淺議優(yōu)化配置提高土地容積率

劉鴻云

（臨汾市建設(shè)用地事務(wù)中心，山西 臨汾 041000）

引言

在現(xiàn)階段我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快的社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)下，城市發(fā)展面臨著更大的壓力，尤其是伴隨著城市人口的不斷增多，在城市發(fā)展中如何解決居住問(wèn)題至關(guān)重要。合理可行地增加建筑用地面積雖然在一定程度上發(fā)揮出了積極作用，但是在緊守耕地面積紅線(xiàn)以及城市可用土地資源越來(lái)越少的背景下，該途徑面臨著較大的局限。基于此，在現(xiàn)有土地資源下，合理提高土地容積率也就成為比較關(guān)鍵的手段，未來(lái)相應(yīng)規(guī)劃建設(shè)單位應(yīng)該嚴(yán)格按照法律法規(guī)以及當(dāng)?shù)匾?guī)章制度的要求，優(yōu)化土地資源配置，合理提高土地容積率，促使土地資源的應(yīng)用價(jià)值更高。該方面研究具備較高實(shí)踐意義。

一、土地容積率概述

土地容積率主要是指在規(guī)劃土地區(qū)域內(nèi)，房屋建筑總面積和土地總面積的比值。在土地容積率的具體應(yīng)用中，往往涉及到了規(guī)劃容積率和實(shí)際容積率兩個(gè)類(lèi)型，其中規(guī)劃容積率是最常研究的目標(biāo)。規(guī)劃容積率主要就是指在相應(yīng)土地區(qū)域內(nèi)，允許相應(yīng)業(yè)主規(guī)劃建設(shè)的總建筑面積和土地面積的比值，成為區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要限定指標(biāo)。

從土地容積率的概念上來(lái)看，其直接代表著相應(yīng)土地資源的應(yīng)用價(jià)值，和經(jīng)濟(jì)效益存在直接關(guān)聯(lián)。當(dāng)然，土地容積率并不是越低越高，也并非是越高越好，土地容積率對(duì)于最終土地利用經(jīng)濟(jì)效益的應(yīng)用也并非是單純線(xiàn)形關(guān)系，需要充分考慮到多方面影響機(jī)制。比如對(duì)于建設(shè)開(kāi)發(fā)商而言，容積率直接關(guān)系到地價(jià)成本，雖然在一定程度上增加容積率確實(shí)能夠提高建筑面積，進(jìn)而可以在房屋銷(xiāo)售后獲取更高的回報(bào)。但是在土地容積率提高的背景下，住戶(hù)往往在后續(xù)很難取得較為理想的舒適度，尤其是伴隨著綠化面積的減少，更是可能引起住戶(hù)的抵觸和反感，進(jìn)而也就不利于房產(chǎn)的銷(xiāo)售，對(duì)于該區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格也會(huì)形成明顯影響。由此可見(jiàn)，過(guò)度提高容積率并非可以直接提升開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)效益。相反，在土地資源容積率較低的條件下，相應(yīng)綠化率可以得到明顯提升，住戶(hù)的居住也相對(duì)更為舒服，相應(yīng)房地產(chǎn)價(jià)格能夠得到有效提升，進(jìn)而同樣也能夠提升開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)效益；并且在不具備較高容積率的前提下，還可以節(jié)約建筑施工成本，對(duì)于開(kāi)發(fā)商同樣有利。

由此可見(jiàn)，在土地資源規(guī)劃應(yīng)用中，容積率過(guò)高設(shè)置或者過(guò)低設(shè)置都并不能夠較高發(fā)揮積極作用，需要結(jié)合實(shí)際狀況設(shè)置最為合理的容積率。但是從土地資源利用率提升以及當(dāng)前城市發(fā)展中城市建筑用地面積不斷減少的角度來(lái)看，在條件允許的前提下，適當(dāng)合法地提高土地容積率是比較重要的發(fā)展方向，應(yīng)該予以高度重視。

