房地產企業有效運營計劃管理體系的構建研究

趙利捷

摘 要 房地產是國家的基礎產業關系到國計民生，近年來，隨著房地產市場的變化，房地產企業面臨的挑戰也更大，需要以更優質高效的運營管理工作水平來抵御各種風險，保持健康快速的發展。本文圍繞房地產企業有效運營計劃管理體系構建的議題進行了探討，針對當前房地產企業運營管理過程中暴露出的問題進行了分析和歸納，然后論述了房地產企業如何構建更科學有效的運營計劃管理體系，供相關人士參考。

關鍵詞 房地產 企業運營 運營計劃管理體系構建

一、引言

房地產行業的發展一方面取決于國家方略政策的調整，另一方面取決于房地產企業經營管理技術水平的高低。近年來，房地產走勢整體平穩，房地產企業經營管理水平成為影響房地產企業發展的重要因素。相對于其他產業，房地產項目建設的周期長，投資規模較大，而且施工過程中需要與多種因素連接，因此受到的不確定性影響也多，房地產企業面臨的經營風險也更高。針對行業此種現狀，房地產企業有必要采取更加科學的方法和措施，盡可能降低投資和經營管理的風險。其中構建運營計劃管理體系成為越來越多房地產企業所采用的一種管理模式和辦法，在提高房地產經營管理水平方面發揮出不容忽視的作用。

二、房地產企業運營管理存在的問題

當前，我國的房地產行業已經發展了幾十年，已然成為我國的重要基礎產業，但是隨著時代的變遷和技術的發展，房地產企業運營管理中也暴露出一些問題，已經不能很好地適應新時代環境的房地產運營管理需求，需要業內人士正視。問題主要體現在以下方面：

問題一，房地產項目從傳統的單一類型轉變為多種類型。傳統的房地產項目種類少，聯系度較低，企業對這些項目運營管理的難度較小，采用傳統的管理方法也基本可以實現較好的管理目標。但是近年來，房地產項目越來越規模化、區域化、一體化，不僅項目的施工工藝復雜了，而且項目規模增大了，很多項目不再集中而是更加分散和系統，這種情況下對房地產企業運營管理水平提出了更高的要求。房地產企業不得不面臨項目的跨區域跨類型管理難題。

問題二，過去幾十年，我國的房地產行業取得了很快的發展，房地產企業規模迅速擴大。但是在房地產企業規模擴大的同時，企業的經營管理人員、技術和方法卻相對落后，發展和提升的速度較慢，這就導致在部分房地產企業的經營管理工作中出現管理制度跟不上、管理隊伍薄弱、管理方法陳舊、管理技術水平較低的問題，這些都對房地產企業的經營管理造成不利影響，難以實現更高的發展目標。

問題三，國家政策調控對房地產企業造成了一定的影響。隨著國家限購令和土地市場化交易政策文件的出臺，房地產行業中小型企業面臨更加嚴峻的市場競爭，行業內兼并重組現象增多。在這種情況下，房地產企業必須通過運營管理技術水平的提高來獲得更多的生機，保持在市場中的有利地位。

問題四，時代的更迭，新技術的涌現為各行各業帶來了福音。房地產作為傳統行業受到新型產業的沖擊，如果不能加快轉變發展理念，借助新技術新設備來推動房地產企業的轉型升級，那么勢必在市場彎道中失去機遇。部分房地產企業發展觀念落后，已經嚴重阻礙了企業的發展，表現出后勁不足的態勢，這對于房地產企業的長遠發展是十分不利的。

三、房地產企業構建有效的運營計劃管理體系的路徑

對于新時代的房地產企業而言，以新的發展理念，加快推動技術的應用，利用新技術的引擎力量了推動房地產企業實現轉型升級的目標是十分重要的途徑。為此，加快構建有效的運營計劃管理體系成為越來越多房地產企業接受和推崇的手段。在實際工作中，運營計劃管理體系可以重點抓住以下幾個關鍵點。

