淺談房地產企業資金風險和財務核算要點分析

陳業紅

（北京安寶投資有限公司，北京 100000）

財務工作是一項系統性工作，涉及企業資金使用、經營發展規劃、企業拓展提升的方方面面。房地產業作為一個特殊行業，具有資金投資時間周期長，風險系數高，資金數額大等特點，其財務管理工作實施要扎實有效，才能充分提升房地產企業的經濟效益。因此，作為房地產企業需要做好資金籌措和審批、財務核算工作，加強財務管理風險控制，爭取實現房地產企業最大的財務收益。

一、房地產企業資金方面風險

房地產企業財務風險主要就是資金運轉問題。房地產作為資金集中性行業，在進行商品房的建設過程中，需要耗費大量的資金。房地產企業為了趕進度、搶占市場先機都會進行融資舉債，有些融資舉債甚至會超出正常利率，這些融資舉債就給房地產企業帶來財務管理的風險和危機。一旦這些債務關系不能有效處理，就會導致房地產企業資金中斷，產生財務危機。房地產企業資金來源重要是通過融資舉債和房產銷售，簡單來說房地產企業財務管理，就是做好房地產銷售與建設的協調關系，確保其資金鏈穩定運行。

房地產企業在資金鏈運轉容易遇到的問題有以下幾個方面：

（一）債務償還的風險。債務關系都是有著一定時間期限，房地產企業資金貸款大部分都是來自銀行，銀行債務償還有著嚴格的規定。房地產企業銷售不理想，就會導致資金回籠不及時，不能及時償還銀行的債務就會引發財務危機。

（二）融資不到位的風險。房地產開發建設是需要大量的資金，房地產企業自身往往都沒有充足的資金，需要進行資金的籌集，但是市場范圍內的融資具有種種變化，房地產企業如果不能及時有效融資，就會造成資金鏈斷裂，給企業帶來嚴重的財務風險。

（三）房地產政策的調整變化。房子作為居民住所，國家已經提出了房子是用來住的，不是用來炒的觀點。如今商品房的價格已經遠遠超過了居民的收入，國家調控政策加緊，房產炒房客就不會大量去購買商品房，房地產企業對市場評估不準，就會導致房產建設與銷售不能同步，造成企業資金流轉困難。

二、房地產企業財務工作管理存在的問題與不足

房地產企業作為一個特殊行業，其財務管理工作也是具有特殊特點的，主要呈現出以下特點。

（一）對于房地產企業財務工作認識不清。房地產在我國經濟發展中占有一定的比重，當前的房價也是一直處于波動上漲趨勢，很多具有實力的企業都轉行進入房地產企業，尤其是一些中小型企業，只看到房地產行業的利潤，而看不到房地產行業的規律與風險，實施財務管理工作中不科學不規范。

（二）企業資金債務比例不均衡。房地產行業作為資金密集行業，企業在開展生產經營活動中，需要大量資金。很多房地產企業為了快速進行項目施工，大量進行資金融資舉債，在施工過程中資金管理不善，施工進度與市場銷售預期不理想，資金債務比例不均衡導致企業出現財務資金困難。

（三）財務工作專業程度不夠高。財務工作是一項專業性工作，很多房地產企業對于財務工作重視程度不夠，其財務工作都是由其自己人所掌控。財務管理工作實施上不夠專業，企業領導者對于財務人員培養不夠，導致整個房地產企業財務工作核算不正規，進行風險評估不全面不合理，使整個企業財務管理處于較低水平。

