營改增對房地產業財務管理的影響

文/肖玉芳，重慶飛洋控股（集團）有限公司

為了引導房地產企業的發展，國家出臺了“營改增”政策，減少重復征稅的情況，不斷規范營業稅的征收標準，切實規范房地產企業的稅收標準。在“營改增”政策實行階段，房地產企業勢必會遇到相關問題，為了更好的落實“營改增”政策，本文針對此點做簡要分析。

1 營改增內涵

近年來我國經濟迅猛發展，國家為了引導經濟健康發展，出臺了各式各樣的改革措施。尤其是在稅收問題上，出臺了"營改增"政策。在房地產行業，因為“營改增”政策的出臺，也掀起了軒然大波，對房地產企業的沖擊不可謂不大。國家將營業稅改為增值稅，有效的避免了過去重復納稅的不良現象，有利于規范化企業的交稅標準，促進企業健康發展。房地產企業是我國國民經濟的重要組成部分，為我國國民經濟的迅猛發展做出了重大貢獻，而房地產企業因為“營改增”政策而得到了發展，進一步推動了我國的經濟增長，切實成為我國經濟發展的強大后盾，加強了我國的發展，使我國向著更高一級的層次邁進。而從具體方面來看，房地產企業實行“營改增”政策后，由營業稅改為增值稅，納稅人所納稅金的類型轉變，納稅項目更加科學合理，有利于房地產企業開展下一步的經營和經濟活動。

2 “營改增”政策給房地產企業財務管理帶來的影響

2.1 增加了房地產企業財務部門的工作難度

在“營改增”之前，財務部門的核算模式比較簡單，也比較好執行，財務部門的工作難度、強度并不算太大。而在“營改增”政策出臺之后，會計核算方式發生了變化，難度增加，流程復雜，加大了房地產財務部門的工作難度，對財務部門的工作人員提出了更高的要求，從而影響房地產企業的發展。尤其是對于一些新老項目并存的核算類項目，難度直線上漲。新一輪的“營改增”政策，對房地產企業提出了更高的要求，要求會計人員具有更高的專業素養，以便能夠匹配高要求的新會計核算模式，否則工作人員的專業素質與要求不匹配，工作人員無法勝任新的工作內容，勢必會加強房地產企業財務管理的風險，影響企業的進一步發展。

2.2 給企業現金流造成一定的壓力

房地產企業在開展項目，向上級提交申請獲得審批，拿到土地的使用權之后，開始完成項目。在初始階段，企業要做的工程量有很多，要經歷比如土地堪察、項目策劃等諸多環節，所經歷周期較長。而隨著“營改增”政策的出現，項目前期的收入銳減，對于房地產企業項目所用的材料設備和勞務資金，企業只能先行墊付，對企業的現金流造成一定的壓力，對企業后續的投資、理財、發展均產生不利影響。

2.3 影響企業的成本

企業的支出成本事關企業的利潤，而實現“營改增”政策，勢必會影響著企業的利潤。“營改增”政策的實行，有效的促進了房地產的健康發展，尤其是從長遠看，對房地產的可持續發展有著積極意義。在長遠看來，“營改增”政策的落實使得企業均衡發展，調節了企業的可持續發展，使企業有更多的精力去經營其他業務，從而在稅收的調節下擴大自身的發展空間，以自身的發展，為國家建設出一份力。

2.4 進項發票不足量

在房地產發展過程中，只有采購鋼材的供應商才可以獲取增值稅專用發票。而對于房地產所用其他材料，則難以達到法律規定開取進項稅額發票的標準。但在“營改增”政策出臺之后，房地產獲得的進項發票并不足量，相比以前的抵扣數額降低，可從根本上影響了房地產的支出成本。尤其房地產項目完工的百分比和現行的增值稅征收方式中間，還存在一些矛盾的內容，這也屬于開展“營改增”政策中的一個重點難點。

3 “營改增”后應如何加強房地產企業財務管理

3.1 提高財務工作人員的綜合素質

從我國的當前大多數房地產企業來看，企業內部的財務工作人員素質不一，高低水平不起，大多數工作人員對于財務納稅籌劃工作提不起相應的重視性，忽視財務納稅籌劃工作，阻滯了財務管理工作的發展。為了更好的迎接“營改增”政策，提高企業財務管理工作水平，企業必須要打造一支高質量的專業人才隊伍，加快“營改增”政策的落實，確保企業可以開展順利的納稅籌劃工作。企業可以通過開展業內培訓，提高財務工作人員的專業素養和職業素養，使其更好地面對新的財務工作。在“營改增”政策中，因為會計核算方式的改變，對企業的財務部門提出了更高的要求，加大了會計處理的難度，這也就要求專業工作人員上崗，提高會計核算能力，做好增值稅明細賬，處理好明細賬等相關業務，為企業的發展提供準確的稅務資料，以此來使企業財務部門獲得更好的發展，加強企業落實“營改增”政策。

3.2 加強對增值稅的管控

“營改增”政策出臺后，對房地產企業的財務管理工作造成了一定的影響。為了使房地產企業的財務管理與“營改增”政策的方向相一致，就得積極優化營改增稅負的測算和評估工作，加強對增值稅的管控。房地產企業首先要更新自身的管理觀念，加強對增值稅的管控。尤其是財務部門，對于新增加的增值稅核算科目，再核算起來，一定要立足企業實際情況，首先對企業的業務類型進行梳理，確定企業收入的性質，將企業的收入與成本做到價稅分離，以盡快適應“營改增”政策中的各項細節。

3.3 加強納稅籌劃工作的進行

“營改增”中最關鍵的就是稅收環節，為了企業能夠更好的適應“營改增”帶來的新變化，房地產企業需要加強稅收籌劃工作來保障自身的平穩運營。在進行納稅籌劃工作時，房地產企業要合理選擇材料供應商，盡量選擇一般納稅人，做好納稅籌劃工作，以獲得足夠的增值稅專發票，能夠盡量減少企業支出成本，增加企業的總利潤，促進企業的發展。同時財務部門可以建立共享機制，共享房地產企業內部的財務資源，以便及時發現房地產企業納稅籌劃工作中的問題，并及時對問題提出合理有效的解決方案。在實際開展納稅籌劃工作時，房地產企業要立足于自身經營狀況，平衡好稅務節約與稅務風險之間的聯系，確保房地產企業能在“營改增”浪潮之中占據有利地位。

4 小結

在房地產企業發展過程中是存在很多問題的，而“營改增”的實施，恰恰是為了引導房地產企業的長遠發展才實行的政策。雖然“營改增”政策對房地產企業的財務管理帶來了一定的影響，為了確保房地產企業能夠更加順利的面對“營改增”帶來的影響，房地產企業必須要直面“營改增”帶來的挑戰，抓住“營改增”帶來的機遇，科學合理開展納稅籌劃工作，建立完善的工作制度和監督機制，為企業長遠的發展奠定堅實的基礎。