首先，根據企業的優勢特點，結合企業的發展戰略目標，制定企業的項目管理流程，為構建運營計劃管理體系奠定基礎條件。這一環節主要包括以下具體內容：一是對房地產企業的項目產品進行市場定位;對企業品牌或產品品牌進行內容或價值觀打造;在品牌價值觀的基礎上制定標準化的管理流程。二是建立企業與市場的有效連接，為消費者或市場客戶了解企業產品、企業文化創建更多的條件;通過企業與市場的緊密連接，挖掘客戶的深層需求及多元化需求，探索更多的產品類型和服務模式，進一步鞏固企業品牌，提高企業市場競爭力。

其次，采用信息化技術構建項目運營計劃管理平臺。以ERP軟件技術為例，通常該軟件系統中包括資產負債、現金流量、利潤、科目、出納、核算以及財務分析等具體內容。ERP系統中包含多個模塊。其中，人力資源管理模塊中采用全過程數字化管理的方式，結合辦公自動化技術將房地產項目管理工作和人力資源管理工作有效結合，可以實現項目人事管理、用工招聘、員工培訓、排班考勤、績效管理、薪資計算等方面的管理目標。物料采購管理模塊中，結合房地產項目的類別設計不同的采購模式，便于降低采購成本，減少物資倉儲占地，具體可以對材料庫存、物流需求、采購訂單跟蹤、供應商交貨及時率、供應商交貨合格率、應付款付款計劃、應付款欠款賬齡等方面內容進行管理。物料倉儲管理模塊可以實現對物流庫存、物料使用頻率、物料批次入庫、物流周轉情況、物流分倉庫存情況、物流盤點等內容的分析和評價。物流需求管理模塊中，工作人員可以更清楚地了解項目物流的需求計劃和物流庫存情況，主要包括物料清單、項目施工工藝、施工變更、物資需求計劃階段圖、物資需求計劃調整等內容。生產施工管理模塊可是實現對房地產施工項目中的物流訂單跟蹤、物料耗用、物流成本分析等內容的管理。通過質量管理模塊，工作人員能夠對房地產項目的質量驗收數據進行分析處理，反映出項目施工及管理中潛在的質量風險隱患，可以以此為參考做好質量防控措施。通脫ERP軟件系統，房地產企業可以實現對所有項目的供應量管理、提高項目生產施工的同步管理、對項目建設和運營過程中的風險進行提前防控、對項目財務風險進行同步管控。對于房地產企業來說，信息化技術的應用能夠極大地推動房地產企業運營管理工作的效力。尤其是對于多個房地產項目進行同時管理的情況可以極大地降低管理工作的重復率，提高個參與部門及工作環節的協同性，確保信息傳輸的及時性、完整性和準確性。另外，由于在信息化技術軟件系統中包括財務信息的審核，極大提升了房地產企業項目計劃運營管理中的財務風險防控能力，便于實現事中控制并及時作出有效決策。

第三，完善企業管理制度，增強全體人員的計劃管理意識。房地產企業的運營計劃管理體系不僅需要管理層方略的制定和方向的指引，還需要全體員工的貫徹執行，以高度的責任感確保運營計劃管理體系落地的實效性。為此，房地產企業要從管理制度的完善以及工作人員的思想意識兩大方面入手，進一步加強，以確保管理體系建設和運行高效有序。結合運營計劃管理體系的各個環節，對每個業務部門的具體職責權限進行劃分和明確，建立具體責任人機制，將責任的落實納入業績考核體系中，建立責任追溯制度，督促各業務部門能夠增強責任心，認真落實好各項工作內容。員工培訓及思想教育工作開展中，應加強對計劃管理思想意識等內容的培訓，讓員工能夠意識到管理體系的科學性和對企業發展的重要性，落實好企業管理制度。

四、結語

房地產企業的后續發展是否健康持續很大程度上取決于企業經營管理水平的高低。為了提高房地產企業的市場競爭力，企業應加快構建運營計劃管理體系，如此，通過管理體系的科學系統性降低企業成本、提高企業風險防控能力，為企業實現轉型升級，占據市場更多的有利地位儲備制勝籌碼。

（作者單位為陜西君盛資產運營有限公司）

參考文獻

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