房地產(chǎn)項目成本管理優(yōu)化探討

趙紅茹

（寧夏鴻豐投資置業(yè)有限公司，寧夏 銀川 750002）

一、房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本通常包括項目直接成本、項目間接成本、其他成本費用。項目直接成本又可細分為土地征用及拆遷補償成本費、前期工程成本費、建筑安裝工程成本費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費以及公共配套設(shè)施費等。項目間接成本包括工程管理費用、項目融資費用、營銷設(shè)施建造費以及項目人員的行政管理費用等，其他成本費用包括當期企業(yè)員工的管理費用、銷售費用、稅金及附加費等。

二、房地產(chǎn)項目成本管理優(yōu)化策略

（一）轉(zhuǎn)變成本管理觀念，制定成本領(lǐng)先戰(zhàn)略

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導者要轉(zhuǎn)變成本管理觀念，不能簡單認為成本管理就是盡可能降低成本，而要在保障工程質(zhì)量和價值創(chuàng)造的基礎(chǔ)上以提升項目綜合效益水平作為成本管理的主要目標。企業(yè)管理人員要基于戰(zhàn)略角度思考構(gòu)建成本管理體系框架，通過價值鏈分析以及全流程優(yōu)化確保成本管理的全面性和有效性[1]。要逐步從過去事后的成本管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槿^程的動態(tài)成本管控，從經(jīng)營性的成本核算管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)劃性的成本控制，增強成本管理的效果，確保企業(yè)進行的持續(xù)性和穩(wěn)定性。

（二）完善成本核算體系，實施全面預算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在確定成本核算對象時要求財務(wù)人員深入了解項目開發(fā)全貌，結(jié)合項目開發(fā)的用途、地點、時間、結(jié)構(gòu)等因素合理進行設(shè)置，確保便于管理、核算清晰[2]。可根據(jù)項目開發(fā)的某一關(guān)鍵特征要素將所開發(fā)項目分割成多個部分，然后分別對每部分進行成本核算。或根據(jù)其中某一關(guān)鍵特征要素將多個開發(fā)項目進行合并，整合為一個成本核算對象。為了確保后期科學地進行成本費用的歸集和分配，要嚴格按照現(xiàn)行的會計準則設(shè)置成本核算科目，將項目開發(fā)成本設(shè)置為一級科目，在此基礎(chǔ)上依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目特點及業(yè)務(wù)經(jīng)營需求細化科目設(shè)置，落實明細成本核算。為了避免設(shè)置過多成本核算科目，可合并核算一些發(fā)生次數(shù)較少的成本科目，對于部分發(fā)生金額相對較大的科目可單獨設(shè)置科目進行核算。另外，在核算間接費用時按照現(xiàn)行的會計制度規(guī)定，將財務(wù)、銷售以及管理費用等在內(nèi)的期間費用計入當期損益。但為了確保費用支出的真實性，符合費用配比原則，將部分受益對象明顯的管理費用、貸款利息費用以及銷售費用等作為資本性支出進行核算。

房地產(chǎn)企業(yè)要通過實施全面預算管理加強全面成本管控，在項目的立項設(shè)計階段要做好充分的前期調(diào)查，組織企業(yè)各部門負責人就所調(diào)查的數(shù)據(jù)進行成本分析，合理預估項目成本。企業(yè)財務(wù)部門要在此基礎(chǔ)上對具體的生產(chǎn)作業(yè)單元進行成本預算的編制和分解，制定項目工程各項材料、設(shè)備以及人員的資源消耗量標準。在編制成本預算時可通過研究同行業(yè)相似項目開發(fā)成本管理情況綜合考慮市場環(huán)境以及稅收政策變化，結(jié)合企業(yè)自身項目開發(fā)的特點盡可能收集全面、準確的成本數(shù)據(jù)作為成本預算編制參考。在執(zhí)行成本預算時要制定嚴格的預算支出費用報銷制度以及標準費用支出流程，規(guī)范項目人員的成本費用支出行為。在考核成本預算執(zhí)行效果時企業(yè)要制定相應的預算績效考核指標，將指標考核結(jié)果同項目各部門及崗位人員下一項目周期的預算額度、績效工資、職位升遷等掛鉤，提高項目人員對成本預算的重視程度，主動配合成本管控工作。

（三）改進成本管理方法，促進成本精細化管理

企業(yè)要改進成本管理方法，可引入多元化的管理會計工具方法提高企業(yè)成本管理的水平。如企業(yè)可將目標成本法與作業(yè)成本法進行有效融合[3]，通過制定成本目標，并將目標逐級分解落實到項目各個部門及崗位，規(guī)劃和指導整個項目成本控制活動。在目標分解的過程中要明確各個工程環(huán)節(jié)具體的工程數(shù)量、施工圖數(shù)量以及驗工計價數(shù)量等，為之后成本控制路徑的規(guī)劃、成本控制方向以及成本考核等提供依據(jù)。通過作業(yè)成本法下對資源動因以及成本動因的分析合理地進行成本費用的歸集和分配，從而精準的識別非增值生產(chǎn)環(huán)節(jié)與高資源消耗環(huán)節(jié)，盡可能消除非增值環(huán)節(jié)，并確保各個環(huán)節(jié)資源消耗在可控范圍之內(nèi)，有效的控制關(guān)鍵成本費用，從而促進整個生產(chǎn)價值鏈的增值，提升綜合效益水平。

