新常態下房價波動對居民消費的影響及調控趨勢

邱妍

（福建師范大學，福建 福州 350117）

引言

自1998年我國住房制度發生重大變革，由傳統的福利分房制度轉變為現在的市場化房屋買賣制度，在短短的二十多年間，我國房地產價格在總體上保持著不斷上升的趨勢。在經濟新常態下，粗放式的經濟逐漸被現代結構經濟取代，釋放了市場消費潛力，使得消費推動著我國市場經濟的發展。在2015年，我國針對房產產業的去庫存提出了先關政策，旨在通過政府調控平穩房地產市場，從而激發房地產市場去帶動消費增長的潛力。房地產價格的上漲能夠有效地促進我國社會經濟的增長，但是同時過高的房價會抑制消費群體的消費能力。因此，本文研究我國在新常態下房價波動對居民消費影響可以有效舉行房地產市場的健康發展，帶動社會經濟的增長，并為我國政府推出更加合理的政策提供建議。

一、房地產價格的變動對居民消費的影響

（一）擠出效應

房地產市場對居民消費的擠出效應就是指消費者在所要購買的住房由于房價上漲的原因導致其中一部分的資金的多出了原來的預支，而這就導致了消費的消費意愿的抑制或者是資金流向其他商品。房地產對居民消費的擠出效應又可分為直接擠出和間接擠出效應兩種。一種是當房價上漲的時候，對于正準備購買房屋或正準備購買房屋的家庭而言，為了能夠實現家庭的購房計劃，那么就必然會在家庭的其他生活方面減少支出；而對那些沒有能力購房的租房用戶而言，在房地產價格的上漲同時，房租價格也會進行上漲 ，這就導致了購房資金擠占了生活當中的絕大部分支出，而這就是直接擠出效應。第二種就是間接擠出效應了。對于那些擁有住房或擁有多套住房的人來說，房價的上漲將大大增加他們的受益，從而導致他們通過減少其他方面的消費來聚集更多的資金對房地產的投資。房價的持續上漲，大大削弱了人們的購買欲望，抑制了人們的消費意愿，迫使人們有購房資金籌備轉為銀行儲蓄。

我國這些年來針對不斷持續上漲的房價也出臺了諸多的政策進行調控，然后效果甚微，導致這一現象的主要因素是人們對未來住房消費的不安全感和質疑性。一些消費者為了預防在未來持續上漲的房價導致需要支付更多的資金，導致他們出現不得不去在其他方面的消費支出進行削減以預防性儲蓄的效應。

（二）轉移效應

英國《金融時報》副主編及首席經濟評論員——馬丁·沃爾夫曾經就明確指出，房屋價格上漲會在一定程度上產生財富的轉移效應，從而影響到居民的消費。房價的飛速上漲促使了人們對財富的從新分配。居民的財富會越來越向著具有較強購房能力的群體集中，這就導致得普通的消費者財富相應減少。但是又由于高收入的群體在生活層次上基本得到滿足，高收入群的財富增長對社會經濟的發展起到的作用較小，相反普通民眾的消費，在現在的經濟社會中是主流群體。但是面對日益高漲的房價，再加上對未來消費預期的不確定性情況下，消費者為了滿足自身住房需求就不得不對其生活的其他方面進行費用支出的削減。

（三）消費信心效應

在我國，針對房地產有關部門還沒有建立起健全的市場規則以及完善的金融體系，使得我國很多消費者不能夠利用房價上漲期間進行財富的增值。隨著這幾年的我國房地產的形勢上來看，我國由于上漲幅度過快，必然會導致房地產市場中存在泡沫經濟。再加上持續上漲的房價使得許多人在巨大的購房壓力下不看好房地產的未來發展，對其消費信心難免會受到打擊。相同的道理，由于居民收入水平增長的速度慢于房價上漲水平的時候，消費者對生活中的其他物品價格上漲的心理預期也會增強，從而導致消費者消費信心的下降[4]。

