公允價值計量及其應用問題
——以Y公司為例

(重慶理工大學 重慶 400054)

一、公允價值的概念

公允價值是指熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易和自愿的情況下所確定的價格，或無關聯的雙方在公平交易的條件下一項資產可以被買賣或者一項負債可以被清償的成交價格。在公允價值計量下，資產和負債按照在計量日發生的有序交易中，熟悉市場情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。

二、投資性房地產概述

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。具體包括：已出租的土地使用權、建筑物以及持有并準備升值轉讓的土地使用權。

(一)投資性房地產計量模式的對比分析

企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，滿足特定條件的可以采用公允價值模式進行后續計量。但同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量。

1.成本模式

在成本模式下，企業應按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行后續計量，應按期計提折舊或攤銷，若存在減值跡象的，還需對其進行測試，應按有關規定對其計提減值準備。在該模式下，投資性房地產不會考慮房地產市場價值變動的影響，因此不會對企業利潤造成大幅波動，且由于不會調整投資性房地產的賬面價值，也降低了企業操縱利潤的可能。

2.公允價值模式

企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得時，才可以采用公允價值模式對其進行后續計量。在該模式下，企業不需要對投資性房地產計提折舊或攤銷，也不必進行減值測試，但需要在資產負債表日以投資性房地產的公允價值為基礎來調整其賬面價值，將二者的差額計入當期損益。

三、Y公司投資性房地產計量模式變更的影響分析

Y公司1997年在深圳證券交易所掛牌上市。Y公司專注商業地產領域，業務覆蓋購物中心、城市綜合體、高端綜合項目等。為建設并加強商業地產板塊的核心競爭力，公司開始重點整合各類商業資源，構建起成熟的全價值鏈業務模式，致力于為投資人實現最大的價值回報。近年來，公司所持有的商業地產項目數量迅速攀升，其對投資性房地產以成本模式進行后續計量的方式所提供的會計信息可靠性有所下降，已難以恰當地反映公司的財務狀況和經營成果。為了能更加客觀、真實地反映公司所持有的投資性房地產的實際價值，提升公司財務信息的準確性及可靠性，公司決定于2014年1月1日對投資性房地產由成本模式計量變更為公允價值計量模式，并對2013年12月31日的財務報表金額進行追溯調整。

(一)對資產負債表的影響

首先，2012—2013年，Y公司的投資性房地產采用成本模式進行后續計量，其占資產的總比重分別為28.97%、28.51%。在2014年1月1日改用公允價值模式進行后續計量后，投資性房地產的賬面價值有較大幅度的提升，占資產的總比重約50%；同時，對2013年的報表數據進行調整后，投資性房地產占資產的總比重從28.51%上升到40.17%，至2014年底該占比達50.65%。這是由于Y公司的投資性房地產項目位于北京、上海等重點城市的核心區域，上述區域有活躍的房地產交易市場，且近年來房地產行情持續高漲，擁有較好的市場環境，房產的公允價值遠高于其歷史成本，所以該公司的投資性房地產后續計量改用公允價值模式后，投資性房地產的賬面價值及其占資產總比重都大幅增加。

其次，Y公司投資性房地產后續計量改用公允價值模式后，對2013年報表金額的追溯調整使得公司的遞延所得稅負債從8 286.0萬元增長至43 301.6萬元，增加了35 015.6萬元。這是由于會計上對投資性房地產的公允價值上升進行了確認，而稅法上對此收益不予以確認，雖然不會對該公司當期所得稅造成影響，但會形成遞延所得稅負債，使得公司未來期間的稅負增加。同時，公司資產負債表上出現“其他綜合收益”這一項目，這是因為在公允價值計量模式下，公司的存貨或自用房地產轉入投資性房地產公允價值的增加。

(二)對利潤表的影響

Y公司對投資性房地產采用成本模式計量時，需要對其進行折舊與攤銷，而采用公允價值模式計量后，按照準則規定，不對投資性房地產進行折舊與攤銷，調減因計提折舊與攤銷的管理費用6 663.3萬元，調增因折舊與攤銷減少的利潤6 663.3萬元。由于此后公司將不再對投資性房地產進行折舊與攤銷，管理費用的減少削弱了“稅盾效應”，公司因此會間接承擔更多的稅負。此外，本次計量模式的變更使得公司投資性房地產的賬面價值大幅度上升，2013年的凈利潤從調整前的18 794.5萬元增加到35 526.7萬元，其向上波動幅度約為90%，此舉動對凈利潤起到了美化作用。2014年雖然投資性房地產的公允價值有所上升，但公司的利潤卻有所下降，出現了虧損，這可能是由于該公司在上海松江路的項目未能正常開業所導致的，如果沒有投資性房地產價值的上漲，公司的凈利潤還會進一步下跌。所以，在公允價值模式下，投資性房地產價值的變動可能會對公司的利潤造成不小的波動，使公司的利潤變得難以預測。

(三)對財務指標的影響

Y公司投資性房地產從成本模式變更為公允價值模式計量后：(1)公司的資產規模增幅相較于負債較大，資產負債率從59.6%降至52.7%，公司的償債能力有所改善；(2)公司的賬面利潤高于成本模式，所以導致凈資產收益率有所上升；且在公允價值模式下，企業不需要計提折舊或攤銷，為公司節省了部分管理費用，且投資性房地產公允價值有所上升，這些因素使得凈利潤賬面上翻了近一倍，銷售凈利率從27.24%躍升至52.5%，公司的盈利能力也有所提升。(3)公司的總資產周轉率下降了1.56%，但變動幅度不大，這可能是由于近兩年公司設法挺進上海商業項目所導致的。但是，以上各種財務指標的變化僅僅是由于公司的投資性房地產計量模式變更帶來的結果，而公司的業務并未發生本質改變。

四、對投資性房地產公允價值模式計量的建議

(一)構建活躍的房地產市場

要讓公允價值模式在投資性房地產中最理想地應用就必須具備公開、活躍的房地產交易市場，但我國目前投資性房地產市場環境不成熟，沒有像其他金融工具那樣活躍的交易市場，其公允價值的準確獲得有一定難度。在“互聯網+”的時代背景下，我們應充分利用網絡來進行信息集成，構建房地產交易系統及行業數據庫，以便及時傳輸公允價值計量所需的公開信息，大力推進信息資源公開化。

(二)完善會計準則

我國企業會計準則僅僅說明了公允價值的概念，而對于其相關的具體用法，并沒有做詳細的規定和說明，而制定出更加詳細、具體的公允價值準則是該領域深入發展的必經之路。所以，會計準則中應制定適合我國國情的專門公允價值計量準則，應對公允價值計量問題進一步規范和完善，使得公允價值的運用更具理論性及可操作性。例如，加強對公允價值計量相關的制度及法律建設，使得公允價值相關問題，有理論支持、有法律依據，防止利用公允價值進行舞弊的行為發生。

(三)提高財會人員職業素養

使用公允價值計量模式核算投資性房地產時，會增加財會人員的工作量以及工作難度，這就對財務人員的專業技能和職業素養提出了更高的要求。如利用估值技術來確認投資性房地產的公允價值時，離不開對未來事項和不確定性的主觀判斷。因此，企業應加強對財會人員的技能培訓，定期舉行專業知識講座并進行技能考核，以提高其專業能力。