南寧市保障性住房建設與管理研究

莫海浩

（南寧市保障住房建設管理服務中心，廣西 南寧 530000）

目前，隨著南寧市社會經濟發展速度逐漸加快，住房建設規模不斷擴大。做好保障性住房建設工作，能夠促進南寧市經濟社會發展，改善民生，還能確保社會穩定，具有非常重要的意義[1]。文章主要論述了南寧市保障性住房建設中存在的問題，并提出了有效的解決策略，希望起到參考作用。

一、南寧市保障性住房的建設現狀分析

作為廣西實施保障性住房建設最早的城市，南寧市保障性住房建設工作成果顯著。南寧市先后推出了一系列保障性住房的管理辦法和相關意見，構建了完善的保障性住房制度，例如《南寧市公共租賃住房管理暫行辦法》《南寧經濟適用住房管理辦法》等，使保障性住房建設有章可循，有法可依。從1994年-2010年，南寧市先后推出經濟適用房建設、廉租房建設、限價普通商品房建設、危舊房改造、公共租賃住房等保障性住房建設。根據統計，到去年為止，南寧市建設保障類住房二十萬套以上，解決了十幾萬住戶的住房困難問題，是廣西建設保障性住房最大的城市。

二、南寧市保障性住房建設管理主要問題分析

雖然南寧市保障性住房建設取得了很多成果，獲得了很好的社會效益，但在建設管理期間也發現了很多不足，對這項民生工程未來可持續發展造成了限制，主要問題包括下面幾點：

（一）缺少完善的用地選址機制

由于保障性住房建設規模的擴大，對土地的需求量也在增加。因為保障性住房面向的對象是低收入人群，一些建設部門對于保障性住房建設選址缺乏考慮，使居民生活非常不方便，還產生了貧富差別的現象。

出現這種情況的原因是：第一，地方政府過于重視財政收入增加。由于商品房價格的上升，政府部門把地理位置好的地段高價出讓，從而增加財政收入，因此保障性住房的用地只能選擇城市邊緣地帶，這樣就成為了低收入者聚集的地區。另外，在城市邊緣地帶缺乏完善的交通、醫療和教育等基礎設施，給居民生活造成不便。第二，土地資源儲備不足。當前，南寧市很多地塊都進行了商品房建設，因此導致土地儲備總量存在不足，為了完成保障房征地拆遷的任務目標，南寧市許多城區都選擇非常偏僻的地段進行保障性住房建設，這樣就造成貧富分化越來越嚴重[2]。

（二）規劃設計水平相對落后

由于生活水平的日益提高，大眾對于住房不再滿足于居住的基本要求，而是追求生活的舒適性，所以做好房屋的合理設計是非常必要的。當前，南寧市部分保障房社區因為設計不合理導致居民生活非常不方便。出現這種情況的原因為：第一，設計單位的原因。參與保障房設計的建筑設計單位，以前主要設計面積比較大的商品房，對于中小戶型設計經驗普遍不足。調查發現，一部分保障房社區房間結構設計不合理，具有設計缺陷。第二，對保障房建設面積控制不合理，導致不能滿足使用功能。我國對于保障性住房面積有嚴格規定，廉租房控制在50平方米以內，公租房控制在60平方米以內。很多保障房在這個要求下不斷縮小建設面積，為了更多的建設房屋，很多小區還出現了20平方米以下的保障房，導致居民生活非常不方便。

（三）項目招投標方式不完善

保障性住房建設是政府投資建設，因此建設項目必須開展招投標，但因為保障性住房面向低收入家庭，因此項目招投標面臨很多困難。

由于投資比較少，南寧市保障性住房主要選擇最低評標法。最低評標法是指以價格高低作為選擇供應商的方法，因此在滿足招標前提下選擇最低報價的投標人作為供應商。在這種情況下，政府部門受資金限制一味追求低價，因此很多建設單位為了減少成本而使用不合格的建筑材料，選擇不符合要求的施工隊開展施工，對保障房建設工程質量造成影響，還有的因為投資比較少，導致工程延期。

