商業銀行消費信貸業務創新
——基于深圳市建行分行“按居貸”業務的案例分析

(天津工業大學經濟與管理學院 天津 300387)

消費信貸業務作為商業銀行綜合金融服務的重要載體，在商業銀行規避同質化競爭、探尋差異化特色發展道路中發揮了重要的作用。長期以來,銀行業金融機構是我國消費金融市場最主要的參與主體。然而，當前多數商業銀行關于消費信貸業務的產品較為單一，整個消費信貸市場產品趨于同質化，充斥大量相似產品，消費信貸產品研發上創新力嚴重不足。

提升國內消費市場需求，充分挖掘我國潛在的消費市場，一直是我國經濟持續發展的原動力。商業銀行如何在政策支持下增進金融消費信貸業務的發展，與消費形成雙向刺激，對于商業銀行消費信貸業務的全面深化改革、金融市場的良好運行、我國經濟持續發展都具有重要的意義。

一、項目背景

(一)社會消費增長下降

自2010年起，我國經濟進入中高速增長時期。而在這一階段，卻伴隨著我國社會消費品總額增長率的逐年下降，尤其是在2017—2018年，我國社會消費品零售總額增長率僅為4.02%，低于當期GDP的增長率(6.8%)。消費需求的不斷降低抑制了銀行消費信貸業務的創新。

(二)消費者偏好轉變

央視財經頻道《中國經濟生活大調查》中數據顯示：2017—2018年度“中國美好生活指數”為102.44。這意味著目前我國整體生活略高于“適宜”這個區間，正向著更加美好的方向提升。而其中居住品質作為其重要考量要素，正進一步催生消費者住房新趨勢的變化。

雖然我國已逐漸度過“黃金炒房”階段，但房價仍處于居高不下的狀態，抑制了人們的購房需求。與此同時，人們對居住品質的需求正在提升，這使新型“公寓式”住房逐漸被人們認可，尤其是異地工作白領級人士，住房租賃市場逐漸興起。而住房租賃作為社會消費的一種形式，其崛起將在一定程度上帶動商業銀行消費信貸業務的創新。CREIS數據顯示，2011年我國房屋租賃市場規模為0.66萬億元，逐年上漲，2014年市場規模已經達到1.05萬億元，2016年已經接近1.4萬億元。[1]因此，我國房屋租賃市場發展前景十分可觀，上升空間巨大。如今，中國22%的城市人口選擇租房，從長遠來看，由于人們對居住品質的追求，這個比例會不斷提升。

黨的十九大報告提出“加快建立租購并舉的住房制度”后，在地方政策支持下，面向深圳市高流動人群，深圳建行分行首先推出個人住房租賃貸款產品“按居貸”，正式進軍深圳住房租賃市場，是商業銀行信貸業務的一大創新。

二、項目概述

建行深圳分行與房地產公司、企事業單位達成戰略合作，面向在深圳打拼但尚無能力購房的年輕人，推出5 000余套長租房源，并發布個人住房租賃貸款產品“按居貸”。該產品面對符合條件、有長租需求的個人發放，貸款時間最長10年，單戶最高額度100萬元人民幣。

申請信用貸款的個人必須為建行優質客戶，貸款人與出租人簽訂租約并選擇一次性交清租金、貸款額度不超過借款人上一年度收入的兩倍、在深圳有連續繳存社保或公積金記錄、信用狀況良好、無重大不良信用記錄、未被列入全國法院失信被執行人名單等。

三、項目利弊分析

(一)項目優勢

1.吸引力強

首先，項目貸款利率優于同期個人住房貸款；貸款可免抵押，可根據個人信用發放。因此由開發商、地產中介、酒店集團等經營的“長租公寓”，在大學畢業生、白領群體中頗受歡迎。

其次，住房的客戶，銀行通過金融工具鎖定租約，將銀行信用優勢、集合理財模式、金融資源整合，解決傳統租賃市場的痛點。其意義在于，對于租戶來說，穩定租賃關系；對于房源供應方來說，一次性收妥租金，避免頻繁換租客、房屋空置、催繳租金的麻煩。對于一次性支付租金有壓力的租戶，建行可提供“按居貸”租賃貸款。建行深圳分行相關負責人表示，“按居貸”的利率參考貸款基準利率，目前租客使用“按居貸”的比例約為30%。

2.增加客戶基數

客戶的基數決定了銀行的資金來源。在銀行領域客戶忠誠度大體跟品牌形象、信任、轉化成本等因素有關。[2]當銀行擁有一定的客戶基數，且服務質量和客戶關系營銷足以維持客戶忠誠度，在此基礎上，銀行便可以穩定資金來源，以擴展其業務。據統計，深圳市的常住人口達1 252萬人，而其中外來人口高達751萬人，均位于我國榜首。如此高的流動人口數量帶來了龐大的租房客戶群，為深圳建行提供了客戶來源。

3.持續穩定的資金來源

“按居貸”項目用戶每月向銀行交付房租，而所篩選的優質租客降低了還款的信用風險。因此，銀行擁有持續穩定的注入資金。

4.可行性強，可復制性低

相比于已經開通服務的北京和武漢，深圳有著更高的人口流動性。而再加上戶籍制度，和人們“買房投資”的心理驅使，“租房貸”業務在北京、上海及二線城市很難推進。而深圳由于地理位置和人才引進政策等優勢，“租房貸”業務更容易實施。