二、提高土地容積率的條件和要求

（一）提高土地容積率的條件

在土地容積率的提高處理中，除了一些特殊地區(qū)不允許更改和提高土地容積率外，我國(guó)絕大部分地區(qū)都允許在合理合法的范圍內(nèi)提高土地容積率。為了有效提高土地容積率，必然需要首先明確可以申請(qǐng)的基本條件。根據(jù)《容積率管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，在土地容積率提高申請(qǐng)中，必須要符合城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)展需求，如果面臨城鄉(xiāng)規(guī)劃修改帶來(lái)的土地開(kāi)發(fā)應(yīng)用條件變化，或者是伴隨一些公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而導(dǎo)致土地開(kāi)發(fā)應(yīng)用條件發(fā)生變化，都可以申請(qǐng)土地容積率提高。此外，在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，有其它可以提高土地容積率的需求，也可以按照相關(guān)程序申請(qǐng)。

在提高土地容積率中，往往還需要重點(diǎn)嚴(yán)格容積率指標(biāo)的調(diào)整程序，確保土地容積率的改變能夠按照城鄉(xiāng)規(guī)劃自然資源主管部門(mén)的審批要求執(zhí)行，同時(shí)做好依法公開(kāi)工作，能夠在規(guī)定時(shí)間內(nèi)接受社會(huì)監(jiān)督。在所有程序執(zhí)行無(wú)誤后，再根據(jù)土地容積率的變更狀況進(jìn)行相關(guān)手續(xù)或者是費(fèi)用的補(bǔ)繳。

（二）提高土地容積率的要求

在針對(duì)土地容積率予以提高的背景下，需要嚴(yán)格遵循國(guó)家以及行業(yè)相關(guān)規(guī)范要求，依據(jù)合法、合規(guī)、合理以及可行等基本原則，重點(diǎn)規(guī)避隨意過(guò)度提高的問(wèn)題出現(xiàn)。比如在土地容積率提高中，需要遵循規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，嚴(yán)格遵循審批程序，避免出現(xiàn)擅自更改土地容積率的現(xiàn)象，相應(yīng)土地開(kāi)發(fā)商需要首先明確土地使用的容積率要求，不斷提升容積率管理的透明度，進(jìn)而也就可以更好促使開(kāi)發(fā)商在具體工作開(kāi)展中遵循這一土地容積率進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用。針對(duì)當(dāng)前存在的提高土地容積率的暗箱操作行為，應(yīng)該重點(diǎn)加大打擊力度，未經(jīng)審批就擅自提高土地容積率的項(xiàng)目應(yīng)該予以嚴(yán)厲處理，加大處罰力度，結(jié)合建筑狀況，如果存在違規(guī)建設(shè)現(xiàn)象，則需要予以及時(shí)拆除，絕不姑息。

由此可見(jiàn)，在土地容積率提高時(shí)，必須要確保其科學(xué)合法，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)規(guī)定，分析土地容積率是否合理，有條件的前提下再提出提高土地容積率的申請(qǐng)，只有在申請(qǐng)審批通過(guò)后，才能夠予以實(shí)踐操作，避免擅自脫離法定程序進(jìn)行土地容積率的改變。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)同樣也需要加大嚴(yán)格審查力度，依據(jù)容積率指標(biāo)進(jìn)行核查，校對(duì)實(shí)際建設(shè)項(xiàng)目的土地容積率。

