中國住房租賃市場發(fā)展的制約因素研究
——基于改革開放以來住房政策調整視角的分析

(西南民族大學 四川 成都 610041)

長久以來，住房問題是我國關乎民生的政治經濟學課題，住房租賃市場改革也是我國經濟體制改革的重要內容。我國城市住房供應體系的現(xiàn)狀和未來城市化居民的數(shù)量和收入特征決定了依靠房屋租賃來解決住房問題的必要性和必然性。當前，充分認識制約中國住房租賃市場發(fā)展的關鍵因素，有利于推進我國住房租賃市場改革的實踐，健全住房供應體系，解決住房問題。

一、改革開放以來我國住房政策的遷演

(一)住房改革探索期(1978-1998年)

建國初至1978年間，我國住房市場處于停滯狀態(tài)。改革開放后，我國逐步進行住房制度改革探索和嘗試，從福利住房引發(fā)的問題出發(fā)，就如何緩解住房壓力、增加住房供給、減少政府住房支出負擔等問題，出臺了一系列住房政策，包括1993年的《關于加強房地產市場宏觀管理促進房地產業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的意見》等，在一定程度上促進了我國住宅建設的發(fā)展和成長。

(二)住房改革成形期(1998-2007年)

1998 年，面對亞洲金融危機的下行壓力，我國將擴大內需的重點放在增加居民住房消費上，但仍是以經濟適用房為主的購房自住體系。至 2003 年國務院發(fā)布了《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)〔2003〕18 號)，我國住房供應體系進一步革新，確立了以普通商品住房為主的購房自住體系。至2007年，我國住房保障相關體系已見雛形。

(三)住房改革成熟期(2007-2015年)

隨著房價的快速上漲，2008 年北京、上海房價收入比已超過10，這意味著家庭需要努力工作十余年才能購買住房。在我國城鎮(zhèn)居民購房支付能力不足的背景下，為了解決政策性夾心層居民的住房問題，我國提出了兩條路徑：一是推出降低居民租房成本的公共租賃住房，以《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24 號)和《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》(建保〔2010〕87 號)兩個文件為標志；二是推出降低居民購房成本的共有產權住房。

(四)新一輪住房改革(2016年以來)

隨著房地產開發(fā)市場多年的高強度開發(fā)建設，供需失衡問題也逐漸顯現(xiàn)出來。2016 年，以《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(國辦發(fā)〔2016〕39 號)為標志，我國第一次在國家住房政策層面，正式將市場租賃納入政策范圍。在現(xiàn)階段的住房改革中，市場租賃除了作為一種住房居住形式為中低收入家庭提供住房服務，完善住房供應體系的核心任務外，還被賦予了多重使命。

二、中國住房租賃市場發(fā)展的制約因素

(一)缺乏長期的租賃政策環(huán)境

住房租賃市場的邊緣化導致我國城市家庭戶的住房租賃率偏低。根據(jù)2010年第六次人口普查，城市租賃率僅為26%，這與許多國際大都市較高的住房租賃率明顯不同。據(jù)研究，受房價相對較高、人員流動性大等因素影響，在紐約、東京等國際大都市中，房屋租賃是大多數(shù)居民解決住房問題的首要手段。

(二)缺少配套的法律制度設計

我國目前針對穩(wěn)定租賃關系保護承租人權益方面的制度和政策較少，以原則性的規(guī)定為主。具體表現(xiàn)在：一是對于租賃市場行業(yè)標準并未建立健全，同時相關產業(yè)政策也比較模糊；二是有關利用國有閑置土地建設長租公寓、商改住等缺乏可操作的具體政策；三是住房租賃市場法律監(jiān)管體系不夠完善，違規(guī)行為常常得不到懲治，進一步阻礙了行業(yè)發(fā)展。

(三)住房租賃市場經營水平低

由于房地產買賣市場的開發(fā)經營利潤遠遠高于社會平均利潤率，再加上制度安排上缺少鼓勵建設和供給租賃房的政策，無論是國有還是私有的機構性投資者都很少進入房屋租賃市場，規(guī)模化的房地產租賃企業(yè)更是沒有。房地產市場經營主體——房產公司則主要以銷售住房作為主要業(yè)務和收入來源，租賃業(yè)務在其經營業(yè)務中的份額極小。

(四)租賃市場供給與需求失衡

一方面，房改后商品房交易市場迅速發(fā)展，高漲的房價使中低層收入人群將租房作為解決住房困難的首要辦法。另一方面，租賃住房的潛在供應難以有效釋放。一是個人擁有多套房源的持有成本很低，個人出租管理成本高、收益低，這就導致多存量住房的業(yè)主不能徹底的將房子進行出租。二是適宜出租、交通便利的房源大多處于老化的狀態(tài)，房齡長、物業(yè)管理差、配套不全等問題屢見不鮮，這也導致了這類房源的低利用率。

三、中國住房租賃市場發(fā)展的對策建議

(一)制定激勵政策擴大市場規(guī)模

為解決租賃市場供給與需求失衡的問題，首先，政府應當在政策上給于住房租賃企業(yè)支持，就“競自持”形式拿地的企業(yè)在資金上提供相應的政策支持，激發(fā)房產企業(yè)開發(fā)租賃市場的積極性。其次，政府應當引導房產企業(yè)將大量的庫存房轉化為租賃房，進一步落實“三去一降一補”的政策要求。

(二)完善住房租賃相關法律法規(guī)

一是明確住房租賃雙方的權責歸屬，穩(wěn)定租賃雙方之間的和諧關系。從市場主體來看，目前房屋租賃市場依舊是賣方市場。因此政府應當以法律法規(guī)的形式來明確雙方主體的權利與義務，并適當限定住房供給者的權力。

二是保障買房和租房在公共資源的使用上享有同等的權利。在房價高漲的大環(huán)境下，賦予租房更多的醫(yī)療、教育資源，能夠推動居民從房屋買賣市場轉向租賃市場。

(三)培養(yǎng)住房租賃市場專業(yè)人才

目前，國內各大高校均未設置租賃市場經營管理人才培育的相關專業(yè)，為彌補這一空缺，企業(yè)可以與涵蓋有房地產內專業(yè)或酒店專業(yè)的高校進行合作，通過與高校建立實習基地定向培養(yǎng)，以解決租賃市場管理型專業(yè)人才儲備量不夠的問題。

(四)加快培育租賃市場機構主體

一是加快推動住房租賃市場“大中小型企業(yè)”協(xié)同發(fā)展格局的形成，引導和鼓勵住房租賃業(yè)務的更多開展。二是進一步對房屋中介的居間服務進行規(guī)范，充分發(fā)揮其在數(shù)量多、覆蓋廣、信息流通密集方面的獨特優(yōu)勢。三是對個人用戶的出租行為進行鼓勵，以此增加住房租賃市場的供給量。