老齡化背景下養老地產發展問題與對策研究

(武漢大學經濟與管理學院 湖北 武漢 430000)

一、引言

統計數據顯示，按國際人口學會制定的標準，我國已于2000年進入老齡化社會。由于我國特殊的國情，導致我國老齡化趨勢呈現出老齡人口規模大、發展快、空巢現象嚴重等特點，同時隨著經濟發展，人民生活水平提高，醫療系統也在不斷完善，我國老齡化進程也在不斷加快。

在我國老齡化進程加快，家庭養老無法滿足老人需求的情況下，養老地產的興起是必然結果。而我國養老地產目前正處于初期發展階段，由于種種原因，養老地產發展緩慢，研究養老地產發展所面臨的問題并提出針對性建議有利于養老地產健康快速發展，有利于我國應對發展迅速的社會老齡化。

二、老齡化及養老地產現狀分析

(一)我國老齡化現狀及特點分析

我國于2000年進入老齡化社會，目前老齡化程度較輕，現處于老齡化的初級階段。根據世界銀行數據，到2016年底，日本、德國、美國、法國、英國、新加坡這6個國家65歲及以上的人口占總人口的百分比分別為26.57%、21.27%、15.03%、19.35%、18.35%、12.29%。在我國，該數據為10.8%，這表明我國老齡化程度較發達國家來說更輕，與新加坡的數據較為相近。但不能忽視的是我國人口數量為世界之最，人口基數大使我國老齡人口表現出規模大，增長速度快的特點。

(二)國外養老地產發展現狀分析

美國、德國、英國、日本、法國等發達國家早已進入老齡化社會，且其老齡化發展趨勢與經濟發展水平相一致，這使得這些國家在應對老齡化問題時，有足夠的時間和資金去完善相應政策和發展養老產業。

美國于二十世紀中葉進入老齡化社會，據統計，在1950年，美國有1 227萬人年齡達到或者超過65歲，占比8.1%，美國從此進入老齡化。美國養老地產根據護理服務的不同可以分為四種。第一種類型是獨立生活社區，適合生活能夠自理的老年人。第二種類型是協助生活社區，適合生活不能完全自理的老年人。第三種類型是醫療護理養老院，適合需要康復治療的老年人。第四種類型是持續護理社區，適合生活自理沒問題但希望在未來自理能力下降時不愿更換住所的老年人。

1970年，日本65歲及以上人口總數達到了717萬人，占比為7.03%，日本進入老齡化社會。日本的養老地產多種多樣，主要可以分為兩大類，一種是“兩代居”，提供老少多代人共同生活的居住空間，有助于老年人與人交流，保持心理健康；另一種是養老院，其中又分為公立、低費和自費三種，不同類型的養老院所提供的服務不完全相同，適合具備不同自理能力和經濟狀況的老年人根據需要選擇。

(三)國內養老地產發展現狀分析

我國養老地產作為新興產業，不少資本都參與其中，包括地產企業、保險企業、外資投資企業等等。這些資本的注入使得我國出現了各種養老地產項目，這些項目大多集中于經濟發達地區，面向經濟水平較高的老人，沒有形成規模和系統的運營模式。例如，北京萬科幸福匯、上海21城孝賢坊、匯晨老年公寓等等。而目前比較成功的養老地產項目主要有上海親和源以及北京太陽城。

上海親和源項目屬于高端養老地產項目，在融資方面，由于前期效益不高，親和源曾抵押公寓所有權以獲得銀行資金。在運營方面，親和源主要采用了會員制的運營模式，開發商持有公寓產權，入住的老年人通過會員得到老年公寓的使用權。上海親和源養老地產項目會員費比較昂貴，經濟實力達不到一定水平的老年人無法入住其中享受高質量的晚年生活，即便如此，該項目目前也只是基本實現收支平衡。

北京太陽城項目包含了多種類型住宅，以及醫療中心、文化中心、購物中心、物業管理等等配套設施。在北京太陽城有四種居住和養老方式，第一種是購買式，是指老年人購買了住宅的所有權；第二種是租賃式，是指老年人按月繳納租金，可以租住在老年公寓；第三種是安養式，是指生活不能自理或者生活不能完全自理的老年人在老年公寓可以接受醫療護理和康復訓練等養老服務；第四種是度假式，是指老年人采用到各個風景優美的地方度假的方式來安享晚年。太陽城養老地產項目價格昂貴，要求入住的老年人具備較高的經濟實力，這導致其只有銀齡公寓反響較好，其他的項目反響一般。

