房地產開發企業成本管理中存在的問題及對策

練珊琴

一、房地產開發企業的成本構成

房地產企業成本包括開發直接成本、開發間接費用和其它成本費用。其中開發直接成本又細分為土地征用及拆遷補償費、勘察設計報批等前期工程費、建筑安裝工程成本、基礎設施成本、園林綠化成本、公共配套設施成本。開發間接費用包括工程管理費用、項目開發融資成本、項目開發人員的薪酬支出等。其他成本費用主要指房地產企業的當期費用，包括稅金及附加、管理費用、銷售費用等。

二、房地產開發企業成本管理存在的問題

當前，房地產開發企業成本管理主要存在以下四個方面的問題：第一，管理觀念滯后，成本核算不科學。一些房地產開發企業的成本管理還停留在基礎的事后的成本核算階段，缺乏事前成本預測和事中成本控制。成本管理的范圍較為狹窄，成本核算的數據口徑不一，成本費用的歸集和分配不科學等。第二，成本控制力度不強，忽視成本的動態管理。一些房地產企業缺乏規范的成本控制體系，成本管理的制度不完善，成本監管不到位，且多為事后的靜態成本管理，對于成本發生過程缺乏管控，未能準確把握成本控制關鍵節點，導致成本管理成效不佳。第三，成本控制方法落后，成本管理精細化程度不足。一些房地產開發企業在進行成本控制時大多依靠管理者主觀的經驗判斷，缺乏系統、量化、科學的成本控制方法。第四，信息化技術應用不足，成本管理效率低下。房地產開發企業在一個項目開發完成后，缺乏成本數據的沉淀，沒有對項目開發成本數據作進一步的應用分析，難以為房地產開發企業下一階段的成本指標的構建、成本數據的測算等提供全面、可靠的參考依據。房地產開發企業不同的系統之間缺乏有效的數據對接，使得財務人員需要重復大量的成本數據統計和分析工作，并且數據的準確性和可靠性也難以得到保障。

三、房地產開發企業成本管理改進對策

（一）完善成本核算，轉變成本管理觀念

房地產開發企業要進一步完善成本核算，實施全面預算管理，做好開發項目的成本竣工結算工作。首先，擴大預算編制范圍，了解項目開發各個方面的成本因素，包括市場環境變化、同類型開發項目的成本情況，結合房地產開發企業開發項目的成本特點進行預算編制。同時在預算支出環節加強審核監管，制定嚴格的費用報銷審批制度，要求各項費用的報銷流程要合規，資料要完整。其次，強化工程決算管理，準確核定工程決算期間，將超限期的項目成本納入期間費用。確保成本核算口徑一致，實現不同項目開發成本的縱橫對比。在進行成本核算時，房地產開發企業要結合開發項目的特點合理地確定成本核算對象，科學地進行成本費用的歸集和分配，尤其需要注意加強間接費用核算，按照一定的配比原則，真實地反映房地產開發企業的成本費用支出，為房地產開發企業成本的預算提供準確、完整的成本核算數據。

房地產開發企業要積極轉變成本管理觀念，基于企業的戰略目標視角思考成本管理，通過優化流程及價值鏈分析等提升房地產開發企業整體的開發成本效益。企業領導著要積極推動建立全過程的成本管理體系，成本管理不應該只停留在事后的成本核算階段，而應全面覆蓋企業項目開發的全過程、全員、全方位。要逐步地從靜態成本管理思想轉變為動態的成本控制理念，從經營性的成本核算轉向規劃性地成本控制。

（二）健全成本控制體系，強化成本動態管理

房地產開發企業要逐步健全成本控制體系，完善成本管理制度，針對不同開發階段制定相應的成本控制辦法。要優化成本控制組織結構，分離不相容成本管理崗位，明確各個部門或崗位的成本控制權責，加強成本的績效考核，以提升人員的成本管理意識，強化成本控制約束。同時，進一步強化成本監管。一方面在工程量清單、簽證變更以及工程結算等關鍵環節實行雙軌制度，通過運用重點抽查、標準工程指標以及對比審核等方法加強審核監管力度，另一方面將成本監管中心前移，在確保內部審計獨立性和權威性的基礎上開展日常審計和不定期專項審計活動，著重審核成本數據信息，為房地產開發企業開展成本控制活動提供準確、可靠的數據參考。

