新常態下國有資產運營管理優化探討
——常熟濱江城投公司的管理實踐

文/陳歡 張言彩，.常熟市濱江城投公司；.淮陰師范學院經濟與管理學院

對國有企業而言，資產成為其經營發展過程中重要的經濟來源，是維持企業日常工作、保證一切業務活動有效進行的物質性基礎，其中固定資產在企業資產中占有相對較大的比重，是影響并決策企業經營水平及效益的基礎性要素。習近平總書記在十九大報告“貫徹新發展理念，建設現代化經濟體系”中強調要完善各類國有資產管理體制，改革國有資本授權經營體制，加快國有經濟布局優化、結構調整、戰略重組，促進國有資產保值增值。十九大以后，國有資產管理也將步入一個新的時代。如何規范、有效地提升資產管理水平，提升資產運營效率，在確保國有資產保值增值的前提下，最大限度發揮資產的效用和效益，已經成為國有企業在資產管理和運營中亟待解決的問題。結合企業自身實際，以資產價值管理鏈條為主線，構建科學的資產全生命周期管理體系，實現資產實物與價值管理一體化，切實提高資產的運營效率，增強配套服務能力，積極探索一條合理與效益并舉的資產運營管理之路。

常熟濱江城投公司主要負責經開區所屬工業坊標準廠房、集宿區宿舍、服務式公寓等物業性資產日常管理服務。伴隨著市場經濟改革的不斷深入，運營環境的調整，公司資產規模日益壯大，資產種類愈加繁多，資產管理難度逐年增大。如何在新常態下針對目前資產管理存在問題提出針對性舉措，對公司現有資產實施有效管理，對于優化公司資產運營管理，提升資產管理效率，增強配套服務能力具有十分重要的現實意義。

1 常熟濱江城投公司資產現狀

目前，公司資產包含經營性和非經營性資產兩方面，其中經營性資產包括標準廠房26.8萬平米、辦公13.7萬平米、公寓23.2萬平米，主要集中分布在工業區、綜保區、濱江新城、市區等區域。實物資產可供出租約面積64萬平米；非經營性資產包括學校、醫院、派出所等由相關使用單位日常經營管理。

公司開發的二個樓盤（公園道1號別墅項目、尚林花園項目）。公園道1號別墅項目累計銷售115套，銷售面積35164.8平方米，累計實現銷售金額3.6億元，銷售率（委托代理公司的部分）達85%；尚林花苑項目累計銷售348套，銷售面積39028.05平方米，累計實現銷售金額2.82億元，銷售率達83%。

2018年度，公司實現銷售總收入1.02億元，完成資產租賃經營收入6670萬元，服務費收入2000萬元 ,其他經營收入1530萬元，完成全年目標任務8800萬元的116%，比上年同期增長 10%。

2 公司資產管理中存在的問題

2.1 進一步完善資產管理制度。目前公司現有資產所屬多個下屬公司，主體不同、類型多樣、布局在工業區及新城區，較為分散，直接導致公司多年來為完全實現實體化運作，逐步形成了資產管理意見（試行）、辦法、物業管理辦法等，建立有效的資產管理制度有難度。目前管理制度的不完善集中在以下幾個方面，一是公司管理體制缺乏系統性，管理部門人員缺失，在管理公司資產過程中存在雜亂現象；二是投資、使用管理體系不完整，現有制度只針對實物資產管理；三是資產管理考核機制不足，集中體現在有考核機制可執行不到位。

2.2 進一步提高資產管理水平。目前國有企業在資產管理過程中在信息化系統建設方面是短板，比如固定資產管理，當前對固定資產的管理主要通過財務手段。為此公司于2017年開始試運行該信息化平臺，主要運用于房屋租賃這塊業務。目前該信息平臺模塊相對單一，監控、保養、維修、轉移等資產運行后活動，到資產處理、報廢，這樣一整個資產生命周期，在過程控制方面不便于管理者操控。另外，信息化平臺目前的合同簽訂運用也存在一定滯后，如何更好更便捷的服務于房屋租賃工作，使得信息化管理體系更加完備，成為當前資產管理的需解決的問題。

2.3 公司管理資產存在粗放式管理。公司對現有的廠房、公寓等資產管理顯得手段單一，致使對資產的管控作用不夠。在相關的準入機制和退出機制方面對新入住客戶沒有設立，同時對承租企業客戶在稅收、租金收取、安全環保等方面未進行全面評估。在平時的資產管理過程對部分資產保養的不夠重視，基本以修理來替代保養，直接導致錯過保質期內的資產維護，維修成本進一步加大，縮短了出租物件使用壽命。

2.4 前期的資產管理缺少有效融合。目前公司資產管理的確存在一定難度，如項目的規劃設計、工程建設主要由規劃建設局負責，資產采購、投入運行和管理維護等階段再有公司來進行管理和實施，重投資，輕管理的現象在一個項目的建設管理過程中時有存在，在前期的建設和后期運營管理部分兩個部門，缺乏對資產運營管理全局統籌的思考。如果不能將資產的建設、營運、管理等方面進行統籌考慮，就很難實現資產管理的最優化；另外如果企業比較注重資產的購置和處置，但如果不重視對資產狀態的監測和中期維護，將直接增加企業的運營成本。