房地產(chǎn)企業(yè)要加強項目成本精細化管理。一方面在規(guī)劃成本控制路徑時要按照計劃、核算、分析等多個階段進行細化，分階段設(shè)計成本管理流程，明確各個階段的成本控制重點，以項目設(shè)計階段為例展開說明。在項目建設(shè)的各個階段，設(shè)計階段對整個工程造價成本起著奠基作用，直接影響后續(xù)各個階段成本費用是否科學、合理。設(shè)計階段成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)主要包括規(guī)劃方案設(shè)計、報批設(shè)計、擴初設(shè)計、樁基設(shè)計、施工圖設(shè)計、銷售包裝設(shè)計、裝修方案設(shè)計、功能設(shè)計、設(shè)計變更、材料設(shè)備等。針對各個設(shè)計環(huán)節(jié)制定有效的成本控制措施，明確成本責任部門，通過作業(yè)流程控制、授權(quán)審批控制以及限額成本控制等方法在各個關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)點強化成本管理，避免后續(xù)成本超支以及成本預算外支出行為。

（四）健全成本管理體系，強化成本動態(tài)監(jiān)管

房地產(chǎn)企業(yè)要健全成本管理體系首先要制定完善的成本管理制度，具體包括物資采購制度、合同管理制度、供應商管理制度、全面預算管理制度、不相容崗位分離制度、收支管理制度等。制度要全面覆蓋項目開發(fā)的各個成本相關(guān)環(huán)節(jié)，要細化制度條例，確保為企業(yè)項目開發(fā)人員開展成本管控工作提供切實的指導和支持。其次要完善成本組織結(jié)構(gòu)，建立成本從計劃、核算到分析的三級組織架構(gòu)，第一級由企業(yè)負責，對整個項目成本進行統(tǒng)籌管控；第二級由各個項目指揮部負責，對成本目標進行分解，制定具體的成本控制措施，落實成本管控責任；第三級由項目各個部門及崗位負責，執(zhí)行上級下達的成本控制措施，確保各項成本管控活動高效、有序開展。最后，加強成本風險管理。為了降低企業(yè)項目開發(fā)的成本風險，企業(yè)可在工程量清單審核、簽證變更、定額價格編制、工程結(jié)算等一些重要的成本環(huán)節(jié)實行雙軌制度，安排專人通過對比審核、抽查審核等方法強化成本審核，避免成本失誤或徇私操作行為，降低成本風險隱患。

房地產(chǎn)企業(yè)要形成動態(tài)的成本監(jiān)管機制，在確保成本監(jiān)管獨立性和權(quán)威性的基礎(chǔ)上將監(jiān)管中心前移。針對成本消耗過程開展日常審計和不定期專項審計監(jiān)管活動，確保成本支出的合理性以及成本數(shù)據(jù)的準確性。成本動態(tài)監(jiān)管機制可結(jié)合項目開發(fā)的不同階段特點進行設(shè)計，如在項目前期建設(shè)階段可根據(jù)招標結(jié)合以及戰(zhàn)略協(xié)議等方法設(shè)計項目成本指標，要給予指標一定的彈性空間，避免指標過于剛性，不利于后續(xù)成本預算的執(zhí)行。在根據(jù)工程量清單編制成本預算后，將其同市場價格進行比較，避免單價水分過高，減少設(shè)計變更所導致的成本虛高現(xiàn)象。在項目施工階段要強化對工程造價調(diào)整、材料詢價等關(guān)鍵流程的跟蹤監(jiān)管，可借助信息化的管理工具將目標成本、作業(yè)成本、實際成本等統(tǒng)一錄入數(shù)據(jù)庫內(nèi)，實時更新成本數(shù)據(jù)，通過數(shù)據(jù)的對比分析全面掌握成本實際消耗與其限定額度的偏差情況，及時進行調(diào)整和控制。在竣工結(jié)算階段對相關(guān)資料進行審查核實后編制竣工結(jié)算報告，按照工程成本管理要求對成本數(shù)據(jù)進行收集統(tǒng)計和總結(jié)分析，促進房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的持續(xù)改進和完善。

三、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)項目管理人員一定要樹立正確的成本管理理念，積極探索構(gòu)建完善的成本管理體系，強化項目成本控制約束，增強企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢，為企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展夯實基礎(chǔ)。