(二)項目劣勢

1.受益群體較窄

貸款要求高，項目主要針對的是在深圳常住的優質客戶，申請人須信用良好并且在深圳連續三年繳存社保或公積金。在深圳短居客戶無法參與項目中。

2.資金來源與運作風險

住房租賃貸款周期長，而建行項目利率較低，資金回報率不高，如何尋找在規模、期限和成本上與之匹配的資金進行有效周轉是一個難題。并且在現實中，銀行需要介入貸款的各個環節，把握產權、管理租金，有效地控制信貸風險，但實際銀行并不能參與其運作。

3.造成搶占房源、房租高企現象

根據統計，2018年1月到8月，深圳市平均住宅租金累計同比漲幅超過20%。一方面，由于供需不平衡導致房租上漲。住房方面，深圳住房自有率在一線城市中處于最低，超過60%常住人口依靠租房解決居住問題。與此同時，深圳持續的人口導入將帶動住房剛性需求繼續增加，同時伴隨著存量常住人口人均居住面積的提升，潛在的改善性需求規模同樣巨大，深圳未來住房供需缺口依舊嚴峻。

另一方面，金融過度創新是近期房租快速上漲的主因。“金融+長租公寓”模式擴大了中介超常規擴規模的能力,中介機構在快速、大幅高價收購房源的過程中提高了房租價格。在超常規擴規模收購房源的背景下,房源進一步集中,形成了部分大型中介公司對租房市場的壟斷,進一步加大了哄抬房租的能力,帶動了租金的進一步上漲。[3]

4.制度不完善

由于市場監管制度尚不完善，房地產開發企業在房地產開發經營活動中，相互串通，統一確定、維持、變更價格；囤積截留房源、捂盤惜售等限制銷售數量，操縱價格；提供相同等級、相同質量的商品房時，無正當理由，對不同的交易相對人實行不同的銷售價格等，哄抬房價，對建行項目發展不利。

5.受客戶心理導向限制

傳統買房投資觀念根深蒂固。對比美國發達的租房市場，我國租房市場尚處于發展階段。2017年，我國租賃人口占總人口的比重僅為11.64%，而美國這一數據比例高達35%；在租賃房屋方面，我國2017年租賃房屋占總房屋的比重為18%，而美國這一數據約為37%。[4]而其中很大一部分原因是居民思想觀念的不同。對于理性的美國人而言，他們并不愿意被房貸所束縛，相比較而言，租房所付出的月均成本更低，更能過自己想要享受的生活；而對于我國居民來說，“手握房產”是財產的保證，這種傳統觀念根深蒂固，很難消除。并且，房租是否成為高負擔是客戶是否選擇貸款的主要因素。

四、結論及建議

從前文可以看出，商業銀行消費信貸業務的創新仍具有一定的局限性。

1.創新方向受限

在當前經濟大背景下，社會消費增長與占比日益下降，整體形勢不利于銀行信貸轉型。而銀行內部產品關聯性低，銀行間產品同質化嚴重，加劇了銀行間的競爭，使消費信貸領域處于飽和狀態。

2.受客戶心理導向限制嚴重

客戶“存錢買房”心理并沒有下行趨勢，因此，受客戶心理導向作用，資金仍會大量涌向虛擬房地產經濟，使商業銀行的消費信貸創新難以達到預期效果。而當前，商業銀行客戶間業務差異化較弱。商業銀行業務均以客戶為導向，而當前商業銀行內群體式服務仍為主流，致使客戶基數缺失，最終喪失競爭力。

3.商業銀行內部監管體系尚不完善

業務人員的風險意識與貸款管理環節的銜接等都會產生風險，如何加強內部管制，處理好貸款環節，降低資金流風險是商業銀行所要解決的問題。

因此，本文就這些問題提出建議如下。

1.完善服務，拓寬用戶群體，增加客戶黏性

銀行可以利用這些客戶群體作為銀行業務評估的基礎數據，以發現銀行服務中潛在問題。通過客戶基數的獲取，銀行可利用大數據做客戶營銷。調整優化客戶定位，發掘潛力客戶，針對不同集群的特征進行差異化營銷，預測客戶的信用風險與流失風險，最后應用內部數據，做好“承諾”管控。通過這種方式，銀行也可以篩選出潛在長期穩定客戶，以便進一步加強合作。

2.開展關聯性延展項目，增強營利性

基于客戶基數，銀行可以針對貸款人群在銀行其他業務方面開展優惠政策。比如，由“租房貸”到“買房貸”的利率優惠；更具針對性的理財業務等。加大創新力度，開發小額多期限產品，堅持普惠金融，滿足中低收入群體需求。

3.改進項目，增強可復制性

對于北京、上海等一線城市及沿海城市來說，其擁有一定的流動人口，但對于這部分人群，短期買房并不現實，而長期租房又違背本意。因此，銀行可以增加此項目的層次性，針對不同人群提供不同期限租房貸款。同時各地可以效仿北京租賃住房新政 “京籍無房家庭租公租房可落戶”，解決家庭實質需求，以增強項目普及性。

4.制定政策，加強管制

商業銀行業務不斷創新是當下經濟發展的必然結果，因此商業銀行應堅持審慎監管和風險管理毫不松懈。首先是整個銀行體系監管的完善；其次是銀行內部嚴苛的管制，以防不必要的風險發生。銀行介入長租房市場正改變著行業格局，未來租房市場會越來越規范，租戶的權益將有更多保障。但是也要防止租房市場形成寡頭。比如，租金價格如何控制在合理水平等，這種情況下，政府部門的監管就顯得非常重要。北京住房租賃監管平臺已正式上線，其做法值得推廣。