土地管理與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系探討

李雅雯

（欽州市土地開墾整理中心，廣西 欽州 535000）

土地是經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要資源，在資源緊缺的影響下，傳統(tǒng)粗放型經(jīng)濟(jì)增長與土地管理方式逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變，逐步向可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略靠攏，以此實(shí)現(xiàn)土地管理與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。當(dāng)前對其關(guān)系的研究主要體現(xiàn)在土地政策、土地價(jià)格與經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)等方面，但在土低管理實(shí)踐中的問題不能忽視，包括條塊結(jié)合管理體制難以形成監(jiān)督制約等現(xiàn)狀，還需通過多措并舉優(yōu)化土地管理模式，切實(shí)保護(hù)緊缺的土地資源。

一、土地管理與經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系的結(jié)合

處于經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，應(yīng)當(dāng)打破對土地認(rèn)識(shí)的局限，加大土地功能拓展力度。改革開放以來，土地功能逐步拓展，不再是單一的生存保障功能，增值意義更加明顯，且增值手段逐步實(shí)現(xiàn)多樣化。隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展的深入，城鄉(xiāng)土地功能呈現(xiàn)出了多樣化的特征優(yōu)勢，在工業(yè)化等社會(huì)發(fā)展帶動(dòng)下，新興功能逐步衍生，土地開發(fā)方向更加明確，功能開發(fā)逐步取代了以往的形態(tài)開發(fā)，功能管理逐步取代了以往的權(quán)屬管理模式。但挖掘與放大土地現(xiàn)實(shí)價(jià)值，得益于規(guī)劃前各區(qū)位土地特定功能的明確把握；對此，加強(qiáng)對土地功能開發(fā)、管理的重視意義重大。

（一）功能開發(fā)與形態(tài)開發(fā)結(jié)合

傳統(tǒng)城市發(fā)展模式主要以功能服務(wù)項(xiàng)目為主，項(xiàng)目開發(fā)占據(jù)主導(dǎo)地位。隨著土地資源管理模式的深入改革，現(xiàn)在城市發(fā)展主要以依從功能定位進(jìn)行項(xiàng)目導(dǎo)入的模式為主，功能開發(fā)占據(jù)主導(dǎo)地位。形態(tài)開發(fā)逐步向功能開發(fā)轉(zhuǎn)變，并受功能定位與開發(fā)目標(biāo)支配，功能開發(fā)目標(biāo)更加明確且針對性強(qiáng)，避免了盲目開發(fā)與全面開花等狀況，實(shí)現(xiàn)城市穩(wěn)中求進(jìn)發(fā)展。

（二）產(chǎn)業(yè)開發(fā)與土地開發(fā)結(jié)合

在產(chǎn)業(yè)集聚化發(fā)展的號(hào)召下，使得土地集中開發(fā)目的更加明確，同時(shí)夯實(shí)了以地興市的發(fā)展基礎(chǔ)。土地開發(fā)經(jīng)歷了據(jù)點(diǎn)、組團(tuán)、軸線等開發(fā)階段，得益于土地上產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)，包括房地產(chǎn)、制造業(yè)、旅游業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等，產(chǎn)業(yè)開發(fā)、土地開發(fā)相結(jié)合，更利于土地、產(chǎn)業(yè)、金融等資本的有效整合，為多功能區(qū)聯(lián)動(dòng)開發(fā)創(chuàng)造了條件[1-2]。

（三）土地資產(chǎn)與資源等管理政策結(jié)合

管理政策制定是復(fù)雜且煩瑣的過程，不僅要結(jié)合土地資產(chǎn)管理政策、土地資源管理政策，還需側(cè)重對資產(chǎn)管理政策的完善。土地資產(chǎn)管理政策涉及企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營管理政策與企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置管理政策等，注重土地開發(fā)受益，還需貫徹落實(shí)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)土地資源高效利用，實(shí)現(xiàn)利益最大化。

二、完善土地管理模式的主要措施

（一）加強(qiáng)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)引導(dǎo)

