租購?fù)瑱?quán)背景下，優(yōu)質(zhì)小學(xué)資源對住宅價格的影響
——基于廣州市天河區(qū)的實證研究

(廣西大學(xué)公共管理學(xué)院 廣西 南寧 530004)

一、引言

高房價給城市居民帶來了較大的購房壓力和高昂的生活成本，在我國長期的城鄉(xiāng)二元體制下，戶籍以及一系列的權(quán)益與住房密切捆綁，相應(yīng)的教育、醫(yī)療、社保等民生問題引起了一系列關(guān)注。

教育資源的分配一直是備受公民關(guān)注的重要社會問題。“望子成龍”的培養(yǎng)理念使優(yōu)質(zhì)教育資源已然成為家長們競爭的焦點。目前我國教育資源供給側(cè)依然存在稀缺性和異質(zhì)性，然而現(xiàn)有教育資源依然無法完全滿足市場需求，各地學(xué)區(qū)房價格也隨之一路高漲，反而進一步加劇了教育資源的稀缺性和社會階層的差異和固化。

2017年中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會議明確提出了“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，習(xí)近平總書記進一步指出“要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性”。同年7月廣州市政府出臺“租售同權(quán)”政策，明確“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。”①

基于以上現(xiàn)實和理論的背景，本研究選取最先實行“租售同權(quán)”政策的廣州市天河區(qū)為研究對象，選取區(qū)內(nèi)部分義務(wù)教育公立學(xué)校所對應(yīng)的學(xué)區(qū)的住宅房屋，借助價格特征理論模型，將理論與實證分析相結(jié)合來研究租售同權(quán)政策對教育資源配置和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的影響，并對當(dāng)前的政策實施和完善提出一定建議。

二、文獻回顧

租購?fù)瑱?quán)政策目前仍處于試點階段，尚未形成全國統(tǒng)一的實行標(biāo)準(zhǔn)，目前針對該政策學(xué)術(shù)研究較少。尚珂利用DW四象限模型對租購?fù)瑱?quán)政策對房價的影響進行了理論分析，認(rèn)為租購?fù)瑱?quán)政策直接影響資產(chǎn)市場對房價產(chǎn)生正效應(yīng)，影響使用市場間接產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)。鄒昶昊梳理分析各大城市的入學(xué)政策，發(fā)現(xiàn)依然存在著“戶主>房主>租戶”的順序。

國外學(xué)者在房地產(chǎn)市場價格理論和教育資源對其的影響的研究起步較早，Tiebout在1956年最先提出了公眾“用腳投票”的理念，認(rèn)為公共資源的差異會影響居民對居住地的選擇；Jud利用特征價格模型證明了住宅價格與學(xué)校質(zhì)量之間存在顯著正相關(guān)性；Chin和Fong在新加坡等轉(zhuǎn)型國家和發(fā)展中國家也進行了關(guān)于學(xué)校質(zhì)量資本化的研究。

由于我國的住房制度和教育制度一直處于逐步改革和完善的過程中：溫海珍、楊尚等發(fā)現(xiàn)教育資源對我國房價有正向推動作用并對其原因進行了定性分析；于濤也采用了特征價格模型對天津市教育資源對學(xué)區(qū)房價格影響進行了實證研究。

三、實證模型與研究數(shù)據(jù)

(一)研究區(qū)域概況

改革開放以來，廣州市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以二、三產(chǎn)業(yè)為主。隨著互聯(lián)網(wǎng)的繁榮，電子商務(wù)和金融機構(gòu)迅速擴張，大量勞動人口涌入。天河區(qū)是廣州市的新城中心，早在2003年就被評為廣東省省教育強區(qū)，中小學(xué)水平較高，高等院校、科研單位、大中型企業(yè)和文化場所高度集中。

根據(jù)天河區(qū)小學(xué)入學(xué)公告：符合“租購?fù)瑱?quán)”政策可以入學(xué)的人員主要有以下幾種：適齡兒童及父母在廣州市無任何房產(chǎn)，借住或租住國有房產(chǎn)或單位公房、租住私人房產(chǎn)或非單位公房，且該住房為適齡兒童及父母或其他法定監(jiān)護人在廣州市的唯一居住地，可統(tǒng)籌安排入學(xué)。②

綜上，根據(jù)天河區(qū)地理、經(jīng)濟文化、政策實施等條件來看，隨著廣州市人才流入加速、經(jīng)濟發(fā)展迅速的背景下，便于研究租購?fù)瑱?quán)政策的實施對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的影響，并具有一定的理論意義和現(xiàn)實意義。

(二)實證模型的建立

1.特征價格模型(Hedonic)

