土地增值稅清算過程中的主要問題和對策

伍道穩(wěn)

（貴州六盤水立信會計師事務(wù)所，貴州 六盤水 553001）

近年來，我國對土地增值稅的管理工作給予了較高的重視，并且在最近幾年的發(fā)展過程中，又陸續(xù)出臺了一系列的新型土地增值稅發(fā)展政策。在各種政策的落實工作當(dāng)中，并沒有達到理想的工作效果，新型的土地增值稅政策在開展過程中遇到了一系列問題和阻礙，不但關(guān)系到了整個土地增值稅的清算工作質(zhì)量，同時也對建筑工程單位以及整個社會效益都產(chǎn)生了不良影響。因此，這一問題受到了各大相關(guān)單位的高度關(guān)注，并針對土地增值稅清算工作當(dāng)中產(chǎn)生的影響因素及其相關(guān)問題進行了深入性的研究和分析，有效提出了問題的解決對策，保證房產(chǎn)土地在交易和使用工作中，符合我國法律的相關(guān)規(guī)定，對提高土地的使用質(zhì)量和程度都有著積極的推動作用。

一、土地增值稅清算過程中的主要問題分析

土地增值稅的清算工作屬于一項比較復(fù)雜同時又相對嚴(yán)謹?shù)墓ぷ鳎趯嶋H工作中，相關(guān)清算工作人員必須要充分結(jié)合法律條款當(dāng)中的相關(guān)規(guī)定，對房產(chǎn)開發(fā)項目的相關(guān)工作內(nèi)容加以有效的了解，同時針對土地增值稅稅率的大小進行科學(xué)全面的清算，得出相應(yīng)的清算結(jié)果之后需要向相關(guān)的管理單位遞交材料，然后辦理后續(xù)的結(jié)算手續(xù)對稅款進行有效的收取。土地增值稅是我國稅收政策中非常重要的工作環(huán)節(jié)，相關(guān)工作人員必須要充分做好增值稅的清算工作，來有效規(guī)范土地的交易工作流程，提高土地資源的使用效率，對實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益和社會效益有重要作用。但是從現(xiàn)階段的土地增值稅清算工作的開展?fàn)顩r來看，還存在一系列問題沒有加以完善，具體表現(xiàn)為以下幾個方面：

（一）土地使用權(quán)問題

在我國社會市場經(jīng)濟的發(fā)展形勢下，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展，并且也受到了社會大眾廣泛的關(guān)注和重視。當(dāng)前我國城市化的建設(shè)發(fā)展規(guī)模不斷擴張，城市內(nèi)部的人口數(shù)量也在不斷上漲，因此城市內(nèi)部的土地資源使用出現(xiàn)了異常緊缺的狀態(tài)，并且這一問題越來越嚴(yán)重。在這一發(fā)展形勢下，城市內(nèi)部的相關(guān)土地管理單位，對土地增值稅的清算工作開展就顯得尤為重要，政府單位為了有效控制相關(guān)的房地產(chǎn)廠商進行土地資源的惡意炒作行為，從宏觀調(diào)控工作上對土地資源的流程進行了合理的控制，并且在土地的使用過程中制定出了一系列的限制措施來加以保障。但是這一系列措施在實施過程中卻沒有達到理想的效果，很多房地產(chǎn)單位在經(jīng)濟效益的趨勢下，通過違規(guī)開發(fā)的方式，從一些非法渠道來獲取大量的土地資源，并且對土地資源的轉(zhuǎn)讓沒有辦理相應(yīng)的土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，直接造成了土地增值稅的大量流失，對整個增值稅的清算工作結(jié)果產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響。

（二）建筑工程成本計量問題

隨著當(dāng)前我國建筑行業(yè)的發(fā)展速度不斷加快，建筑工程在建設(shè)完成之后需要對土地增值稅的清算工作來加以落實，但是相關(guān)工作人員在進行清算工作中仍然存在一些問題，沒有得到有效解決。比如，在清算工作中缺乏理論數(shù)據(jù)的支撐，并且清算工作無法對工程施工當(dāng)中的土地使用以及建造成本進行合理的評估，進而造成一些房地產(chǎn)開發(fā)商在土地增值稅的上報方面存在一定的漏洞，經(jīng)常會存在一些虛本增值稅上報等不良問題，清算工作人員無法對土地增值稅的稅收工作進行有效的實施，這一問題產(chǎn)生的根本原因是因為建筑工程在開展過程中，一些施工材料的使用量相對較小，同時部分材料是從一些個體開發(fā)商當(dāng)中來進行購入，沒有具備相應(yīng)的增值稅發(fā)票，因此造成了這一部分的工程成本，沒有被有效地列入到最終的清算清單當(dāng)中。