三、房地產企業實施資金風險和財務核算的實施策略

房地產企業的財務管理風險，需要從資金貸款融資、房地產建設、債務償還、商品房銷售等方面進行分析研究，探尋具有積極效果的實施措施。

（一）注重財務專業管理隊伍的建設培養。財務管理作為房地產企業的中心工作，對企業的發展提升具有重要的影響。當前很多中小型房地產企業，其資金管理都是用自己親屬等人，而不是專業型財務人才實施管理，導致房地產企業財務管理工作不規范，經濟秩序運轉不夠穩定。作為房地產企業需要在現代市場競爭中獲得勝利，就必須要強化其財務管理工作。專業性財務工作的開展實施，就必須要有專業性的財務管理隊伍，作為企業領導者和管理者，需要注重財務管理隊伍構建培養，提升財務工作人員專業素養，打造一支責任心強、專業素質過硬、業務軟件處理熟練的財務管理隊伍，全面提升房地產企業財務管理工作水平。一是要強化房地產企業管理者的財務工作意識。作為房地產管理者，自身必須要提升財務工作科學管理意識，高度重視專業化財務管理工作實施。二是積極引進專業財務人員。財務工作是一項專業技術工作，需要有專業技術人才實施。房地產企業在注重其主業發展，同時也要積極引進專業財會人員，進行教育培訓提升專業素質，全面促進房地產企業財務管理工作水平提升。

（二）深入細致做好房地產企業施工建設資金管理工作。房地產企業施工建設過程，是一個耗費大量資金的消耗階段，這也是房地產最容易發生資金鏈中斷的環節。作為房地產企業，其建設資金大部分都是進行融資配套的，商品房建設周期長，資金消耗大，涉及的單位人員眾多，作為房地產企業，需要做好房產建設階段資金管理工作。一是嚴格做好資金支出審批制度。房地產企業的資金建設支出，需要進行嚴格的核實審批，嚴把每一個環節，確保資金使用得到有效管控。二是強化內部資金使用監督。財務人員作為資金的管理者，其主要職能是進行資金的申報支出，對于具體的建設過程了解不清楚，不能有效進行資金合理使用的監督。房地產企業充分發揮施工監理的積極作用，由他們嚴把資金落實情況，監督具體施工情況，充分提升企業資金使用效益。

（三）多措并舉、降低融資風險。房地產經營建設，需要進行大量資金的募集。資金募集的渠道很多，有銀行、私人擔保公司、企業之間借貸等，不同的方式企業需要背負的債務關系都是不同的，其所需要支付的利率也是不同的。比如銀行貸款，銀行進行資金的審批需要嚴格的流程，房地產企業的建設周期長，需要的資金量很大，融資資金不能及時到位的話，就會引起資金鏈運行危機。企業之間的借貸關系，雖然利率高一點，但是程序比較簡便，能夠讓房地產企業快速實現融資目標。因此房地產企業開展資金募集過程中，作為企業財務人員，需要充分結合企業自身經營狀況，根據行業發展特點，積極開展企業融資風險評估，做好企業融資預算報告，為企業領導者開展募集融資提供科學參考依據。企業領導者根據專業財務報告，科學決策實施房地產企業資金募集，降低企業融資債務風險。

（四）注重加強實際的資金管理。在現如今的房地產項目施工當中，經常會出現流動資金不足或者周轉困難的狀況，而對于這些狀況的發生，房地產企業必然需要通過財務管理進行實時地優化，否則容易由于項目資金的短缺，導致許多項目難以如期進行。在實際的財務管理優化過程中，企業應當注重提高對現有企業資金的綜合應用和多方面管理，使得企業的資金能夠實時應用到當前的項目當中，并取得良好的效益。

四、結束語

房地產行業作為一個資金集中性的特殊行業，其前期建設需要大量資金，在資金募集融資與施工建設使用中，財務管理工作都有著繁重的管理任務，在后期銷售階段，財務管理人員要及時做好資金收入管理，進行企業各項債務關系處理，降低企業債務比例，推動房地產企業穩定超前發展。房地產企業發展，是為人民生活提供居住場所的行業，屬于一個關乎民生的特殊行業，很多房產的銷售都是采取預售形式，其出現資金鏈中斷風險，會給社會穩定造成嚴重影響，因此必須要扎實做好房地產企業的財務管理工作。