城市更新中土地利用管理問題的初步研究

萬秋萍

（貴州省凱里市自然資源局，貴州 黔東南苗族侗族自治州 556000）

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人口的不斷增長，有限的土地資源就需要被合理的利用。早在2006年，各個城市順應(yīng)時代的發(fā)展，先后提出城市更新的概念。城市更新就是把一些舊的不適應(yīng)現(xiàn)代化城市發(fā)展的部分地區(qū)重新規(guī)劃，使其更有價值。這樣的改造更新，不僅可以提高土地的利用價值，更能改善居民生活環(huán)境，提高土地利用效率，是部分區(qū)域功能更加優(yōu)化。

一、合理劃分區(qū)域功能

城市更新規(guī)劃的意義在于使用有限的土地資源，創(chuàng)造更大的生活空間[1]。由此看來，合理的劃分城市土地區(qū)域功能是很有必要的。劃分功能區(qū)指的是把城市中某一個區(qū)域的零散用地經(jīng)行合理規(guī)劃，對不同類型的土地用途經(jīng)行劃分，并配合相應(yīng)的政策，使其發(fā)揮最大的優(yōu)勢。劃分出的功能區(qū)，是結(jié)合當(dāng)?shù)匚镔|(zhì)環(huán)境，人文環(huán)境，社會環(huán)境已經(jīng)地區(qū)整體協(xié)調(diào)程度，在有限的土地資源條件下來劃分的。劃分過程中要綜合利用當(dāng)?shù)氐慕ㄖ铮瑓^(qū)內(nèi)各種配套設(shè)施以及周圍生活環(huán)境進行合理規(guī)劃。具體來說，在進行功能區(qū)劃分的時候，要設(shè)置居民生活區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、對外交通線路、倉儲區(qū)、郊區(qū)等幾大功能區(qū)。各個功能區(qū)互相配合又互不干擾。生活功能區(qū)要選在城市中心衛(wèi)生比較干凈的地段，靠近地下水源，接受較多光照的地段；工業(yè)區(qū)要規(guī)劃在城市居民生活區(qū)的下風(fēng)向和水源的下游，一般選在人口比較稀疏的郊區(qū)，且工業(yè)用地要與生活用地做好隔離措施；商業(yè)區(qū)盡量規(guī)劃在市中心交通比較發(fā)達，人流量多的地段。在規(guī)劃各功能區(qū)用地的時候，要保留一定的發(fā)展余地，保證各方面協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、住宅區(qū)的整合

城市的基本職能是為居民提供住所，提供衣食住行所需要的場所。而隨著社會和經(jīng)濟的發(fā)展，人口的不斷增多，使城市居民住宅空間需求越來越大。這就需要對住宅空間進行整合改造和擴大。

（一）對舊住宅區(qū)的改造

在城市更新改造之前，舊的住宅區(qū)居民已經(jīng)形成了一些自己的生活習(xí)慣。因此，在對舊的住宅區(qū)進行改造的過程中，要在保留舊的房屋構(gòu)造，生活習(xí)慣的基礎(chǔ)上進行適量適度改造。 對舊的住宅區(qū)改造主要分以下幾個步驟：1、政府進行合理規(guī)劃，編制舊住宅區(qū)改造的規(guī)劃圖。堅持以市場發(fā)展為導(dǎo)向，根據(jù)計劃展開招商和土地招標(biāo)拍賣活動。保證舊住宅區(qū)的改造有序進行。2、公開招商，吸引社會投資。根據(jù)舊住宅區(qū)的改造規(guī)劃，合理制定項目計劃，編制土地改造和拆遷房產(chǎn)的評估報告。通過國家招商引資平臺，引入市場競爭機制，進行公開招商，鼓勵有實力有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商參與進駐找去的改造，為住宅區(qū)的改造籌集更多的社會資金。3、依法拆遷，合理補償，保障安置。用舊住宅區(qū)的大拆遷促進大建設(shè)大發(fā)展。各政府部門互相配合，加快舊住宅區(qū)的改造，建立拆遷補償先行，拆遷與安置聯(lián)動機制，加快低價安置房源的開發(fā)和建設(shè)。4、減員增效。鼓勵舊城區(qū)居民向新區(qū)和城市外圍遷移，緩解中心區(qū)的人口壓力，降低舊城區(qū)的人口密度，完善城市改造設(shè)施，建立配套的功能區(qū)，加大綠化帶建設(shè)，促進舊住宅區(qū)改造的順利完成。

（二）對單位住宅區(qū)的改造

1、協(xié)調(diào)單位住區(qū)與周邊街區(qū)的用地空間關(guān)系。單位住宅區(qū)作為一個獨立的住宅區(qū)，在對其進行改造的時候，要充分調(diào)查其與周邊街區(qū)的關(guān)系[3]。考慮其與周邊街區(qū)的合作利用，在各種公共用地，職能用地，共同的生活區(qū)域之間的有什么關(guān)聯(lián)。新的社會管理模式，也要求各個住宅區(qū)之間不再各自獨立，而是公用一些生活服務(wù)設(shè)施，這樣的管理，有利于單位住宅區(qū)與周邊街區(qū)在功能區(qū)，交通工具以及空間使用上達到協(xié)調(diào)一致。

2、保護單位住宅區(qū)內(nèi)部文化。每個單位住宅區(qū)在其形成和發(fā)展過程中，都會產(chǎn)生一些內(nèi)部文化。其本身形成的這些文化讓本單位居民更加有歸屬感和安全感。例如，一些本單位的同事關(guān)系以及平時的人情來往，這些是和單位外部人員的關(guān)系有根本的區(qū)別的。鑒于此，在城市更新改造過程中，對于一些規(guī)模較大，居民關(guān)系比較密切的單位住宅區(qū)應(yīng)予以保留，這樣做的目的是使單位內(nèi)部的文化能夠被保留。

三、舊文化遺址保護

一個國家的文化是一個國家靈魂的象征，因此，城市更新過程中還要注重對文化的保護。在土地利用上，文化的保護就體現(xiàn)在對文化遺址的保護上。隨著人口的增多，文化遺址對土地的占用與經(jīng)濟發(fā)展的矛盾開始展現(xiàn)。在這種情況下，要注意協(xié)調(diào)文化遺址保護與社會居民之間的發(fā)展關(guān)系。之前由于沒有受到重視，很多文化遺址，歷史建筑都在城市更新中被破壞，這應(yīng)當(dāng)引起各有關(guān)部門的注意，加大對文化遺址的保護工作，將城市文化繼續(xù)延續(xù)。以大明宮遺址的保護和建設(shè)為例，2006年在城市改造過程中，為了實現(xiàn)大明宮遺址19.16平方公里的有機更新。西安市在將遺址核心區(qū)域的城中村部分拆除之后，將遺址建設(shè)為國家考古遺址公園，并對大明宮遺址周邊土地進行規(guī)劃，調(diào)整，逐漸建成了與遺址功能相協(xié)調(diào)的人文居住環(huán)境。為完善城市更新和對遺址的保護提供了很好的范例。

四、結(jié)束語

本文從幾個方面淺談了城市更新中土地利用問題的解決方法。在城市更新中，只有綜合考慮了各方面因素，才能使得土地資源得到有效的利用。