Hedonic模型法即特征價格法，認(rèn)為每一個房地產(chǎn)本身包含很多特征，其效用可以背評估為貨幣價值，進一步合計為房地產(chǎn)價格。不同的房地產(chǎn)的特征的數(shù)量和結(jié)構(gòu)的差異在貨幣上表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格的差異。

根據(jù)該理論可以把房地產(chǎn)銷售價格表示為其包含的特征變量函數(shù)P=f(S,L,N,E)。

其中，P為住宅銷售價格；S為結(jié)構(gòu)特征，包括房齡、面積、樓層、容積率、裝修、朝向等；L為區(qū)位特征，包括位置特征和交通通達(dá)度特征；N為鄰里特征，包括治安條件、綠化情況等；E為教育特征，在本研究中重點研究。

(三)數(shù)據(jù)來源與處理

1.研究對象選取

廣州市天河區(qū)先行公立初中升學(xué)政策指出，小學(xué)的就讀情況將決定適齡兒童所進入的初中，家長為了長遠(yuǎn)考慮，讓子女進入優(yōu)質(zhì)小區(qū)就讀的愿望十分迫切。因此，由于教育資源的稀缺性和質(zhì)量差異性，重點小學(xué)對于學(xué)區(qū)內(nèi)房價的推動作用更為顯著。學(xué)區(qū)房地產(chǎn)市場與公辦教育資源聯(lián)系越緊密，其市場價格越有所體現(xiàn)。

廣東省教育廳數(shù)據(jù)顯示，廣州市天河區(qū)有公立小學(xué)56所，包含8所省一級公立小學(xué)；目前政府禁止官方形式的小學(xué)排名，公立小學(xué)的級別可以看作從官方角度劃分辦學(xué)的層次和等級，從而區(qū)分教育資源的質(zhì)量。

因此本研究擬選取天河區(qū)長湴小學(xué)、龍洞小學(xué)、體育東路小學(xué)、先烈東小學(xué)、華陽小學(xué)、員村小學(xué)、棠下小學(xué)、華景小學(xué)8所省一級公立小學(xué)及學(xué)區(qū)房作為研究對象。

2.特征變量選取

隨著網(wǎng)絡(luò)信息的發(fā)達(dá)和房地產(chǎn)中介機構(gòu)在房屋交易中的重要作用，各個樓盤實際成交價不僅可以在網(wǎng)絡(luò)平臺上輕松獲取，還能反映真實的交易情況，同時住宅的其他特征一目了然，因此本研究選取實際成交價為被解釋變量。

根據(jù)特征價格模型原理、廣州市房地產(chǎn)交易市場的實際情況，并結(jié)合國內(nèi)外學(xué)者已有研究的經(jīng)驗，擬選取四類變量如表1。

表1 住宅特征變量量化

吳宜嘉的研究證明對數(shù)模型對房地產(chǎn)價格的擬合度是最高的，但是由于解釋變量中含有(0，1)無法對其進行取對數(shù)，固本研究采用特征價格的一般線性模型：P=a0+∑aiZi+ε，回歸系數(shù)對應(yīng)特征價格在房地產(chǎn)價格中所占的比重。

2.數(shù)據(jù)的收集和處理

以上文中廣州市天河區(qū)各小學(xué)學(xué)區(qū)為研究樣本，分別在每一辦學(xué)層次的公立小學(xué)中隨機選取2所，共6所；通過搜房網(wǎng)、安居客、房天下的權(quán)威房地產(chǎn)中介網(wǎng)站來收集樣本小學(xué)周圍的學(xué)區(qū)房樓盤、獲取其二手房出售掛牌數(shù)據(jù)和房屋特征數(shù)據(jù)和學(xué)位情況等，通過百度地圖、谷歌地圖等獲取其鄰里數(shù)據(jù)和距離信息等數(shù)據(jù)。

研究時點選擇2017年8—9月的學(xué)區(qū)二手房交易價格。由于2017年7月租售同權(quán)政策正式頒布，9月是小學(xué)開學(xué)季，8月的房地產(chǎn)交易價格恰好能體現(xiàn)購房者對這一政策的反應(yīng)。

表2 研究所選取的住宅小區(qū)

四、教育資源對房地產(chǎn)市場影響的實證研究

(一)描述性統(tǒng)計分析

通過對研究對象2017年3月至2018年3月各級學(xué)區(qū)房交易價格和租賃價格的統(tǒng)計分析，得到結(jié)果，如圖2所示。

圖2 2017年3月至2018年3月天河區(qū)學(xué)區(qū)房交易價格走勢

租購?fù)瑱?quán)政策實施前后的廣州市天河區(qū)二手學(xué)區(qū)房交易價格走勢和全區(qū)成交均價來看，省級、市級、一般小學(xué)學(xué)區(qū)房的價格，均高于該區(qū)域的成交均價。說明教育資源的差異會造成房價的差異。

