談房地產行業影響財務報表分析的因素

王偉

（內蒙古松江房地產開發有限公司，內蒙古 呼和浩特 010021）

一、引言

財務報表分析是對企業財務報表所提供的數據進行加工、分析、比較、評價和解釋的過程。通過對財務報表解釋和評價可以判斷企業的財務狀況，診察企業經營管理的得失，判斷企業的經營管理是否健全，企業業務前景是否光明。同時，還可以通過分析，找出企業經營管理的癥結，提出解決問題的辦法。

房地產項目開發周期較長；資金投放量巨大，投資回收期較長；同時其會計核算方法也不同于其他行業，由于上述特殊性，使得運用簡單方法對房地產行業財務報表進行財務分析時，可能使得出的結論會失真，繼而導致會計信息使用者做出錯誤的判斷。尤其在目前房地產實行住房不炒，深度調控政策的形式下，不利于房地產企業對經營風險的應對，所以在對房地產企業的財務報表進行分析的過程中如何結合實際情況，如何運用合理的手段和方法，就成為財務分析人員應重視的問題和工作。

二、房地產行業進行財務報表分析的意義

對房地產企業進行財務報表分析有利于了解其經營狀況，有利于正確評價房地產企業的財務狀況，經營成果與現金流量狀況，有利于為管理層控制企業風險提供準確相關的決策依據，提高企業經營管理水平。

（一）為企業的投資人提供決策信息

企業投資人對目標企業進行投資之前需要對企業進行盡職調查，盡職調查過程中的主要任務之一就是對企業財務報表進行分析，了解企業財務狀況，關注企業盈利能力方面的指標：包括銷售利潤率，資產收益率，凈資產收益率，投入資本收益率等；償債能力指標：包括短期償債能力，長期償債能力等；成長性能力指標：包括資產增長率，銷售增長率等，同時在完成投資后將會隨時關注企業財務情況，通過分析相關指標了解被投資單位財務狀況，供其進行投資決策。

（二）財務分析為未來決策提供指導

通過對企業財務報表分析結果進行橫向比較和縱向比較，確定企業在行業競爭中的地位，分析優勢劣勢，明確核心競爭力和企業的努力方向，制定企業未來戰略；確定企業所處的生命周期，進而進行相應的決策。

（三）財務分析促進企業的經營決策的正確性

通過對財務報表的分析，能夠使企業的生產決策，銷售決策，人事決策及財務決策等相關經營決策更加科學合理，避免盲目跟風，設定目標不合理等問題，通過財務分析能夠了解企業過去的經營狀況，吸取經驗教訓，提出改進的應對策略；通過了解標桿企業的經營狀況，明確企業的優勢與不足，取長補短，發揮優勢，形成企業的核心競爭力。

三、房地產企業財務報表的特殊性及對財務分析的影響

（一）存貨核算項目及其對財務分析的影響

房地產企業財務報表中的存貨，一般用來核算企業完工的庫存商品、未完工的房地產開發成本、土地成本以及少量的低耗品。房地產標桿企業往往都有著巨量的土地儲備，這也是衡量房地產企業未來持續發展能力的指標之一，然而在按歷史成本核算的要求下，儲備土地價值增值不能反映在存貨項目中，致使企業存貨價值低估。同時，從房地產企業目前核算的現狀看，鑒于成本效益的考量，在不執行上市公司準則的企業里，很少有房地產企業按照工程項目的工程量，及時對項目進度進行計量，并將發生的成本按權責發生制的原則進行入賬的，這影響了存貨核算的完整性和及時性。在實行目標成本管理的企業里，由于目標成本控制管理不到位，致使實際成本遠遠大于目標成本，而項目完工后，決算、審計、支付款項等時間跨度較長，有時會跨幾個會計年度完成，因而不能及時進行成本核算，不能及時入賬，企業在這種情況下要按照目標成本來結轉成本，這樣做會影響存貨核算的準確性，房地產企業存貨核算存在的上述狀況，影響了財務分析結果的真實性和準確性。

（二）房地產企業對未結轉稅金的核算及其對財務分析的影響

房地產銷售商品房屋采用預售的方式，收到的預收款按稅法要求繳納相應的增值稅，同時會預繳土地增值稅和所得稅，在達到收入結轉條件前，此部分稅款作為其他流動資產在資產負債表中核算，而此部分應屬于費用，因此這樣核算虛增了資產。即使達到了收入確認條件后，只有附加能夠全部隨著收入結轉至利潤表稅金及附加科目，預繳的土地增值稅和所得稅將視項目實際盈利狀況部分結轉，剩下的會長期掛賬直至沖抵新項目應預繳稅款或退稅。故上述因素將影響財務報表分析的準確性。

