論房地產(chǎn)貸款擔保的風險管理機制

文/李江越，中國海洋大學管理學院

1 前言

置業(yè)擔保公司承擔著個人購房群體的違約逾期風險和各種違約逾期風險，而且還需面對金融貸款風險。所以，不確定性 風險大 創(chuàng)新性強 摸索空間大是置業(yè)擔保公司的特點。因此，自身的風險防范意識的提高，風險管理流程的規(guī)范，以及一個十分安全的社會環(huán)境是擔保公司必須所要做到的。

2 風險管理概述

風險管理是一種深入于企業(yè)文化之中的管理工作，從本質(zhì)上看風險管理屬于事前管理的一種，對企業(yè)整體的運作與全面管理水平均具有至關重要的影響，這也就意味著企業(yè)風險管理工作是一種決定著企業(yè)全程管理氣氛的重要工作。風險管理這一管理理念的內(nèi)涵，即對風險進行分析，并且有意識的承擔風險，對風險進行科學管理，基金二取得風險收益的一種管理理念。與此同時，還要通過特定的技術手段對風險管理機制實行強制的線墜與約束。最終對風險管理起到積極的促進作用。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，其貸款擔保風險管理屬于動態(tài)過程手段的一種，利用一系列制度以及深層分析等手段，起到風險管理的最終作用，并為企業(yè)的工作崗位與業(yè)務環(huán)節(jié)創(chuàng)造正確的決策依據(jù)。需要注意的是，在房地產(chǎn)貸款擔保風險管理職業(yè)擔保機構中，必須先按按照程序循序漸進的做好事前審查、事中監(jiān)控與事后追究工作。除此之外，還要在最大程度上選擇最為廣泛的預期作為房地產(chǎn)信貸擔保管理風險，以此來發(fā)揮出風險管理的最大作用。

3 風險管理的流程

3.1 事前審查

置業(yè)擔保機構需要構建相對比較完善的個人戲弄評價系統(tǒng)，該系統(tǒng)包括購房者的基本信息、身體狀況、社會背景、經(jīng)濟來源、經(jīng)濟狀況、信用記錄以及公用事業(yè)繳費的基本情況等，還要包括房地產(chǎn)市場行情預測、手續(xù)是否齊全、抵押物的所有權情況，以及反擔保措施、項目綜合評價等，以此來為擔保工作的可靠性提供重要保障。一般來說，在置業(yè)擔保機構接收到購房申請之后，機構便要對擔保業(yè)務進行規(guī)范的事前評估，同時還要在系統(tǒng)上對數(shù)據(jù)實行明確、科學、定性的測量，以此來對此次擔保的風險基于客觀、科學、合理的評價，為后續(xù)防范控制與監(jiān)管工作提供重要依據(jù)，進而高質(zhì)量的完成房地產(chǎn)置業(yè)貸款擔保的事前評估工作。

3.2 事中監(jiān)控

完成事前審查之后，置業(yè)擔保結構相關工作人員，需要對事前審查結果進行科學分析，并對風險進行判斷與歸類，進一步明確風險的性質(zhì)。與此同時，在擔保管理的過程中，還要對擔保業(yè)務進行全程追蹤，對客戶進行進一步了解，包括對客戶的層次進行分類，包括優(yōu)質(zhì)、一般、較差三個層次進行劃分。與此同時，還要按照客戶的發(fā)展情況、數(shù)量等，依據(jù)擔保業(yè)務的動態(tài)指標的標準，對風險額度的進行分析，以此為依據(jù)制定科學的風險應對措施。

3.3 事后追究

事后追究指的是當借款人未按照合同約定履行還款義務之時，職業(yè)擔保機構需要采取科學、合理的措施對借款人進行事后追究，以此來解決機構為借款人向貸款人履行保證義務的這一問題。例如，在借款人未能按約定履行還款義務時，擔保機構可以采用將抵押物變成保證反擔保來處理。在事后追究這一環(huán)節(jié)內(nèi)，置業(yè)擔保機構能夠采取的合理處理手段，包括以下幾點：第一，采取信息追蹤、電話、上門追催收等方式；第二，通過律師事務所，對借款人發(fā)送律師信；第三，責任人員可利用法律，對借款人與置業(yè)擔保機構的債權債務關系莒南縣確立，之后再通過法院執(zhí)行催收程序。

4 房地產(chǎn)貸款擔保的風險管理機制的優(yōu)化途徑

為了更好的實現(xiàn)房地產(chǎn)貸款擔保風險管理機制的優(yōu)化，促使整個行業(yè)規(guī)范化發(fā)展，以下提出了幾點房地產(chǎn)貸款擔保的風險管理機制的優(yōu)化途徑，以供參考：

一是，要提高居民住房信貸保險意識：作為借款人，其自身必須要具有較高的信貸保險意識，清楚的認識到按合同約定履行還款義務的重要性，以及不履行還款義務所帶來的嚴重后果，敦促自身及時還款。二是，要最大程度上發(fā)揮出相關金融政策的實際效用，為個人購房需求提供強有力支持。三是，貸款擔保機構自身要不斷提升管理經(jīng)營意識，推行長效化、常態(tài)化的風險管理機制，最大程度上防范貸款風險。四是，要對企業(yè)因負債二導致的連環(huán)風險加大監(jiān)管力度，必要時還可以附加其他擔保措施。五是，應結合行業(yè)實際發(fā)展情況與相關政策規(guī)定，科學的對承擔方法以及經(jīng)營管理理念進行創(chuàng)新，換句話說，即企業(yè)管理層需要加強自身對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控水平，實行多樣化經(jīng)營，以此來提高企業(yè)自身的抗風險能力。除此之外，還要對住房按揭貸款市場進行積極拓展，以此來促成房地長行業(yè)的良性循環(huán)。六是，要時刻關注國家宏觀經(jīng)濟的發(fā)展與變化，包括房地產(chǎn)行業(yè)的價格走勢、法規(guī)政策等，同時還要對抵押品的價值缺口進行嚴格管控，根據(jù)經(jīng)濟差異實施規(guī)模化管理，不斷提升企業(yè)信貸行業(yè)授信。

5 結論

綜上所述，風險管理既是一個目的，但更多的也是一種手段，從本質(zhì)上看，風險管理是一個動態(tài)過程，房地產(chǎn)置業(yè)擔保機構利用一系列手段對放貸風險進行管控，可以說，風險管理是房地產(chǎn)貸款擔保機構基本能力的一方面體現(xiàn)，只有抓住核心、有條不紊的對風險進行把控，才能夠確保企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。在居民住房水平不斷提升的前景下，住房信貸扮演著重要角色，而更好的應對貸款擔保風險，不僅能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)信貸行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，最大程度上滿足個人購房需求，同時也對我國住房信貸保險市場的發(fā)展具有重要意義。