3 資產運營管理優化策略

3.1 推陳出新，創新管理理念，完善制度保障

3.1.1 創新理念，轉變方式。對于公司來說，必須提高大家資產管理的意識和認知，創新資產管理理念、管理方式，進一步增強配套服務能力。在保障國有資產的完整安全，以及國有資產的保值增值的基礎，進一步創新管理方式，建立“資產全生命周期管理”理念，實現工程管理、經營管理、物業管理、財務管理四大業務的融合，最終將資產使用的可靠性、使用效率、使用壽命和全生命周期成本實現最優。

3.1.2 完善制度，強化保障。目前雖有相關的資產管理試行辦法、意見，但沒有完備的資產管理制度。我們必須進一步完善現有管理制度，將資產全生命周期管理的管理理念融入到企業現有的各項管理制度中，結合企業內控制度，建立完善資產采購制度、資產管理辦法、資產報廢退出機制等，以制度建為著力點，“資產管理，制度先行”，讓制度成為企業資產管理的助推器。

3.2 多措并舉，優化管理方式，提升信息化科學化水平。

3.2.1 完善系統，實現過程信息化。為資產管理決策提供支撐需要建立有效的資產管理信息平臺。進一步完善現有資產管理信息平臺功能模塊，根據企業實際形成工程管理、物業管理、租售管理和財務管理四個子模塊，實現資產生命周期的全覆蓋。完善信息系統，進一步規范業務流程，從而打破內外部信息壁壘，實現信息共享。通過信息平臺可實時了解企業資產現狀，及時對閑置、損壞、維修頻繁、廢棄資產進行預警提示，為領導分析決策提供科學合理的數據支撐。只有實現資產管理的信息化，才能促進管理的標準化、規范化、精確化。

3.2.2 重塑流程，實現管理科學化。以資產全生命周期管理的理念對公司現有資產加以管理，以“流程管理”為導向，促進部門間及各管理各環節間的合作交流。采用資產全生命周期管理后，將提高相關部門對資產的全生命周期管理的參與度。實現工程部與資產管理之間、高層管理層間信息共享，建立流程管理的理念，從而實現資產管理目標化。在設計流程過程中注意跨部門交接的流程控制關鍵點設計，明確相關職責，以關鍵控制點設計來保證資產全生命周期的管理完整性，實現物流、信息流、價值流有機結合。

3.3 強根固本，抓住管理重點，增強配套服務能力。

3.3.1 明確工作重點，科學管控資產。通過探討、研究公司現有資產管理中的重點問題，探尋資產管理的新途徑。通過加強公司、部門、崗位的梯隊建設，進一步提升各部門在信息化技術背景下的人、財、物的整體營運、管理水平，注重資產的購置和處置，將公司運營中的資產成本將至最低。由于建設和資產管理分別屬于兩個部門，為此需要兩個部門在對項目的建設、營運、管理等方面進行統籌考慮，實現后期資產管理的最優化。

3.3.2 優化資源配置，盤活現有資源。面對標準廠房供求的現實矛盾，公司將進一步優化資源配置，聘請專業第三方公司對現有租賃標準廠房的企業進行分類評估，對現有低產值、低效益、重污染企業進行逐步調整，將不符合環保安全、低附加值、低稅收、信用低的企業予以清退。另外，對現有公辦、公寓、集宿區等租賃資產加大管理力度，在現有傳統的管理模式基礎上，探索引入第三方資源，進行二次開發，進一步增強服務配套能力。

3.4 強化建設，完善管理結構，提升綜合服務水平

3.4.1 加強知識學習，建立公司學習型組織。對于任何企業來說，人才資源成為了經濟發展中的第一要素，系統組織各類學習活動，逐步建立具有國企特征的學習型組織。在繼續教育方面有計劃、有重點的對一些有潛力的優秀研究生、管理干部、技術人才外派985、211等一流大學進行聯合培養。同時不斷擴大對外交流合作，及時了解發展前沿領域的動態。定期舉辦青年學術交流會，促進青年員工間在不同學科領域的交流學習，對于個人的學習提升具有重要意義。

3.4.2 加強隊伍建設，提高營運能力。公司如果在搭建管理框架時考慮不周，管理層職業素養不高，將阻礙公司資產管理的發展，資產管理的可持續難以推進，基于此種情況，根據公司下一步實行實體化運作發展方向，借鑒其他城投公司經驗，建設完備的管理框架和管理隊伍，建立一支富有專業管理人才的隊伍，注重理論結合實際，在實踐學習中提升思路，重點做好專業能力教育，提升其“科學工作、規范工作”的基本意識，提升業務知識水平。同時根據實際，引進專業人才，進一步完善公司框架結構。