二、影響房價波動的因素

（一）供需市場壓力大的影響

從市場的供給方面來看，現在房地產商和企業存在的壓力來源于在調控政策下龐大的庫存，在庫存沒有清理的時候勢必會導致在未來很長一段時間都不會出現新的商品房的建設。而根據相關部門給予的數據中顯示，我國商品房待銷售面積僅在2014年就達到了6.2億平方米，商品房的待售面積的增加也就意味著房地產商的資源無法變現，而此時大多數的房地產商由于需要資金過渡，就會選擇通過對房價的降低的方式來緩解資金壓力。再加上在2014年我國股市的市場爆紅，大量房地產的投資者轉戰股市，截至2015年的5月底，房地產開發資金的累計速度大大下降，由2014年的17.5%下降到5%。而從市場需求層面上來看，我國即使是已經實施了“二胎”政策，但是想要快速的增加人口以便增加人們的住房需求也是不可能的，我國城鎮公民住房需求基本已經達到一個飽和。而根據數據顯示的，我國15歲至64歲我國公民住房剛需人口持續下降，并且這種趨勢將在未來的幾年當中都持續下降中。而從政治方面來看，央行和政府根據實際情況做出的一些市場調控政策也會在一定程度上影響到購房者的消費需求。比如說：相關部門會不時地釋放一些征收房產稅的信息，可以抑制一部分對房地產市場的投機需求，但同時也打壓了想要改善住房的消費者需求。

（二）市場出現逐級分化

隨著我國房地產市場結構調整，使得房地產市場細化的特征日益明顯。一方面，我國已經逐漸走進了老齡化社會，各大商家紛紛搶占老養性住房市場先機。從我國老齡人口的增長速度來看，我國老齡人占比不少，這就使得我國社會居民的整體需求被大大拉低，但是同時也出現了新的商機——養老型住房項目。房地產開發商們抓準老年人養老機構市場的需求加大，紛紛建設養老社區搶占這個新型的市場先機。而在另一方面，城市對消費者的吸引力也逐漸出現了分化的現象。隨著在城市中生活壓力的增大以及城市生活成本的上漲，使得不少進城務工人員出現“回流”的現象。在我國的一二線城市中，其依然具有相當大的吸引力去吸引外來者，但是對于我國的三四線城市來說，城市的吸引力的下降，將直接導致人口流失，從而加大了三四線城市房地產市場降價的壓力，使得房地產企業之間的競爭將會愈演愈烈。

三、完善房地產市場體系的策略

（一）完善住房市場規則

我國房地產市場體系相比一些發達國家來說還存在很多的漏洞，很認人在房地產市場上進行投機行為。而想要減少這種現象就需要借鑒一些國外的房地產市場的規則，再結合我國房地產行情，進行對我國住房市場的體系完善和補充，進而減小市場投機行為的發生。政府同時需要加強對住房市場的監控，有效的管理房地產市場。同時對二級住房交易市場進行成本的降低，以促進二級市場健康發展。其次就是對房地產市場的金融體系進行完善。提高住房從固定資產轉化為流動資產的速度，方便了消費者對財富的變現，提高了消費者的消費能力和消費意愿。再次就是加強政府對市場的監管力度。重點打擊房地產市場上存在的投機行為，通過征收房產稅或者是利用利率調控等政策手段，抑制投機行為的發生。進一步轉變當地政府職能，通過改變當地政府財政窘迫現狀的手段，來減少政府對土地財政的過分依賴。

（二）合理推進城市化建設

隨著城市化建設的不斷推進，也使得越來越多的人增加對住房的需求，房價自然就會出現飛速上漲的情況。這就需要對房地產業發展速度和城市化建設速度進行科學的協調，既不能出現因房地產事業發展過慢，導致進城務工人員的住房要求得不到滿足，同時也不能出現因房地產發展速度過快，而導致市場住房需求供大于求，出現大量的閑置房。當地政府要根據實際情況，科學規劃城鎮發展戰略，合理利用土地資源。另一方面則要保證城鎮化建設質量。其重點在于要實現進城務工人員對身份的轉變，更要實現其生活方式的轉變。通過提高務工人員的基本工資、加入完善的射虎保障體系中、順利就業等手段，為進城務工人員提供有效的公共服務。