農(nóng)村土地資源實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，得益于土地使用權(quán)的有效流轉(zhuǎn)。在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與城鎮(zhèn)化發(fā)展的帶動(dòng)下，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程加快，但農(nóng)民始終保留承包權(quán)。土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍以農(nóng)業(yè)用途為主，為維護(hù)農(nóng)民利益，非農(nóng)傾向是堅(jiān)決杜絕的，以防止土地流失。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持有償與依法等原則，以維護(hù)農(nóng)民選擇流轉(zhuǎn)方式、自主流轉(zhuǎn)使用權(quán)等權(quán)益。加大土地流轉(zhuǎn)機(jī)制改革力度，設(shè)立多類型的流轉(zhuǎn)服務(wù)中介，通過科學(xué)評(píng)估與規(guī)范流轉(zhuǎn)手續(xù)，進(jìn)一步完善開放且有序、競爭等優(yōu)勢特征明顯的土地流轉(zhuǎn)市場體系。加大土地流轉(zhuǎn)的管理、引導(dǎo)力度，確保土地增值收益公平享有，弱化對土地財(cái)政的扶持依賴。地方政府賣地等行為應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決杜絕，并扭轉(zhuǎn)政府自行支配預(yù)算外收入的局面，將土地收入歸置于中央預(yù)算內(nèi)國稅收入，逐步脫離政府、土地收入間的利益關(guān)系。

（二）加大監(jiān)督檢查力度

加大土地管理法律規(guī)定的修正力度，對征地權(quán)使用嚴(yán)格監(jiān)管。同時(shí)加大節(jié)約用地與保護(hù)耕地的宣教力度，提高全民憂患意識(shí)和，營造自覺保護(hù)與節(jié)約用地的良好氛圍。利用現(xiàn)代信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)全國土地管理信息化，構(gòu)建土地監(jiān)管信息體系與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，加大舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制執(zhí)行力度，實(shí)現(xiàn)對土地狀況的動(dòng)態(tài)跟蹤與無死角管理。地方政府應(yīng)當(dāng)積極轉(zhuǎn)變職責(zé)理念，加強(qiáng)對土地管理工作的重視，并將其歸置于重要議事日程，貫徹落實(shí)考核激勵(lì)機(jī)制，加大土地資源違規(guī)使用的懲處力度。嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)法監(jiān)督檢查等工作，執(zhí)行抽查責(zé)任制與動(dòng)態(tài)巡查等機(jī)制，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)追究責(zé)任[3]。

（三）集約化土地利用

實(shí)現(xiàn)集約化土地利用，提高土地利用率與產(chǎn)出率，實(shí)現(xiàn)土地資源的高效利用，包括建設(shè)與生態(tài)涵養(yǎng)用地等土地資源。集約化管理土地資源，應(yīng)采取行政與市場多種手段，實(shí)現(xiàn)土地資源市場高效配置，確保利益最大化。除此之外，在政策與規(guī)劃等手段的支持下，加大土地資源利用的調(diào)節(jié)，滿足各使用者的利用要求。加大物業(yè)稅取代土地出讓金制度的優(yōu)化與執(zhí)行力度，即將土地出讓金以物業(yè)稅的同時(shí)，分年度向政府上交，以此作為政府稅源。采取該種措施能夠穩(wěn)定房價(jià)，實(shí)現(xiàn)土地資源的節(jié)約利用。在其基礎(chǔ)上，成立土地托管中心等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，盡快完善產(chǎn)權(quán)交易與經(jīng)營權(quán)交易等市場，加速土地流轉(zhuǎn)，推動(dòng)土地走集約化與市場化的發(fā)展道路，真正實(shí)現(xiàn)保護(hù)耕地與節(jié)約用地。在土地利用規(guī)劃修編的基礎(chǔ)上，貫徹落實(shí)分批次報(bào)地與建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審等制度，切實(shí)提高行政效率，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供所需用地。在整頓市場秩序的同時(shí)，加大對相關(guān)行政管理部門人員的培訓(xùn)教育力度，使其充分掌握制度規(guī)定的工作技能，使其從傳統(tǒng)工作思想與模式中脫離出來，依托當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)需要，為市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展開通綠色通道。任何建設(shè)項(xiàng)目涉及規(guī)劃調(diào)整，都需在預(yù)審階段完成調(diào)整，將土地使用有償使用費(fèi)與征地費(fèi)用等納入工程概算中，同時(shí)國土資源行政管理部門應(yīng)當(dāng)積極參與項(xiàng)目預(yù)審環(huán)節(jié)，確保項(xiàng)目建設(shè)的可行性。

三、總結(jié)

土地管理與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展間有著相輔相成的關(guān)系，由于我國土地資源緊缺，加強(qiáng)土地管理與市場監(jiān)管尤為關(guān)鍵。通過土地資源管理能夠?qū)崿F(xiàn)土地資源節(jié)約使用，改革土地市場體制，能夠確保稅收切實(shí)滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠帶動(dòng)耕地種植與土地管理等技術(shù)更新，從而加速土地管理與監(jiān)管工作進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)土地資源高效利用。