房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的難點(diǎn)及優(yōu)化路徑分析

劉莉

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?內(nèi)部審計(jì)

房地產(chǎn)市場(chǎng)本身受市場(chǎng)供需、國(guó)家宏觀房地產(chǎn)政策和金融政策的影響大，而房地產(chǎn)企業(yè)本身投資的產(chǎn)品是固定資產(chǎn)，投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)固定資產(chǎn)將面臨涉及行業(yè)廣、投資額度大、投資周期長(zhǎng)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，因此，如何控制風(fēng)險(xiǎn)成為房地產(chǎn)企業(yè)高度關(guān)注的事項(xiàng)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)主體包含了像恒大、碧桂園等大型企業(yè)集團(tuán)，也有地方性的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其對(duì)于大型的房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)是實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)控制的主要手段，通常這一類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)建立統(tǒng)一的審計(jì)部門(mén)，成為從總部到分支機(jī)構(gòu)貫穿上下的職能線條，每一級(jí)職能部門(mén)通過(guò)對(duì)本層級(jí)和下級(jí)的審計(jì)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制，總部的審計(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)整個(gè)集團(tuán)的審計(jì)進(jìn)行控制，從而建立了一個(gè)從上至下的審計(jì)鏈條，實(shí)現(xiàn)審計(jì)全覆蓋。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)收緊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，迫于市場(chǎng)壓力，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加重視內(nèi)部控制和審計(jì)，為了進(jìn)一步提高審計(jì)效率，我們首先分析房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)中的難點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)的難點(diǎn)

（1）信息問(wèn)題。上文提到，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中大型的房地產(chǎn)企業(yè)，其業(yè)務(wù)范圍往往覆蓋全國(guó)、數(shù)個(gè)省份或者數(shù)個(gè)縣市，其業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)跨越了一地的概念，地域的跨度增加了信息交互的難度。與其他的行業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程跨越了很多不同的領(lǐng)域，不同的階段有不同的建設(shè)主體推進(jìn)建設(shè)任務(wù)，同一個(gè)階段又有相當(dāng)多的不同主體在共同推進(jìn)，參與機(jī)構(gòu)和參與人員的復(fù)雜性使得信息的傳遞和甄別速度大打折扣，不同行業(yè)間相互信息的轉(zhuǎn)換容易出現(xiàn)時(shí)滯。也同樣是由于涉及的行業(yè)廣，參與的主體多，整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程被分為若干個(gè)階段，每一個(gè)階段都有相應(yīng)的判斷決策過(guò)程，復(fù)雜的建設(shè)過(guò)程會(huì)無(wú)形增加決策失誤的概率，導(dǎo)致出現(xiàn)招標(biāo)代理舞弊等情況的出現(xiàn)。

（2）時(shí)間問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)所處的市場(chǎng)是一個(gè)半市場(chǎng)化的市場(chǎng)環(huán)境，這種環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)除了要考慮市場(chǎng)變化外還要緊盯國(guó)家政策的調(diào)控，這樣較長(zhǎng)周期的建設(shè)過(guò)程無(wú)形中增加了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)和政策的波動(dòng)都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)影響。由于項(xiàng)目的時(shí)間跨度較大，同時(shí)又被細(xì)分為很多的項(xiàng)目段，每一個(gè)項(xiàng)目段彼此獨(dú)立，這也就增加了短期牟利行為的出現(xiàn)，不斷變化的項(xiàng)目外包行為，使得外包服務(wù)商會(huì)想盡辦法謀取利益，而按照慣例如果只進(jìn)行事后的審計(jì)，即使審計(jì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題也將難以彌補(bǔ)，更難以追究相應(yīng)外包方的責(zé)任。

（3）管理問(wèn)題。管理問(wèn)題首先表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)體系方面，隨著企業(yè)管理的逐步規(guī)范化，很多企業(yè)建有完善的審計(jì)和內(nèi)控體系，但是執(zhí)行不嚴(yán)，有很多企業(yè)將內(nèi)控和審計(jì)視為事后控制的主要手段和方式，事前控制和事中控制往往由于房地產(chǎn)建設(shè)周期的問(wèn)題而被動(dòng)或主動(dòng)的忽視;有些企業(yè)忽視審計(jì)相關(guān)規(guī)定，比較常見(jiàn)的例子是，在崗位設(shè)置方面由于人員不足常出現(xiàn)不相容崗位有同一人負(fù)責(zé)的情況，導(dǎo)致容易出現(xiàn)舞弊行為;有些企業(yè)內(nèi)控和審計(jì)執(zhí)行不嚴(yán)，建有相關(guān)制度，也有考核指標(biāo)，但并沒(méi)有落到實(shí)處，只要沒(méi)有出現(xiàn)較大問(wèn)題，相關(guān)責(zé)任就不予追究，也一定程度上縱容了舞弊行為。由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目時(shí)間跨度長(zhǎng)、涉及的地域多、涉及的行業(yè)也多，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的背景下，企業(yè)不斷的向外擴(kuò)張，企業(yè)的管理幅度不斷擴(kuò)大，但企業(yè)管理者卻忽視了管理人員的配備，導(dǎo)致內(nèi)控審計(jì)人員的管理幅度過(guò)大，沒(méi)有精力去盡職盡責(zé)的進(jìn)行內(nèi)控審計(jì);部分企業(yè)在擴(kuò)張的同時(shí)，也注重內(nèi)控人員的補(bǔ)充，但相關(guān)人員缺乏相應(yīng)培訓(xùn)，也導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)流于形式，沒(méi)有起到審計(jì)的效果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)改善路徑

