制。

（三）內控活動和風險評估難度大

由于我國中小企業的內部機構設置不合理，導致審計部門缺乏相對的獨立性，不能形成有效的監督機制，形同虛設，這就是內控活動中的審計難度大的問題。中小企業對于內部控制的輕視，內部控制制度不完善，致使制度有漏洞或缺陷，無法讓內部控制制度對企業的運行起到很好的作用，容易出現很多負面的影響和經營的風險。內部不能有效的運行，企業經營信息的透明度較弱，就會使投資者、政府和社會等各界對企業內部的質疑，達不到外部監督的效果。企業建立一套適合的內部控制管理制度，讓內控活動和風險評估更有效進行。

（四）管理層的水平有待提高

企業的管理層自身的素質水平嚴重影響企業的內控制度的建設。管理者的思維重心更多傾向于加快產品的研發，擴大產品的銷售，保證企業的利潤，忽視企業的內部控制建設工作。企業高層對內控建設的漠不關心直接影響到企業內部控制的松散，更嚴重的問題是直接影響了企業的經濟效益。中小企業管理者缺乏專業的管理知識體系，沒有過硬的財務管理能力，整體偏向于銷售業績好管理者提升到更高的崗位，但這一部分管理者往往管理業務能力不夠高，企業管理知識欠缺，風險意識薄弱，更有甚者是現在本領恐慌的現象，這極大增加了企業的經營風險，導致潛在的風險沒有辦法及時處理，爆發的風險也是無力應對的情況。長此以往，企業內部矛盾重重，經濟效益低下，管理工作混亂。

（五）基層人員的整體素質和能力

企業員工文化素質水平參差不齊，內部控制制度的實施使員工出現情緒化現象，對內部控制建設的參與積極性低，更讓部分員工產生逆反的心理，認為內部控制制度影響研發業務、銷售業務的開展，影響企業的正常流轉，更會影響個人的收入。文化素質差異導致員工能夠執行內部控制制度的效果差異，員工往往對內控制度的實施因人而異，心態不同。企業未能將內控制度的重要性深深的灌輸給每一個員工，將使企業在抵御內部和外部風險的意識變弱，從而影響企業的正常運行和危機處理。

三、房地產企業內部控制的改進措施

（一）領導層提高內控意識

公司領導層應充分認識到在當前房地產市場逐步規范化經營的形式下，從思想方面轉變觀念，全面提升管理意識，建立現代化的企業管理觀念，完善企業的組織架構。領導層起帶頭作用，以上率下，讓每一個員工了解管理層對企業管理的重視，對加強內部控制建設要求的提升。中小房地產企業建立良好的內部組織架構，明確各個業務環節的流程，將人、財、物的管理深入到各個業務流程；建立良好的授權管理機制，明晰各個流程的權限范圍，保證流程的快速運轉；建立相對獨立的審計機制，讓內部審計獨立開展工作，不受外部因此影響，提升內部監督作用；建立積極的反舞弊機制，保證基層員工的訴求能夠及時地傳達到領導層，或者當部分領導層出現問題的時候，員工有能力跨層級舉報的流程；建立符合公司總體管理要求的財務管理制度,包括基礎的核算、資金計劃、全面預算、內部控制與監督等制度。

（二）全面預算建設和工程預算的結合

中小房地產企業應加強全面預算建設，同時結合工程預算，做好各個項目的可行性研究和集體決策，加強財務、工程和結算的實際業務相結合。中小房地產加強資金的運行效率，避免過多的閑置資金，增加不必要的財務成本，務必將全面預算建設和工程預算相結合。建設工程是房地產企業的主要業務，工程預算的合理性將直接影響企業資金的安排，融資工作的開展和全面預算實施。工程預算和全面預算建設作為企業內部控制建設的關鍵環節，是整個房地產項目財務管理工作的重點。做好工程預算和全面預算的相結合，統籌安排中長期預算和資金的合理使用，才能防范企業出現資金短缺、斷鏈的風險。如何保證在每一環節按照預算和計劃有效執行，企業都需要去嚴格預算，將資金使用流程化、資金計劃嚴謹化。

（三）優化內部控制環境

內部控制環境的有效性直接影響到企業內部控制的執行。企業加強全員學習，讓內部的工作人員重視內部控制管理，參與到企業控制管理的建設中去。中小房地產企業首先加強企業財務部門的內控能力建設，財務作為企業內控建設的常見牽頭部門，是內控管理的重要單位，加強企業財務部門人員的內控學習與培訓，科學的運用現代信息技術，實現企業信息的流動和共享，實現內控管理的有效保障條件；加強內部控制建設的成本投入，通過外部的咨詢機構，加快企業內控管理模式與企業相匹配、與市場環境相匹配，嚴格落實內控各個管理模塊在企業的推進，綜合運用現代技術和外部人力資源，加快內控建設達到最佳效果；人力資源或辦公室等部門，加緊內部控制的監督和考核，讓每一個員工明白內控建設的持續性、必要性，不斷加強學習和改進，讓企業內部經營活動和內部控制管理相適應，將企業的經營風險降低到可承受范圍之內，保證企業持久健康高效的發展。

四、結語

房地產企業內部面對的問題相對復雜，建設項目的類別多，投資的資源多，外部面臨著競爭對手不斷增多，發展規模逐年增加，市場環境更加苛刻，能否在將風險控制在合理的范圍內是中小房地產企業面臨的重大挑戰。中小房地產企業在加快企業建設內控的腳步上走實走穩，務必意識到當前市場經濟環境的競爭激烈程度，從基礎的工作做起，抓緊建立健全企業內控管理制度，夯實企業的基礎，努力做大做強并走出去。面對挑戰和危機，也是機遇的出現，完善好企業的內部控制, 這樣才能提高企業的抗風險能力以及企業的內部管理能力，實現企業規范有序健康的發展。