某房屋買賣合同糾紛辦案記

文/劉華健 編輯/一帆

當陪同當事人在浦東新區房產交易中心辦理完全部房產過戶事宜，交易中心的工作人員給出一張收件回單時，當事人說了句：“唉，總算放心了，劉律師你的壓力也可以釋然了。”當時深以為是，總算可以釋然了！回想辦理這個歷時1年半的房產合同糾紛案件的全部經過，其中經歷的各種艱辛與壓力，心中不免有些感慨，而如今能坐在辦公桌前寫辦案總結心得，是一件多么幸福的事情。

一、接案

2015年9月初的時候，當事人和朋友及房產中介，一行四人第一次來事務所找到我們。當時他們的心情比較著急，因為他們買的房子錢都付了，就差過戶，而現在房子卻被法院查封準備拍賣，不知道該怎么辦。我們坐下來談了大概一個小時左右，了解到他們的情況大概是：在2013年10月的時候，當事人通過中介簽合同購買了上海浦東的房子，由于他是外地戶口，按照當時的購房政策社保繳納須滿一年，所以約定的過戶日期是2014年10月份。不曾想，購房合同簽訂后沒多久，上海出臺購房新政（滬七條），外地人購房要求社保的繳納年數由1年變更為2年。所以，他們只能簽訂補充協議約定將過戶時間推遲到2015年10月份。就在2015年9月他們準備去辦理過戶的時候，卻又發現那時房子竟然已經被法院查封，過不了戶。通過他們提供的產調信息可以看到，所購房產已被南京秦淮區法院首封、宜興市法院輪候查封，且上面還有工商銀行浦東分行登記的357萬元的抵押債權。而當事人的購房余款只有130萬元尚未支付（已經支付644萬元），所幸的是房子早在2013年11月份就已經交付。

鑒于案情復雜，我們當時給當事人提供的意見是法院從查封到拍賣是有一個時間過程的，讓當事人不要太著急；考慮到房東個人資信能力的嚴重惡化及上海房價的整體上漲趨勢，不建議以解除合同追回購房款作為訴訟方向。但如何實現過戶，具體的操作步驟與風險成本如何，我們需要再查詢一些材料及綜合考慮研究后形成書面的意見。第二天，當我們以PPT的形式介紹了整體訴訟方案及律師費報價時，當事人當場便決定與我們簽訂了委托代理合同。

二、訴前解封

按照既定訴訟方案，第一步是解決涉案房產被兩家法院查封的問題。基本思路是提起執行異議之訴（按照法院的要求支付剩余房款，然后解除查封），為節省時間，盡可能以協商為主。我們首要工作一方面盡快查詢及聯系執行案件的承辦法官并告知其相關情況；另一方面是形成書面的異議申請及相關證據材料交郵并保存回單；同時，還要與法官及執行案件的債權人約見時間面談。本想兩家法院的協商工作一起進行，但由于宜興法院的案件剛審結完畢尚未進入執行階段，審判法官不愿協調處理。考慮案件實際情況，我們決定集中時間先處理較為緊迫的南京法院的查封問題。通過前一階段的聯系與面談，已經大概了解到兩家法院內部的訴訟情況及債權數額。我們手上的購房款余額是130萬元，以此為基數與秦淮區法院的債權人及法官多次協商，最后對方同意我方支付70萬元到法院賬戶然后解除查封。為盡量避免風險，商討的操作方式是法院以協助執行通知書的形式讓我們把70萬元房款支付至秦淮區法院執行專戶，支付時間是執行法官來上海提交解封材料時。據此，南京法院的查封問題解決，協商過程相對順利。

在宜興法院這邊，之前為了解情況已經現場去過宜興和橋法庭和宜興法院執行局。后經多次與執行法官電話協商及提交書面材料，他最終同意協調處理此事。當時最初與債權人協商的結果是支付50萬元（我們想預留點尾款），他們同意解除查封，但在后面操作的時候又發現宜興法院內部還有其他執行案件。執行法官的意思是，這一塊也必須考慮。由于跟其他執行案件債權人的協商進展緩慢及考慮操作上的法律風險，執行承辦法官也曾想放棄協商，讓我們按照正常的執行異議程序走。后又經過與當事人溝通及與兩個案件的債權人和執行法官的再次協商，最終形成的操作方案是我們將剩余房款60萬元以履行法院協助執行通知書的形式支付，執行法官在支付房款的當天辦理解封手續，至于法院內部債權人如何分配我們不再考慮。

