限售令背景下中小房地產企業目標成本管理

崔京花

摘 要 隨著全國各地頻繁升級調控政策，在“房子是用來住的，不是用來炒的”房子定位下，房地產行業的暴利時代已經結束，逐漸步入微利時代。由于中小房地產企業在土地、資金實力、品牌經營等方面都不是大型房地產企業的對手，目標成本管理在中小房地產企業的應用管理中至關重要。中小房地產企業應通過全面實行目標成本管理，做到事前有目標成本設定，事中有目標成本控制，事后有目標成本績效考核，努力實現成本降低，這樣才能在競爭激烈的市場中生存下去。本文以房地產項目開發全過程為線索，運用目標成本管理理論對房地產開發關鍵環節進行分析，重點分析目標成本管理在房地產開發的投資決策階段、規劃施工階段、施工建設階段、竣工階段中的實際運用。

關鍵詞 中小房地產企業 目標成本 存在的問題 建議

一、目標成本管理對房地產企業的重要性

房地產開發成本按照開發流程可分為土地征用及拆遷補償費、前期開發費、基礎設施配套費、建筑安裝工程費、公共配套設施費、開發間接費用等。對于房地產開發企業來說，目標成本管理就是按照事先設定好的成本在項目開發過程中做好項目全過程的成本控制，最終比較最終動態成本（結算成本）與目標成本的差異，總結分析原因并加以改善。

針對房地產行業開發建設周期長、投資額大以及容易受到國家宏觀經濟調控政策影響的本身獨有特點，目標成本管理必須充分考慮房地產企業的行業特點，才能在房地產開發全過程中發揮重要作用，在房地產企業自身利益受到擠壓的背景下，保障房地產企業項目實現利潤最大化。

二、目標成本管理在中小房地產項目中實施的可行性

目前，房地產企業對目標成本管理的意識淡薄、經驗積累不足以及管理方式比較落后，尤其是在中小房地產企業當中，這種實施的力度和效果尤為明顯，主要原因是中小房地產企業投資規模小、數量眾多、開發項目少、企業法人管理比較隨意、全員參與成本控制的意識淡薄，而目標成本的實現需要跨部門合作，而不是各職能部門各司其職，對公司的整體管理水平有較高的要求。目前，國家對房地產企業不斷進行調控，特別是限購、限價，使得房地產企業在投資決策階段就能通過政府公示的土地價格倒算出開發項目預計的成本。因此，對于中小房地產企業來說，目標成本應用是至關重要的，目標成本控制好了，企業就能夠實現利潤最大化。

三、目標成本管理在開發項目中存在的問題

房地產項目目標成本管理是指企業根據產品市場價格進行產品價格定位，再減掉企業要準備實現的目標利潤，倒算出產品目標成本，以目標成本為依據來約束項目過程中的實際成本。

（一）投資決策階段成本管理存在的問題

很多房地產公司對項目前期基本工作的管理不到位，對項目開發目標成本管理的經驗積累不夠，對國家房地產政策的頻繁變動不能準確掌握，沒有進行充分的市場調研和科學的分析，進而無法精確地預測目標成本，對后期目標成本的控制造成隱患。

（二）規劃設計階段成本管理存在的問題

房地產企業目標成本管理的重點是把成本控制前移至決策設計階段。工程的規劃設計是房地產項目目標成本控制的核心，中小房地產企業因為缺乏項目開發經驗，項目設計不準確，項目設計圖頻繁變更，導致項目造價成本上升。

（三）施工建設階段成本管理存在的問題

施工單位選擇失誤、工程監理不到位，導致工程質量低劣、進度延遲或中斷。

工程現場簽證對于施工單位和建設單位來說有著非常重要的作用。對于建設單位（甲方）來說，如果發生了過失簽證或者是惡意簽證，就可能會導致建設項目成本的增加。在施工當中，如果頻繁進行簽證變更，就難以有效掌握工程合同的實際執行情況以及工程的實際進度。