三、優(yōu)化配置提高土地容積率的措施

（一）綜合分析多方面效益

在土地資源應(yīng)用中，為了較好提升土地資源利用率，確保土地容積率能夠得到最為理想的恰當(dāng)提高，必然需要從多個(gè)效益入手進(jìn)行綜合分析，以求設(shè)置的土地容積率能夠最為協(xié)調(diào)有序。比如在土地容積率的設(shè)置中，往往和經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及環(huán)境效益存在直接關(guān)聯(lián)，這些效益都需要予以綜合分析，以探討其對(duì)于土地容積率的要求，最終尋求最為合理的土地容積率。比如從經(jīng)濟(jì)效益方面來(lái)看，為了提升土地資源的應(yīng)用經(jīng)濟(jì)價(jià)值，必然需要考慮到建筑施工成本和銷(xiāo)售利潤(rùn)的關(guān)系，進(jìn)而才能夠確定更為合理的建筑面積，以?xún)?yōu)化土地容積率；當(dāng)然，在此基礎(chǔ)上還需要充分考慮到環(huán)境效益，避免在建筑面積的過(guò)度增加下，對(duì)于周?chē)匀画h(huán)境產(chǎn)生嚴(yán)重破壞性影響，尤其是在當(dāng)前環(huán)境保護(hù)要求越來(lái)越嚴(yán)格的前提下，更是需要避免過(guò)高設(shè)定土地容積率；社會(huì)效益的考慮則主要是明確當(dāng)前各個(gè)城市發(fā)展對(duì)于建筑面積的需求，能夠綜合考慮到城市人口的增長(zhǎng)趨勢(shì)，進(jìn)而通過(guò)適當(dāng)提高容積率來(lái)增加建筑面積。如何在三者間尋求最佳平衡，設(shè)定最為合理的土地容積率，成為土地規(guī)劃應(yīng)用人員的重要難題，應(yīng)該結(jié)合實(shí)際狀況設(shè)定多個(gè)規(guī)劃方案，最終參考專(zhuān)家以及相關(guān)民眾意見(jiàn)，選擇較為適宜的土地容積率。

（二）充分考慮技術(shù)要求

在土地容積率提高中，除了要重點(diǎn)遵循相關(guān)程序辦事，往往還需要重點(diǎn)考慮到技術(shù)方面的要求，比如提高建筑密度以及提高建筑層數(shù)是比較常用的提高土地容積率的重要手段，也是在提高容積率中需要考慮到的重要技術(shù)要求。比如對(duì)于建筑層數(shù)的提高，并給可以隨意增加建筑物高度，需要充分考慮到當(dāng)?shù)厮牡刭|(zhì)條件以及抗震性要求等，在這些基本條件限制下進(jìn)行適當(dāng)提升。由此可見(jiàn)，這些建筑工程規(guī)劃建設(shè)技術(shù)條件也是提高土地容積率的重要限制因素，應(yīng)該在充分分析的前提下予以申請(qǐng)。此外，如果建筑物房頂需要建設(shè)基站，同樣也會(huì)對(duì)于建筑工程負(fù)荷產(chǎn)生影響，應(yīng)該在以增加高度提升容積率的途徑中進(jìn)行充分考慮；如果建筑物所處區(qū)域內(nèi)存在氣象雷達(dá)塔或者發(fā)射塔，同樣也應(yīng)該在容積率變化中予以考慮，避免形成相互影響。

當(dāng)然，一些先進(jìn)施工技術(shù)手段的引入和應(yīng)用同樣也為土地容積率的科學(xué)提高提供了強(qiáng)有力的支持，各類(lèi)綠色化施工技術(shù)的應(yīng)用就能夠有效彌補(bǔ)在土地容積率提高背景下出現(xiàn)的綠化水平不足問(wèn)題，能夠緩解該方面形成的舒適度欠缺問(wèn)題。比如當(dāng)前越來(lái)越盛行的綠色建筑的構(gòu)建就可以在一定程度上降低對(duì)于土地容積率的限制程度，可以在未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建筑施工中予以高度重視，以此形成提高土地容積率的支持條件。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在未來(lái)我國(guó)城市化進(jìn)程發(fā)展速度不斷加快的發(fā)展背景下，城市土地資源應(yīng)用面臨著更高的要求，為了較好提升土地資源利用率，滿(mǎn)足人們居住方面的要求，適當(dāng)提升土地容積率成為重要手段。在土地容積率的提高中，應(yīng)該促使其嚴(yán)格按照規(guī)范程序進(jìn)行審批，要求土地容積率的提高較為科學(xué)合理，能夠在不產(chǎn)生其他不良影響的前提下，優(yōu)化土地資源應(yīng)用價(jià)值。