探究營改增對于我國房地產企業的稅收影響

阮旭東

（眉山宇棋稅務師事務所有限責任公司，四川 眉山 620010）

一、相關概念概述

（一）營業稅

營業稅屬于流轉稅制中的主要稅種，是指針對屬于征收對象的企業或個人，對其營業額征收的一種稅，征收范圍主要囊括在境內提供的應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，一般以全部營業收入額作為稅收的基數，按照固定比例的適用稅率來征收稅款。

（二）增值稅

增值稅是一種對商品流通活動中產生的增值額進行稅收的稅種，在其生產、加工、運輸、勞務服務、消費等活動中所增加的價值均可作為稅基，是我國最主要的稅種之一，在本國整體稅收中占據了舉足輕重的地位。

由于該稅種實行價外稅，即產品有增值才會進行征收，可以有效改善重復收取稅金的情況。但在具體實施中也有一些弊端，例如難以精確計算商品在生產加工、流通運輸或服務消費活動中所增加的新價值或者附加值，故而在實際實行過程中，通常使用國際范圍內經常使用的稅款抵扣的方式來核算其新增價值。

（三）“營改增”含義

“營改增”是指2011年獲得批準實行的試點方案，直至2016年全面實行，將全部產業納入增值稅范圍中，其內容主要是將營業稅改為增值稅，最終使營業稅退出我國稅收的歷史。其涉及范圍非常廣，包括交通運輸、現代服務、建筑、金融、房地產等諸多行業。

兩種稅種的計稅依據是完全相反的，前者為價內稅，后者為價外稅，因此這項政策有效地減少了重復收稅的現象，是一種積極的財政政策，有助于降低企業的稅務負擔，推動社會發展良性循環以及經濟結構性改革。

二、“營改增”影響房地產稅收的因素

（一）進項稅抵扣

房地產開發的過程中，建設費用十分龐大，其中，建材方面的支出更是占據了很大的比重，對于鋼筋、混凝土、沙石、磚瓦等建材的需求量巨大。由于建筑材料十分繁雜，為了減小開支，一些小而零碎的材料可能是向一些規模較小的商家購買的，雖然能取得更優惠的價格，但也可能存在小規模納稅人無法提供增值稅發票或者發票抵扣有限的情況，造成進項稅無法正常抵扣，其抵扣程度對于減稅效應有直接的影響，導致稅收負擔提高。

（二）稅負轉嫁

房地產企業和建筑企業聯系非常緊密，建筑企業作為上游企業，受到“營改增”的影響，建筑材料、施工器械、人工勞務等方面的稅收負擔增加，也會增加其稅負。“營改增”政策實施后，租賃方面的稅收負擔有所提升，提高了建筑成本，且建筑過程中存在大量來著農村或作為自由人員的建筑工人，人工成本較高，也無法提供相應的專用發票，則最終導致需要繳納的稅額有所提升，而建筑企業可能會出于保護自身利益而將部分稅負向下游進行轉嫁，對于房企也產生一定的沖擊。

（三）價外費用抵減

關于部分價外費用的抵減也會給房企帶來稅收影響，主要從以下幾個方面產生影響。首先，從政府處獲取的各類財政性費用通常只能得到行政性的票據，無法獲取增值稅發票進行抵扣。其次，中小型企業為了獲取開發項目的資金支持，可能會向資質較低的金融機構進行融資，其門檻較低、放款較快，但很可能無法提供相應的稅收專用發票，從而增加稅收負擔。此外，對于一些舊改項目，拆遷所支出的補償款雖然也屬于購置土地的成本，但基于相關政策文件的規定，無法進行抵扣，繼而增加開發成本。

（四）進銷項不匹配

房產銷售與其他產業有所不同，企業為了快速回籠資金，可能在項目尚未完全竣工時就對房子進行預售了。在實際操作過程中，由于工程仍在進行，其建設成本無法完全確定，也就有可能產生進項稅與銷項稅無法完全匹配的狀況，導致資金壓力較大，最終提高開發成本。