無法實時掌握項目開發工程的最新動態成本。房地產企業在開發過程中的相關成本會隨著市場的變化而不斷變化，往往不能第一時間掌握最新動態成本，無法及時在項目開發過程中發現成本控制上存在的問題，等項目結束時才知道總的實際成本，導致項目的實際成本遠遠大于項目的目標成本，無法實現項目既定的利潤目標。

房地產施工建設階段是建設項目周期最長、資金消耗最大的一個階段，施工建設階段的資金怎樣管理是整個項目能否開發成功的關鍵。如果在項目施工階段資金制定不精確、資金調度不合理、營運不暢，就可能導致工程停工，不能及時支付工程款，拖欠農民工工資，農民工上訪，形成爛尾樓。

（四）竣工階段成本管理存在的問題

由于建設項目一般工期較長，涉及的工程環節、部門、相關責任人較多，工程中間情況變化復雜，如果工程竣工驗收標準不規范、工程質量把關不嚴，項目竣工交房后客戶就會進行各種投訴，項目維護成本將會大幅度提升，還會影響到房地產企業的信譽，破壞企業的形象。如果沒有嚴格審核工程量，就可能導致工程實際結算的竣工成本大于項目開始時制定好的目標成本，嚴重影響既定利潤的實現。

四、完善中小房企業目標成本管理的建議

（一）建立規范的目標管理制度

對于中小房地產企業來說，目標成本管理的好壞將直接關系到企業利潤的多少以及企業能否在激烈的市場中生存下來，因此一定要建立健全目標管理制度，為自身的發展提供穩定的支撐。

1.投資決策階段目標成本管理的建議。正確的決策是成功的開始，企業應當在充分調查研究、科學分析預測和廣泛征求企業各部門意見的基礎上，利用SWOT分析法，分析企業本身的機會、威脅、優勢、劣勢，包括國家宏觀經濟政策對房地產行業的影響、國內外市場供求關系、行業及競爭對手情況，可利用自身資源和自身優勢等影響因素，制定符合企業自身實際情況的投資決策。

在項目投資決策階段，通過市場調查和科學的分析，考慮全面，給出一個總成本的上限。

在當前國家不斷進行調控的背景下，房地產企業要控制的是土地購買的成本，土地購買成本是決定房價的最重要因素，特別是對于中小房地產企業來說，買錯土地、買了超過企業承受能力的土地，都是非常被動的。據有關資料顯示，土地成本約占項目總成本的30%～40%，因此控制好土地價格是項目成功的前提條件，在參加土地競價前，必須首先算好賬，比如，建設的項目是以什么產品類型進行設計，預測產品的銷售價格，然后計算產品的建造成本，剩下的利潤是多少，企業能夠接受以多少土地款競拍下來，項目的盈虧平衡點是多少，多少的利潤企業可以接受。

2.規劃設計階段目標成本管理的建議。在房地產項目規劃設計階段，要充分考慮國家政策對房地產產品類型的要求，充分考慮所在地區的經濟水平以及當地居民對產品類型、價格的接受程度，做好市場定位。根據產品的市場定位進行項目規劃設計，這樣才能使目標成本能夠真正約束產品設計。如何有效地控制規劃設計階段的成本，一是要聘請具有專業資格的設計院和設計師，做好項目設計的定位;二是通過采用招投標制度引入競爭機制，在設計的開始階段就要確定好整個項目企業能夠接受的總體目標成本，進而有效控制好工程總體造價;三是避免因項目施工設計方案頻繁變動或工程量計算不準確，導致工程造價成本沒有計劃的增加，成本不能準確預測，影響到后續目標成本的控制。

3.施工建設階段目標成本管理的建議。嚴格控制現場簽證的變更，企業應當建立設計變更管理制度，在設計變更前，要嚴格履行設計變更審批簽字流程，設計單位、施工單位、監理單位等相關人員要嚴格審批，審批同意后方可執行，嚴禁事后審批，同時通過設立合同條款的方式，來防范頻繁補簽證情況的發生。