房地產開發企業要改變傳統的事后的靜態成本管理模式，實現動態的成本控制管理。動態成本控制即對實時的成本費用進行管控，是對成本從開發項目啟動到最終竣工結算的整個過程進行成本的跟蹤控制管理。過程中針對不同的業務類型、明確關鍵成本控制節點，節點類型包括項目立項、預算編制、主體施工、流程審核、項目尾款等多個方面的內容，各個節點都有與之對應的成本控制崗位，該崗位包括項目工程師、采購人員等，各崗位應互相配合對企業項目的所有資源進行統籌管理，形成動態的成本控制機制，從整體上提升房地產開發企業的經營效益，降低成本費用損耗。

（三）改進成本控制方法，實現精細化成本管理

房地產開發企業要改進成本控制方法，運用多元化的成本控制工具提高成本控制效率和質量，可以有效結合目標成本與作業成本法進行成本控制。目標成本是通過建立成本目標來規劃和指導成本控制活動，提升整體經營效益。作業成本法是資源動因以及成本動因合理地進行成本費用的歸集和分配，提高成本控制水平。二者相結合，可以促使房地產開發企業明確項目開發各個階段以及各個崗位具體的成本管理目標，以目標為導向進行成本控制，并且在控制過程中應用作業成本法的理論手段，通過合理地歸集和分配成本費用找出并消除不增值成本作業，控制關鍵環節成本費用，促進房地產開發企業價值鏈增值。

房地產開發企業要進行精細化成本管理，一方面通過分解的成本目標，對各個環節的工程數量、施工圖數量、驗工計價數量等作出詳細規定，為實際工程施工提供借鑒依據，同時也為成本考核提供借鑒。按照計劃、核算以及分析多個階段細化成本管理流程，科學地規劃成本控制路徑。分階段控制成本時，要明確各個階段的成本控制重點，如項目計劃設計階段，主要是招投標過程的項目決策成本。在核算階段，根據具體的核算內容有針對性地進行管控。項目銷售階段，主要考慮相同或相似營銷效果下不同營銷方式帶來的現金流出和稅費成本。比如房地產企業常見的“老帶新”營銷，即給推薦新客戶的老客戶送一定價值的現金或現金等價物，比如送購物卡、物業費抵用券或者車位抵用券，首選是送車位抵用券，因為車位抵用券直接抵減車位銷售價格，銷售價格的降低在流轉稅、附加稅、土地增值稅上都可以實現稅費最小化。

（四）加強成本信息化管理，提高成本管理效率

房地產開發企業在項目完成后，應及時收集相關資料，編制相應的結算文件，借助現代化的信息技術對成本結算數據進行分析，找出其中可以完善的環節，同時將數據錄入成本數據庫。同時，房地產開發企業要對現有的成本管理信息化系統進行改進和完善，將目標成本、作業成本、責任成本等融入到信息化管理流程中，將開發設計階段的測算及目標成本、執行階段的動態成本、項目結算后形成的核算成本等數據都沉淀到成本數據庫中，確保成本數據的完整性。另外，房地產開發企業要積極促進業務與財務融合管理，實現業務系統如采購系統與財務系統以及成本系統等多個系統的數據對接，提高成本管理效率。

四、結束語

綜上所述，成本管理是房地產開發企業項目管理的重要組成部分，因此，房地產開發企業相關管理人員一定要對此引起足夠的重視，通過完善成本核算、健全成本控制體系等舉措提升房地產開發企業的成本管理水平，促進房地產開發企業實現可持續健康發展。