三、“營改增”對房地產開發的影響

（一）影響征管體制及稅負

稅收的征管體系隨著相關政策文件的出臺而有所變化，其申報的地點、方式、材料、發票管理等方面均產生了相應的變化。例如改革前的申報期限變為按次、按月相結合，改革后沒有完全確定，有時可能需要主管的稅務機關進行核定，這就要求我們及時掌握相關信息，對稅務申報具有更深入的認知，降低稅務違規的風險。

政策實施后，應繳稅種與應交稅額均受到影響，產生了相應的變化，例如土地增值稅、所得稅等，并最終影響總的稅收負擔。

（二）影響經營成本結構

改革后，建筑企業通過稅負轉嫁，將部分稅收負擔轉移到房企上，間接性地增加其建安成本。此外，這項政策對于企業進項發票的獲取也有所影響，繼而對房地產稅收負擔產生直接影響。由于購買材料、租賃器械、人工費用、融資等情況下，可能無法取得相應的專用發票，最終導致建安成本有所提高，影響其經營成本的結構。

（三）影響財務核算體系

企業內部的核算體系受這項政策的影響也會發生一些變化。首先，會計科目和核算方式會產生變化，改革前科目較少且核算簡單，改革后則新增了九個科目，使核算變得更加復雜。其次，財務報表和財務指標也會受到影響，例如利潤表以及銷售凈利潤等方面均收到了一定的影響發生變化。此外，對于企業的現金流也有一定的影響，由于回收期較長，資金周轉不便，進項稅會受到一定影響，繼而對企業現金流產生影響。最后，還會提升發票管理的風險，企業可能受利益驅使而“虛開”“代開”發票以降低自身稅收負擔，產生違法犯罪的風險。

（四）影響開發經營模式

改革后，會對材料供應商的選擇產生影響，企業在購買材料時，會更傾向于考慮能夠提供正規發票的供應商。其次，也會使得企業會綜合考慮稅率調整合作模式。此外，可能會增加固定資產的投資，影響經營格局與價格體系，使地產格局向多元化轉變，有助適應經濟發展。

四、相關應對策略

（一）科學應用稅收籌劃

針對稅收政策的改革，企業也要做出相應的改變，科學的、合理的應用稅收策劃，使的稅務負擔減輕，實現利益最大化。例如，綜合考慮價格與稅收，選擇材料供應方；選擇“包工包料”的方式來取代以往的“甲供材料”，減小稅務負擔；合理制定房產的銷售價格，增加固定資產的投資行為，不斷拓展業務范圍等。

（二）完善財務管理制度

改革后的財務核算工作更加煩瑣復雜，因此必須完善內部核算系統、財務管理部門以及財務管理制度，規范整體納稅體系，密切關注納稅時間、地點、材料等方面的變化，及時做出調整，以便更好地進行稅務核算，降低稅收負擔。此外，還要重視銷售合同中涉及稅收的條款，針對特殊的條款進行合理調整。

（三）增強增值稅發票管理水平

增值稅的使用范圍非常廣，涉及金額巨大，在稅收總額中占據了舉足輕重的比重，一向是發票管理的重點對象，因此我們必須增強其管理水平。首先，選擇資質比較好的供應商或融資機構，獲取可用于抵扣的專用發票；其次，要強化專用發票的辨識與認證管理，避免收到無法抵扣的票據；再次，要著重防范虛開、偽造的無效專用發票，避免被卷入違法犯罪的漩渦中；最后，可以設置專門的人員來管理專用發票，保障工作的效率與質量。

（四）加強員工培訓，提升專業水平

稅務改革對工作人員的專業水平提出了新的挑戰，稅收的項目更多，程序更煩瑣，核算方式也更加復雜，因此我們必須加強員工培訓，定期開展培訓活動，提升員工的業務能力與專業水平。有利于降低涉稅風險，提升核算的效率與準確性，減小其稅收負擔。

五、結語

“營改增”作為一項普惠性的減稅政策，對于房地產企業來說，有助于降低運作成本、規范財務管理、優化產業鏈生態，但也產生了一些弊端，例如對企業的管理能力與人才配備提出了新要求，并產生了新的博弈，要求他們采取科學的稅收籌劃。這一項稅收政策對于企業的快速、平穩、健康發展具有重要意義。