在政策出臺(2017年6月)之前，三類學(xué)區(qū)房的價格都保持勻速增長，符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)律；關(guān)于租購?fù)瑱?quán)的輿論興起和政策正式出臺的階段至各類小學(xué)正式開學(xué)前(2017年7—8月)，省級學(xué)區(qū)房的價格仍保持小幅上漲，市級和一般學(xué)區(qū)房的交易價格出現(xiàn)了小幅下跌的市場反應(yīng)；之后的一段時間內(nèi)(2017年10月以后)，三類學(xué)區(qū)房的價格都出現(xiàn)了下跌，尤其是一般學(xué)區(qū)房，說明租購?fù)瑱?quán)政策頒布后的一段時間內(nèi)，確實對二手房銷售市場造成了沖擊。在資金有限的情況下，消費者首先會放棄考慮教育資源較差的一般學(xué)區(qū)房，采取租房的方式來獲得市級或省級小學(xué)的優(yōu)質(zhì)資源，由此可得一般學(xué)區(qū)房在該政策出臺后直接遭受的沖擊最大。但是在政策進一步執(zhí)行的過程中，還存在政策細(xì)則還不完善、執(zhí)行不到位的情況，沒有從實際上改變教育資源的分配格局、增加教育資源的數(shù)量和質(zhì)量，三類學(xué)區(qū)房的價格都開始逐漸反彈。至2018年3月，幾乎與政策實施前的交易價格持平。

運用STATA軟件進行描述性統(tǒng)計分析，可得在天河區(qū)的二手學(xué)區(qū)房中，面積28～310m2的都有，滿足各種消費能力的消費者需求；平均面積為93.5m2，考慮到消費者家庭至少有1個孩子，一般都會購買三房及以上。而這些二手學(xué)區(qū)房的均價也從1.8萬元到8.3萬元不止，平均值為51 465.9元，略高于天河區(qū)房屋交易均價45 000元，與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場基本吻合。說明樣本具有一定代表性。

(二)實證檢驗和估計

進一步利用STATA軟件，基于特征價格Hedonic模型，對收集的各類學(xué)區(qū)二手房數(shù)據(jù)進行回歸。

1.解釋變量和被解釋變量的相關(guān)系數(shù)檢驗

表3 Pearson相關(guān)系數(shù)檢驗結(jié)果

解釋變量和被解釋變量的相關(guān)系數(shù)及其檢驗如表3所示。重點分析房屋交易單價P和其他14個解釋變量的相關(guān)關(guān)系：教育水平中，學(xué)校的等級E2與P呈正相關(guān)，系數(shù)為0.731 3，相關(guān)性最大；其次是是否有電梯S5、小區(qū)物業(yè)費N1，附近公交站數(shù)量L1，效率綠化率N2。雖然已有研究表明區(qū)位對房地產(chǎn)價格影響很大，本研究選取的小區(qū)都位于廣州市天河區(qū)，區(qū)位情況相近，可以看作控制變量。

其余解釋變量之間也有一定相關(guān)關(guān)系：例如是否有電梯S5和物業(yè)費N1之間存在較高的相關(guān)性，關(guān)系系數(shù)為0.482 6，一般情況下有電梯的小區(qū)要產(chǎn)生相應(yīng)的管理維修運營費用，物業(yè)費是相對較高的。其余的變量之間相關(guān)關(guān)系都不大。

2.對數(shù)形式的Hedonic模型回歸

(1)顯著性檢驗和方差分析

表4 Hedonic模型回歸結(jié)果

回歸變差SSR2.943 296 53，表示被解釋變量的預(yù)測值對其平均值的總偏差，剩余平方和SSE0.367 872 395，表示被解釋變量對其預(yù)測值的總偏差，總平方SST為3.311 168 92,數(shù)值越小，擬合度越好;總自由度為43;回歸均方差MSR為0.210 235 466剩余均方差為0.012 685 255此時方差較小，說明擬合度較好。且回歸值均大于殘差值，說明被解釋變量大部分能夠被解釋變量解釋。

回歸方程法差F的檢驗值為16.57；P=0.000 0<0.000 1，置信度達(dá)到99.99%以上；判定系數(shù)R2為0.888 9，調(diào)整的R2為0.835 3，即方程可以解釋88.89%的被解釋變量差異，具有較好的解釋力；標(biāo)準(zhǔn)誤差RootMSE為0.112 63，數(shù)值較小擬合效果較好。