二、土地增值稅清算問題的解決對策

針對土地增值稅清算工作中所產(chǎn)生的問題，相關(guān)管理單位采取了一系列的解決措施來加以保障，有效提高增值稅清算工作的準(zhǔn)確度和合理性，具體涉及到以下幾點：

（一）規(guī)范土地使用權(quán)

相關(guān)管理單位必須要制定出土地增值稅清算工作的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對土地的使用權(quán)來進行合理的劃分，對相關(guān)建設(shè)單位存在非法用地等不良情況進行有效的監(jiān)管和處罰。國土管理單位作為土地交易的重要管理部門，在實際的工作過程中需要對土地資源的使用，進行合理的盤查以及監(jiān)控，對土地的二次轉(zhuǎn)讓工作流程進行嚴(yán)格的規(guī)范，防止土地資源出現(xiàn)使用權(quán)的頻繁轉(zhuǎn)移以及存在較強的不確定性。建設(shè)單位需要對土地開發(fā)商的土地開發(fā)資質(zhì)證明進行嚴(yán)格的審查，如果存在手續(xù)不完全需要立即加以制止。工程管理單位還需要對房地產(chǎn)開發(fā)商進行有效的監(jiān)管，在對土地資源股權(quán)轉(zhuǎn)移工作中，需要保證開發(fā)商提前向相關(guān)的稅務(wù)機關(guān)來辦理手續(xù)，主要是針對土地增值稅等相關(guān)清算工作來加以保障，相關(guān)的稅務(wù)機關(guān)單位需要對交易過程中的應(yīng)有征收稅款數(shù)額來進行有效的確認，并且對開發(fā)商需要繳納的稅收項目進行有效的補充，對相關(guān)的責(zé)任單位需要收取一定的滯納金，有效保證整個土地增值稅清算工作的準(zhǔn)確度和合理性。

（二）注重成本管理

針對稅務(wù)清算工作人員來講，在清算房地產(chǎn)土地增值稅工作中，必須要對內(nèi)部的成本費用管理工作充分重視。該項工作在開展過程中屬于一項基礎(chǔ)性工作，而不是單純需要使用的環(huán)境下才對房地產(chǎn)的整體增值稅數(shù)額來進行計算，相關(guān)成本管理人員需要對房地產(chǎn)的開發(fā)成本有著充分的了解，要明確開發(fā)費用的具體數(shù)額，有效防止在土地增值稅的清算工作中出現(xiàn)不良的漏記或者是多記等問題。在日常工作開展過程中，稅務(wù)人員需要不斷提高監(jiān)管工作強度，相關(guān)人員所提供的數(shù)據(jù)進行詳細的分析和了解，充分了解建筑工程中的相關(guān)管理工作成本，不能將建筑成本和土地增值稅之間進行混淆，防止出現(xiàn)清算工作出現(xiàn)不良誤差問題。所生成的成本核查結(jié)果，需要上交到相關(guān)的管理單位來進行審核，以此來提高土地增值稅清算工作的準(zhǔn)確度。

（三）明確計稅價格

針對部分房地產(chǎn)開發(fā)商來講，建筑工程施工完成之后如果沒有針對同類的商品房進行有效的對比，那么將無法準(zhǔn)確地估算到建筑產(chǎn)品在售后市場當(dāng)中的具體價格。因此，基于這一問題，如果所估算的稅價相對較高，那么很有可能會造成納稅人出現(xiàn)異議和不滿，如果估算的稅值相對較低，那么會直接影響到整個土地增值稅的征收工作質(zhì)量，這對土地管理單位以及建筑工程單位的經(jīng)濟效益以及社會效益都產(chǎn)生了不良的影響。因此針對這一問題，相關(guān)稅務(wù)單位必須要充分考慮到每一個環(huán)節(jié)的影響因素，對土地增值稅的清算工作，要從多角度多方向來進行了解和判斷，以此來有效保證計稅價格的科學(xué)性與合理性，有效預(yù)防開發(fā)商產(chǎn)品由于商品計稅價格過高而產(chǎn)生不良的經(jīng)濟影響，同時還可以提高整個土地增值稅的清算工作的有效開展。

三、結(jié)束語

土地增值稅屬于涉及我國國有土地使用權(quán)以及建筑工程產(chǎn)業(yè)用地的重要稅法，土地增值稅可以有效規(guī)范房屋建筑的土地使用權(quán)以及土地交易環(huán)節(jié)當(dāng)中的各種行為，以此來有效保證建筑單位以及相關(guān)的個人土地所有權(quán)的合法權(quán)益得到充分的保障。