事實上，這些協商過程與結果，雖然獲得了各方的一致同意，但卻無法形成書面的協議文件（即使形成意義也不大），更多是基于彼此的信任及以確認具體的操作履行方式、履行順序來防范風險。但這樣，律師就需要獲得當事人更多的信任，同時也承擔著更多的法律風險。還好在約定時間的當天，我們匯入相應款項的同時，兩地法院的執行法官也都按約辦理了解封手續。我們第一階段的律師工作完成。

三、訴訟過戶

時間到了2016年的4月份，接下來是第二階段的任務，訴訟過戶。為保證我們的主動地位及防止房產再被其他法院直接執行拍賣，我們當時的首要任務是搶首封權。所以，在陪同宜興執行法官辦理解封手續時，我們已經提前預備了訴訟材料。解封一旦完成，便立馬向浦東新區法院提出消除抵押及協助過戶的訴訟主張，同時提出財產保全申請，搶占首封權。在這一過程中，由于時間上比較緊，客戶也比較著急，所以，不停地催促承辦律師，而我們也只能不斷地聯系法院查詢財產保全進程。

當得知房屋已經被我們首封后，心里算是短暫松了口氣，但是新的問題又接踵而至。第一個問題，上海（2016年3月25日）又出臺購房新政（滬九條），外地人購房要求社保的繳納年數由2年變更為5年，并明確關于購房資格的審查確定的時間點是網簽合同時。如果嚴格按照現有的政策，我們當事人2013年的網簽合同是有瑕疵的，而且在后面的2年多的時間里沒有且后續也不可能再進行新的網簽了，這個是我們擔心的訴訟實體上的問題。第二個是訴訟程序上的問題，法院的兩次開庭傳票送達，被告這邊都是他人代為簽收的，第一次便由于他們沒有出庭而法官又不能缺席判決，只能再行安排時間；為了不至于再出現前面的情況，我們一直在跟法官和書記員聯系，他們回復說如果第二次開庭仍未到，只能是公告送達了。而作為當事人這一邊，由于在做訴訟保全的時候繳納了150余萬元的保證金，訴訟成本較高，另也想盡快解決這件事，所以不想把時間拖得太久。當時為解決這個問題，我們考慮法院是否可以現場送達，但法官和書記員回復外地的被告，他們不可能現場送達的，怎么說也沒用；那我們又考慮先以電話聯系被告的方式同時錄音，在通話過程中談及開庭事項，但法官講這個也不保險，不能缺席判決；最后，我們只能建議當事人考慮去宜興當地找下兩被告并保存證據。后來，當事人這邊通過在宜興朋友，找到了被告，以委婉友好的態度與其協商，被告同意開庭的時候過來。

在開庭前一天的晚上，我們雙方組織了一次協商，當時的想法是盡量協商解決，調解結案，以節省時間及訴訟風險；考慮到被告現實的經濟情況，我方可以先行墊付銀行貸款，但相關操作細節做模糊處理以保留余地，方便讓被告在第二天開庭的時候準時出現。在開庭的那天上午，我們庭前跟法官溝通希望調解，雙方差距不大，違約金訴訟費都可以商量。但因為被告希望我方代為墊付的銀行貸款不要再向其追償，而我方當事人無法接受，最終調解不成，法官開庭。

關于社保的問題，當時一方面盡量避免法官去考慮和審查這一塊，同時也做了積極應對的準備，因為這個案件真的是很極端的特例，如果不能過戶，導致的結果就是極端的不合理與不公正。在立案時（2016年4月12日），出于訴訟的便利及主張更多的違約金，有一份（2015年9月簽訂，由于法院查封的問題，雙方同意延遲過戶時間至2016年4月30日）補充協議并未作為證據提交，經過審慎的考慮我們在正式庭審的時候決定提交。當法官和被告把關注的重點放在對我們不利的違約金的計算日期的時候，于我們而言反而松了口氣。

開庭進展的比較順利，然后是漫長的等待判決時間。在這期間，客戶仍舊焦急，而律師要做好安撫當事人心理的工作。終于等來了判決，支持了我方要求消除抵押權及協助過戶的訴訟主張，接著是擔心對方是否會上訴。還好在最后的期限經過后，與法官電話確認被告沒有上訴，一審判決生效。