加強對合同的管理和控制。房地產企業在施工過程中可能會遇到一些不可控的情況，合同不得不進行變更。企業應該對合同文本進行嚴格審核，按照合同條款辦理工程結算業務，企業要及時控制合同變更對合同總成本造成的影響。房地產企業預算部門要根據實際情況建立合同臺賬，財務部門根據合同臺賬，建立相應的合同成本支付臺賬，并定期和預算部門進行項目成本支付情況的核對，進行累計投資完成情況、工程支付情況等的實時對比，建立成本動態分析體系，使得項目管理能夠及時、合理、有序地運行，實現目標成本全過程的、動態的管理。

嚴格資金的管理和控制，使資金能夠得到高效率的使用。工程支付流程要有嚴格的審批程序，特別是針對重大的資金往來，應當按照規定的權限和程序實行集體決策或者聯簽制度。

4.竣工階段成本管理的建議。企業財務部門和工程造價部門要根據項目工程招標文件、工程合同、設計合同、工程驗收規范、企業會計準則等文件，對項目的實際成本進行準確結算。嚴格審核工程量，確認施工單位是否按照已經簽訂的合同完成工程所有的內容，并審核竣工結算匯總金額是否準確。項目竣工后，要及時完成項目的結算，根據工程造價事務所出具的結算報告，確定工程最終的結算成本，即動態成本。比較最終結算成本和目標成本之間的差異，分析出現差異的原因，并把找原因的任務分攤給各個部門，及時找出原因，并向企業管理層反映，提出解決問題的措施，為下一個項目積累經驗。

（二）培養企業全員參與目標成本管理的意識

在目標成本管理下，需要各部門跨部門合作，需要培養全員參與的意識。跨職能團隊必須要以企業內部運轉高效的組織結構為基礎，企業的組織結構可能是橫向的、縱向的或者是矩陣式的，其中橫向組建的跨職能團隊是實行目標成本管理所需要的。這些跨職能團隊包括但不限于設計中的跨職能團隊、施工建造中的跨職能團隊、一體化的跨職能團隊。在目標成本管理中，跨職能團隊要對產品設計、施工的全過程負責。

企業可以通過建立內部的培訓和交流機制，營造企業學習目標成本的氛圍，培養員工目標成本的責任心，推動企業目標成本管理工作水平不斷提升。

（三）完善目標成本績效考核制度

強化考核，企業可以通過物質獎勵、精神獎勵等措施，調動員工參與成本控制的積極性，把成本控制的效果與員工的績效工資、年終獎金掛鉤，從而使項目的目標成本得到實現，企業的既定目標利潤得到保障。

房地產企業應該針對房地產行業的特點以及項目開發的全流程，將目標成本按照項目開發的階段進行分解，通過層層分解，將目標成本具體到各部門和個人，使每位員工成為項目成本控制的執行者，使每位員工在自己的本職工作范圍內履行控制成本的責任，每個人對自己成本控制的最終效果負責。在項目結束后，企業對各責任主體成本控制的效果進行績效考核，并將績效考核的結果和各部門、員工的績效工資、年終獎金等掛鉤，以保證實現企業的成本目標，使企業利潤達到最大化。

五、結語

由于房地產項目開發周期長、投資額大，同時會受到外界各種各樣因素的影響和限制。任何因素的變化，都會導致房地產開發成本發生巨大的變化，目標成本管理是中小房地產企業在當前國家執行限售令的背景下求得生存的重要措施之一。在房地產開發企業開發全過程當中，各職能部門需要進行跨部門的通力合作，嚴格執行目標成本管理的流程和要求，使項目開發成本始終處于被控制的狀態，這樣才能保證房地產企業目標利潤得以實現。

（作者單位為蘇州吳江建屋摩麗茂置業有限公司）

參考文獻

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