（三）房地產企業預收房款的核算及其對財務分析的影響

房地產企業項目的開發要經歷規劃設計、拿地、前期準備、建設開發、銷售、入住、產權辦理等階段，在實行預售制的情況下，銷售收入要在預收賬款中進行核算，在達到收入確認條件時結轉為收入，但這要經歷很長時間，這使得實際收入和報表反映的收入在時間上有很大的差異。預收賬款作為財務報表中的負債項目，影響著諸多財務分析指標的計算。

（四）房地產企業期間費用的核算及其對財務分析的影響

房地產企業銷售收入是按確認條件結轉為主營業務收入的，但是建設期間發生的銷售費、管理費、財務費等期間費用則在發生時確認了費用，而在沒有收入可以結轉的年度形成巨額虧損，而往往在收入結轉年度由于項目建設及銷售已接近尾聲，很少發生期間費用，形成較多的盈利，使費用與收入不能配比，影響相關指標的計算。

四、房地產財務報表分析的對策建議

（一）存貨相關財務分析的建議

鑒于房地產存貨核算特點，針對增值土地采取估價的方式來反映土地真實的價值。在季度末，依據施工單位、造價機構、監理機構出具的工程量清單合理估計未入賬開發成本，增加存貨和應付項目，真實反映企業的資產和負債。提高企業運用目標成本管理的能力，加強過程監督與調整，減少決算的增減項調整，使應用目標成本進行成本結轉更貼近真實成本水平，保證存貨項目和營業成本項目核算的準確度。

（二）未結轉稅金相關財務分析建議

隨收入結轉的稅金可以依據配比原則，依據收入的調整而調整，對于預繳的土地增值稅和所得稅則可以在計算相關指標時予以調整，或在說明段進行說明。由于土增稅預繳比例一般比較高，清算后一般都會退稅或抵頂，在對相關稅金進行籌劃管理過程中應盡量減少預繳稅金對企業資金的占用。如按土地增值稅清算管理要求，稅局可要求企業進行清算的條件有銷售85%以上，滿三年未銷售完畢的，申請注銷的。企業可以依據自身特點及時清算土地增值稅用前期預繳稅金抵頂后期應繳稅金，達到減少資金占用的同時使財務分析更加準確。

（三）預收賬款財務分析的建議

加強房地產企業收入結轉過程及預收賬款的管理和安排，譬如銷售策略的安排上應逐棟安排銷售，售罄之后再安排另一棟，先難后易，這樣可以保證售出的樓棟能夠完工后及時銷售，整棟回全款，整棟結轉，避免拖拉延誤，減少預收賬款沉淀。同時應從實際出發，區分已全款、已簽合同未全款和協議階段定金等情況，分別調整主營業務收入、應收賬款等項目，依據調整后的報表項目進行分析，同時說明調整的過程，以充分滿足相關方的需求。

（四）期間費用財務分析的建議

由于目前市場競爭激烈，調控政策瞬息萬變，市場風云變幻，房地產進行項目開發決策的信息與基礎隨時會變化，所以“高周轉模式”被很多開發企業采用，這種模式雖然存在很多弊端，但也是順應目前地形式，在高周轉模式下解決了很多財務分析是遇到的困難，因其縮短了開發周期，使得期間費用的發生和項目周期形成了大概的配比，部分解決了期間費用導致企業在沒有收入結轉年份形成虧損的問題，在這個基礎上，企業依據配比原則調整相關費用，計入各個期間的財務報表項目，據此對財務報表進行分析將會很好地解決此問題。

五、結束語

綜上所述，目前房地產企業面臨著融資環境，限制性調控措施，產業升級等很多不利情況和不確定因素的影響，同時房地產行業屬于國民支柱行業，關系著國計民生，可謂機遇與挑戰并存。房地產企業應在充分認識房地產企業財務報表與一般企業財務報表在財務核算內容和核算方法上特殊性的基礎上，加強與其他部門及外界的溝通，收集更多可靠的相關信息，利用客觀公正專業方法，編寫有效的企業財務分析報告，以有助于企業管理者進行分析決策，以促進房地產行業健康有序發展，更好地滿足人民的居住需求。