（1）建立更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徲?jì)體系。建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徲?jì)體系的基礎(chǔ)，是企業(yè)的主要管理者提高思想認(rèn)識(shí)，將企業(yè)內(nèi)部審計(jì)視為實(shí)現(xiàn)企業(yè)精細(xì)化管理，提高經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑，從而在部門(mén)職能權(quán)限和人員配備方面給予強(qiáng)有力的支持。要配強(qiáng)審計(jì)人員，提高審計(jì)部門(mén)的權(quán)威，要樹(shù)立內(nèi)部審計(jì)人員即代表主要管理人員的概念，強(qiáng)化審計(jì)人員的責(zé)任意識(shí)，提高審計(jì)人員的審計(jì)水平，確保審計(jì)不尋私，公平公正。要建立事前、事中、事后審計(jì)體系，全面實(shí)現(xiàn)過(guò)程監(jiān)督，對(duì)于生產(chǎn)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)糾正，通過(guò)內(nèi)部審計(jì)，在生產(chǎn)過(guò)程中，斬?cái)噌咚轿璞仔袨椤Ｒ浞挚紤]房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，尤其是地域和時(shí)間的問(wèn)題，合理的確定內(nèi)部審計(jì)指標(biāo)，尤其是核心指標(biāo)。要強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)結(jié)果運(yùn)用，對(duì)于審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，要及時(shí)解決，推動(dòng)問(wèn)題切實(shí)整改落實(shí)，對(duì)相應(yīng)的責(zé)任人要給予處罰，確保審計(jì)的權(quán)威性。

（2）強(qiáng)化信息化支撐。要實(shí)現(xiàn)事前、事中、事后審計(jì)和跨區(qū)域，跨時(shí)間的審計(jì)，就必須借助信息化的力量。要在現(xiàn)有的內(nèi)部審計(jì)體系基礎(chǔ)上，建立完善的信息化系統(tǒng)，從宏觀角度看，信息系統(tǒng)需要覆蓋從總部到每一個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)管理成績(jī)上的直接串聯(lián)，不出現(xiàn)項(xiàng)目遺漏。從微觀層面，要將每一個(gè)項(xiàng)目動(dòng)作流程化，對(duì)于容易出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)設(shè)置專(zhuān)門(mén)的項(xiàng)目控制點(diǎn)，由內(nèi)部審計(jì)人員定期對(duì)項(xiàng)目控制點(diǎn)進(jìn)行審計(jì)，同時(shí)根據(jù)地域和時(shí)間的不同，不斷更新項(xiàng)目控制點(diǎn)，從而保證關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)不出現(xiàn)問(wèn)題。在具體操作層面，包含采購(gòu)、建設(shè)等每一個(gè)環(huán)節(jié)的每一個(gè)動(dòng)作都要進(jìn)行規(guī)范化的信息采集，按照自動(dòng)化的信息流程進(jìn)行規(guī)范操作，從而避免線下運(yùn)作產(chǎn)生的舞弊風(fēng)險(xiǎn)。

（3）強(qiáng)化內(nèi)控審計(jì)人員素質(zhì)。要提高內(nèi)審人員綜合素質(zhì)，要緊緊圍繞拓展和提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審人員的創(chuàng)新能力及專(zhuān)業(yè)能力開(kāi)展培訓(xùn)，注重培訓(xùn)內(nèi)容的實(shí)用性、針對(duì)性和時(shí)效性，確保學(xué)有所用、學(xué)以致用，提高內(nèi)部審計(jì)工作水平，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)工作的職能作用。除了人員培訓(xùn)，還要加強(qiáng)審計(jì)人員的配備，配足審計(jì)人員，在審計(jì)人員招聘過(guò)程中，既要保證人員的數(shù)量，還要保證人員的質(zhì)量上滿足房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)。

（4）強(qiáng)化審計(jì)工作績(jī)效考核。上文提到要建立完善的內(nèi)部審計(jì)系統(tǒng)、建立內(nèi)部審計(jì)指標(biāo)，加強(qiáng)信息化支撐和人員招聘培訓(xùn)，但是這些工作還離不開(kāi)一個(gè)重要環(huán)節(jié)，那就是審計(jì)工作的績(jī)效考核。在審計(jì)環(huán)節(jié)上要實(shí)現(xiàn)審計(jì)的事前、事中和事后審計(jì)，對(duì)應(yīng)的對(duì)于審計(jì)人員和相關(guān)人員的審計(jì)考核也要相應(yīng)推進(jìn)，建立內(nèi)部審計(jì)的考核機(jī)制，對(duì)于在內(nèi)部審計(jì)工作中貢獻(xiàn)突出的要適時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于內(nèi)部審計(jì)中出現(xiàn)失誤，不能勝任的，要相應(yīng)的給予崗位調(diào)整和處罰，從而提高內(nèi)部審計(jì)人員的積極性，提高房地產(chǎn)企業(yè)人員的重視程度。

參考文獻(xiàn)

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