四、執行階段

在執行環節，雖然事先也大概知曉，但我們還是跟執行法官提出先查詢一下兩被告名下的財產情況。結果是沒有銀行存款等現金財產，其他的房產等固定資產都是被多重查封短期內無法變現。鑒于此，經與當事人溝通，一方面要求法院輪候查封被告名下的其他資產，另一方面按照之前的方案由我方先行墊付銀行的貸款，過戶后再行追償。

在執行程序，我們仍然擔心再有對本案房產的其他查封進來，后經法官查詢還是發現了一條查封信息。經過核查，幸好這條查封信息是由本案房產的貸款銀行申請的。接下來的工作便是和銀行協商還貸、消除抵押及解除查封的事情。本來以為是件簡單的事情，但是，由于執行法官不直接主導處理這一塊，所有具體內容及步驟只能由我們與銀行協商處理。所以，就還款的具體金額、操作方式、履行步驟、時間安排與風險保障等問題經過了多次的協商與溝通確認（一邊是工商銀行浦東分行，另一邊是浦東法院執行局，而客戶常住鄭州，其中的協調難度可想而知）；單就這一項工作前后耗時近3周的時間，總算按協調好的時間與步驟一步步落實下來。法院出具協執書銀行派人去拿、當事人本人還清貸款及簽字確認、銀行安排工作人員去房管局辦理消除抵押及向法院申請解封。

在銀行那一塊的工作完成后，我們一邊追蹤銀行解封與消除抵押的進展，一邊提前告知當事人準備辦理審稅事宜。為保險起見，我們建議己方的查封在過戶前才解除。等審稅通過，推算差不多的時間再與法官聯系解除已方的解封及要求出具協助過戶的執行裁定的事情。整體的想法是希望各個環節盡量無縫對接，因為任何一個環節時間延遲導致整個過戶事情的延期對我們來講都會面臨后續無限延期的時間風險。當事人同意代為墊付300余萬元貸款的主要目的就是想盡快過戶，如果這個目標難以實現，那作為代理律師的我們心里也不會好過。截至過戶前，我方已累計支付房款、銀行貸款、訴訟費等費用合計1100余萬元，近一半費用的支出都是按照律師的訴訟方案要求進行，其中的壓力可想而知。

在最后的階段，幸好執行法官這邊也比較配合，時間上也在幫助我們。所以，當我們的解封申請法院保全組送交房產交易中心后，法官便將過戶的協執及裁定給我們了。第二天也就是周五上午（每周一次）便可以去辦理過戶了，這比之前的預期提前了2周。周四早上接到法官的電話后，便立即通知當事人晚上趕到上海，第二天一早我們來到交易中心，繳稅過戶。接下來是等拿房產證和后續向對方追償，但就目前而言全案最主要的訴訟目的已經實現，作為全程承辦律師的我總算可以釋放一些壓力了。

五、結語

回首全案所有的流程與環節，雖然整體大方向上都在既定的訴訟方案框架內，但具體實施的每一步似乎都在經歷風險與不確定，但幸好全部都安穩地走過來了。心得總結如下。

1.“方向指引行為”優先確定訴訟方案：面對相對復雜的經濟糾紛，先理清法律關系與了解案件詳細情況，綜合評估風險與成本，結合當事人的想法，制定整體訴訟方案，后面所有的工作都服從于整體上的方案與當事人最主要的訴訟目的。

2.“以正合，以奇勝”的思維方式：如果所有的流程都按正常的程序和形成書面協議的形式走，雖然法律風險與律師風險都較小，但時間就無法保障，于當事人的整體訴訟利益不利。所以，在訴前解封階段我們的思路就是一面提出書面的申請及證據，但精力更多放在協調上面，在訴訟過戶環節也是想盡可能地調解結案。

3.“有信任、就有責任”的處事原則：在辦案的全部環節，獲得當事人的深切信任是首要的前提，我們一方面在盡力節省時間，但同時也要控制法律風險。所以，在確定具體的操作方式時，以各方彼此的信任為前提，安排了各方都能接受的履行方式與順序，避免了繁雜的協議起草、方案審查與蓋章環節。以此思路，在與兩地法院執行局及工商銀行的協調過程中，有效地推動了問題的解決，同時也節省了很多時間。

4.“窮盡所有的方式及做最壞的打算”：在遇到問題的時候，當開啟我們的大腦，考慮所有可能的解決方式，有時候問題不一定真的發生或者能解決，但要讓當事人看到律師的努力。例如在第二次開庭送達的問題上，我們當時就是按照這個思路進行的。另外，關于最為擔心的購房新政對社保問題的影響，在訴訟實體上及程序上我們也都提前做了應對準備。