(2)多重共線性診斷

表5 方差膨脹因子檢驗結(jié)果

經(jīng)驗表明，0

(3)異方差分析

表6 懷特檢驗結(jié)果

懷特檢驗的P值大于0.05，可以排除存在異方差的可能性。

綜上所述，半對數(shù)模型有較好的擬合性和顯著性，在統(tǒng)計上是有意義的，可以用來解釋住宅特征對住宅價格的影響。

3.實證結(jié)果分析

通過回歸結(jié)果(表4)，在10%的顯著水平下，有裝修程度、是否有電梯、一公里以內(nèi)地鐵數(shù)量、離CBD的距離、離重點小學(xué)距離、小學(xué)教育水平等變量進入回歸。

根據(jù)相關(guān)性符號定性判斷各特征變量對房價的影響。教育資源相關(guān)變量都表現(xiàn)極為顯著，其中小學(xué)等級顯著性水平為0.00且符號為正，系數(shù)絕對值最大。說明小學(xué)學(xué)位資源的質(zhì)量對房價的影響最為顯著，家長愿意為更好的教育資源支付更高的價格。

離學(xué)校距離系數(shù)為負(fù)，絕對值越小，說明該住宅離學(xué)校越近，能夠節(jié)約子女和家長的交通成本和通勤時間，房價也就越高；但由于研究選取的樣本都是學(xué)區(qū)房離學(xué)校較近，系數(shù)的絕對值較小。

綜合分析回歸結(jié)果可得，小學(xué)資源與住宅價格呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。含有優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)位的住宅，會使住宅價格的對數(shù)產(chǎn)生0.421 853 2個單位的變化，通過半彈性系數(shù)公式(100×e回歸系數(shù)-1)轉(zhuǎn)換后，可得在其他特征變量不變的情況下，有優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)位的住宅其價格將上漲52.47%。這就進一步論證了優(yōu)質(zhì)小學(xué)資源確實資本化到了住宅價格之中。

五、結(jié)論與討論

本文主要應(yīng)用特征價格模型，對實行租購?fù)瑱?quán)政策之后的廣州市天河區(qū)學(xué)區(qū)房交易情況進行定性和定量的分析。在其他特征變量不變的情況下，有優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)位的住宅價格將上升52.47%，并在一定程度上提高了周邊住宅價格；同時含優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)位的住宅交易價格明顯高于不含學(xué)位或教育資源質(zhì)量較差住宅。

租購?fù)瑱?quán)政策的實行，短時間消除了因教育資源配置差異而造成的房價資本化效應(yīng)，使三類學(xué)區(qū)房的價格都有一定下降，這一政策沒有從實際上改變教育資源的分配格局、增加教育資源的數(shù)量和質(zhì)量，一段時間后都天河區(qū)的住宅價格出現(xiàn)了不同程度的反彈。

圍繞教育資源的“爭奪戰(zhàn)”始終是社會關(guān)注的民生問題，租售同權(quán)政策的實施也只是在當(dāng)下教育資源稀缺和供給失衡的困境下短期內(nèi)調(diào)整了教育資源的配置方式，在公平和效率之間做出取舍；優(yōu)質(zhì)的教育資源永遠(yuǎn)是稀缺的，這一舉措并沒有從本質(zhì)上提高當(dāng)?shù)亟逃Y源的數(shù)量和質(zhì)量，但是也體現(xiàn)了政府對于發(fā)展租賃市場、保障居民權(quán)益的重視。

“租購?fù)瑱?quán)”政策的試行，也并不意味著學(xué)區(qū)房時代的結(jié)束，需要方方面面的配套協(xié)力促進改革。首先，增加教育投入財政資金籌措的渠道，提高資金劃撥增加教育資源、保障學(xué)校之間教育資金投入的均衡性。同時，可以利用“看不見的手”——市場來進行調(diào)控,逐步降低教育行業(yè)的準(zhǔn)入門檻,在全面監(jiān)管下允許社會資本進入教育行業(yè),增加教育資源的供給。最后，全面普及義務(wù)教育，保障教育公平，縮小重點學(xué)校與普通學(xué)校教學(xué)水平的差異,改善目前優(yōu)質(zhì)教育資源主要集中于重點學(xué)校的現(xiàn)象。形成一個“住有所居、學(xué)有所教”的和諧社會。

注釋：

① 廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知.

② 2016年廣州市天河區(qū)小學(xué)新生招生工作指引-微口網(wǎng).http://www.vccoo.com.