（四）住房建設資金不足

建設資金的充足關系到保障性住房建設能否順利實施。目前，南寧市保障房建設面臨的資金問題主要有兩個：第一，建設資金不足。南寧市保障性住房建設資金主要途徑包括財政補給、銀行貸款、土地出讓金等。根據財政部門的統計，2012年-2015年南寧市保障性住房建設需要資金67.75億元，最后籌集到資金58.75億元，還有9億元的缺口不能解決，第二，投融資機制不完備。隨著保障性住房建設的推進，后期需要大量的建設資金，政府面臨很大的融資壓力。但因為保障房建設融資成本高、利潤低，不能有效吸引社會資本，因此融資面臨很大困難，需要進行完善[3]。

三、完善南寧市保障性住房建設管理的相關對策

針對目前南寧市保障性住房建設管理中出現的問題，總結了下面幾點對策，目的的促進保障性住房建設管理持續健康的發展。

（一）推動強制性保障性住房選址要求

政府部門，特別是住房、國土和規劃建設部門，要增強為人民服務的意識，做到以人為本，要使保障性住房滿足地段成熟、交通便利、設施配套齊全的要求，選擇最佳的保障性住房地址。建設部門要提出合理的項目供地選址意見，通過審批后做好征地建設。要避免保障性工程選址地段處于城市邊緣的情況，合理規劃項目布局，從而使居民生活更加方便。

（二）完善規劃設計的競爭機制

保障性住房建設因為各方面原因，普遍建設面積比較小，因此在控制面積的前提下，更要體現出高超的設計水平。在開展保障性住房規劃設計的時候，要制定設計競賽機制，評選參賽設計單位的方案，可以借助網絡、電視等媒體舉行公開投票，選擇符合美觀、實用的保障性住房的方案。采取競爭機制，可以做到優中選優，選擇最佳的建設方案，增強大眾參與保障房的積極性，提升建設單位知名度，獲得最好的社會效益，避免戶型不符合大眾的要求。

（三）改進建設項目招投標方式

在開展項目建設招投標期間，只有選擇恰當的施工企業，才能使保障性住房建設順利開展，對于工程項目質量和后期管理維護都有重要的意義。因此，可以對其他地區項目招投標方式進行借鑒，選擇綜合評分法具有非常明顯的優勢。綜合評分法指的是，在滿足招標文件要求的基礎上，依據招標文件的不同因素開展綜合評審，將分數最高的投標人作為中標的供應商。目前，綜合評分法在全國很多城市都得到了普遍應用，可以在南寧市加以推廣。保障性住房工程是一項政府民生工程，既要考慮建設的投入產出，還要保證工程建設質量符合要求。只有選擇科學招投標，合理選擇設計方和施工方，才能使保障性住房滿足社會大眾的需求。

（四）多渠道籌集項目建設資金

目前，保障性住房建設還面臨的一個比較大的難題，那就是缺乏建設資金，因此需要多個渠道籌集建設資金。作為廣西壯族自治區首府，南寧市可以選擇“四位一體”的方法籌集建設資金。主要包括：第一，爭取上級部門的資金補助。可以提出申報手續，爭取中央的投資以及自治區補助資金。第二，增加財政資金投入。

在政府財政預算資金中規劃出用于保障性住房建設的相關資金，還要把廉租房建設資金進行年度預算安排。在保證廉租房任務前提下，可以從土地出讓收益中分出相應比例的資金，以及把住房公積金增值收益作為保障性住房的建設資金，從而用于公共租房建設；還可以從城市維護稅、基礎設施費用中計提相應的資金，作為保障性住房項目的資金[4]。第三，要積極吸引社會資金的投入。可以選擇BT建設模式，或進行稅費減免等優惠政策，吸引社會資金進入保障性住房建設領域。第四，完善融資平臺建設。可以將保障性住房建設中心作為保障性住房建設的融資平臺，這樣一來，就可以向社會機構進行融資，還能發放債券，從而增加融資渠道。

四、結語

保障性住房是一項惠民工程，也是我國政府比較關注的民生工程，關系到社會低收入家庭住房問題能否很好的解決，必須加以重視。文章分析了南寧市保障性住房建設管理中存在的一系列問題，并提出了針對性的解決措施，目的是加快保障性住房更好的發展，獲得滿意的社會效益。