我國養老地產現在仍舊在摸索中前進，市場制度尚未完善，養老地產市場并未形成規模，也沒有可以復制的成功商業模式，在我國老齡化趨勢不可逆轉，老齡人口越來越多的情況下，我國養老地產的發展任重而道遠。

三、我國養老地產發展問題分析

(一)融資渠道不通暢

目前，我國不少養老地產是由敬老院等轉化而來，這些養老地產的資金來源主要是政府提供財政支持，而其他的商業性質的養老地產資金來源主要是銀行抵押貸款或者是企業自有資金。來自政府、銀行、企業自身的資金成了我國養老地產目前主要的資金來源，融資渠道十分狹窄。

(二)運營模式不成熟

從運營主體的角度來看，我國各種養老產業的發展均不成熟，而大部分養老地產項目也是由開發商投資開發之后，仍舊由開發商進行運營管理，缺乏專業團隊。

從盈利的角度來看，養老地產項目的盈利方式大致有五種。第一種是銷售產權的方式，這種方式有利于開發商在短時間內回籠資金，使得項目周期縮短，風險也大大下降。第二種是出租公寓和服務的方式，這種方式使得投資回收期長，項目風險較大，一般企業無法承受。第三種是租售結合的方式，有利于開發商資金收回和降低風險，有利于項目的良性循環，但出租與銷售的比例不好確定，北京太陽城就是采用這種方式。第四種是會員制的方式，這種方式同樣可以使開發商迅速回收資金，縮短資金的回收期，同時老年人能夠持續享有高質量的養老服務，如上海親和源。第五種是反向抵押的方式，由于這一方式依賴于強有力的金融機構和完善的政策制度，所以在我國這種方式運用得很少。

(三)市場劃分不清晰

一方面，我國養老地產項目大多都針對經濟實力較高的老年人群體，不論是出售產權、出售會籍還是住宅租賃，收費都比較高，并非廣大的經濟水平一般的老年人群體所能承受；另一方面，現有的養老地產大多針對的是具有一定生活自理能力的老年人，針對沒有生活自理能力的老年人和需要持續照護的老年人的養老地產很少，而這部分老年人才是急需養老地產相關醫療護理服務的群體。

四、結論與對策建議

我國老齡化趨勢明顯，老齡人口基數大、發展快，而目前我國養老地產正是起步階段，因此養老地產市場可謂機遇與挑戰并存，針對養老地產所面臨的問題，提出以下建議：

(一)拓寬融資渠道

首先是要爭取更多的政策性融資，養老地產行業企業積極與政府溝通，建立合適的融資和補貼標準。其次是中小企業需要拓寬銀行貸款融資渠道，如組團尋求貸款、申請政策性貸款等等。再次是尋求信托、債券、保險資金等資本的支持，資本市場的資金無疑是充足的，養老地產市場的未來也是極具潛力的，通過合適的方式將資本市場資金引入養老地產市場，可以擴大養老地產融資渠道，也有利于資本市場發展。最后是挖掘老年人的資金潛力，如“以房養老”方式，這種方式需要注意結合養老地產的運營和管理。

(二)創新運營模式

我國養老地產市場在發展過程中，產生了幾種典型的運營模式，但這些并未形成可模仿的成功范式。養老地產結合了地產和老年人福利，由于老年人需求和其退休資金的特殊性，養老地產的運營也比普通地產要復雜。對于養老地產來說，后期配套服務與前期產品銷售同樣重要，如何創新和選擇合適的運營模式，關系到養老地產的盈利和可持續發展，投資開發企業應根據實際情況進行積極探索。

(三)細分市場需求

養老地產市場需要對消費者的不同需求進行細分，這有助于為老年人提供專業的合適的產品和服務。根據老年人的身體健康狀況、經濟水平等細分市場，企業不能只盯準高收入老年人群體，以期獲得高利潤，一般收入水平的老年人群體才是養老地產市場的主流。