機構養(yǎng)老項目開發(fā)運營模式調研

閆瑾

一、背景

（一）我國已經(jīng)進入人口老齡化社會

當前我國的人口老齡化現(xiàn)象已經(jīng)進入了一個快速發(fā)展的階段，目前和今后的老年人養(yǎng)老已經(jīng)成為我國整個社會和政府關注的一個非常嚴峻的現(xiàn)實問題。依據(jù)相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在2000年的時候我國超過65周歲的老人占我國總人口的百分之七左右，自此以后一直不斷呈上升趨勢。截止到2016年我國的65周歲的老人已經(jīng)超過了1.5億人。到了2017年我國的老年人仍然呈現(xiàn)上升的趨勢。65周歲以上的老年人在我國總人口當中的比例占據(jù)到了11.4個百分點。十年來，我國的老年人口數(shù)量一直呈加速上升的趨勢。因此，結合我國人口國情的實際情況，機構養(yǎng)老項目的開發(fā)運營已經(jīng)成為一件比較迫切的事情。

（二）國家和地方重視養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

近幾年，國家發(fā)布了不少關于老年人養(yǎng)老的相關政策，從養(yǎng)老設施建設、用地、政府購買服務、社會資本進入、醫(yī)養(yǎng)結合、養(yǎng)老服務體系建設、互聯(lián)網(wǎng)+養(yǎng)老、智慧健康養(yǎng)老、標準化建設、人才培養(yǎng)、養(yǎng)老服務補貼、金融支持、稅費優(yōu)惠等各個方面都提供配套扶持政策。

（三）調研的目的和意義

為進一步提高國內(nèi)醫(yī)養(yǎng)結合養(yǎng)老機構的掌握和了解，為企業(yè)的轉型發(fā)展提供決策依據(jù)，我們分別對上海、張家港、杭州、嘉興以及安徽省內(nèi)合肥、宿州、宣城等10個養(yǎng)老項目進行了實地調研，學習養(yǎng)老項目的開發(fā)理念、項目定位、規(guī)劃設計、配套功能、產(chǎn)品構成、服務內(nèi)容、運營管理等。

二、調研情況

（一）養(yǎng)老項目開發(fā)企業(yè)的情況

在所調研10個養(yǎng)老項目中，項目投資開發(fā)主要是民營企業(yè)，投資開發(fā)企業(yè)多數(shù)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

（二）項目用地情況

考慮項目融資和辦理相關手續(xù)的需要，開發(fā)企業(yè)幾乎全部選擇出讓的形式取得項目用地。用地性質有近一半是商業(yè)用地，其他為醫(yī)衛(wèi)用地和服務用地，開發(fā)產(chǎn)品以養(yǎng)老公寓和護理院為主。項目多數(shù)選擇城市郊區(qū)、環(huán)境資源相對較好的區(qū)域。

（三）建設內(nèi)容

調研項目的建設內(nèi)容主要為老年住宅、養(yǎng)老公寓、護理院、醫(yī)院以及相關的服務配套（包括餐廳、多功能廳、老年大學、康復中心、影視廳、健身室、乒乓球室、棋牌室、閱覽室、便利店、理發(fā)室等）五個功能性區(qū)域。

所調研10個項目的養(yǎng)老公寓和老年住宅，養(yǎng)老公寓建筑面積區(qū)間在35-90平米之間，主力戶型面積在35-65平米之間，房型設計多為一室一廳一衛(wèi)和兩室一廳一衛(wèi)。

（四）裝修標準

所調研項目均為精裝公寓房，體現(xiàn)適老化：

1.入戶方面的標準：入戶的置物架、無障礙入戶、子母門、可視對講系統(tǒng)等。

2.室內(nèi)設施方面：地暖、起夜燈、防眩光照明、墻角圓弧處理、無障礙通行等。

3.家具方面：圓角處理、老年沙發(fā)、老年床墊、老年用床等。

4.廚房方面：無障礙下拉櫥柜、下拉式儲物籃、高照明度操作臺、開關式插座等。

5.衛(wèi)生間方面：防滑地板、無障礙盆柜、暖氣片、無高差浴房、安全扶手、沐浴坐凳、高差斜面處理等。

6.公共配套方面：風雨連廊、休憩座椅、擔架電梯、視頻監(jiān)控、感應移動門等。

7.智能設計方面：人員定位系統(tǒng)、紅外識別系統(tǒng)、緊急呼救系統(tǒng)、入戶感應燈、不活動通知等。

（五）服務內(nèi)容

服務內(nèi)容主要是提供醫(yī)養(yǎng)健康、醫(yī)療、生活服務（健康管理、膳食管家、社交管家、旅居管家服務、生活管家、智慧管家）及配套老年活動中心（茶吧、咖啡吧、VIP影院、多功能廳、健身房、瑜伽室、臺球室等）、餐廳等。

（六）運營模式

養(yǎng)老項目開發(fā)類同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，先期成立房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目進行開發(fā)，后期成立專業(yè)運營公司對養(yǎng)老項目各種物業(yè)和服務進行運營管理，一般采取“會員費+年費”、“ 押金+月費”的收費模式。

三、結論

（一）部分房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)開發(fā)與養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)結合，把養(yǎng)老服務融入房地產(chǎn)開發(fā)項目中（即打造房地產(chǎn)+），適當配置養(yǎng)老產(chǎn)品和服務設施，增加適老化設計內(nèi)容，豐富房地產(chǎn)項目產(chǎn)品。

（二）養(yǎng)老項目開發(fā)產(chǎn)品主要是老年住宅、老年公寓、護理院及相關服務配套等；項目資金回收方式基本為租金、會員費、押金及相關服務費用。養(yǎng)老項目總投資較大，投資回收期長，多數(shù)項目采取銷售、會員制、押金等方式快速回籠資金，后期通過運營提供相應的服務，獲得收益。

（三）機構養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)尚處在市場培育期，項目的運營管理經(jīng)驗和技術尚不夠成熟；在項目運營上，一般均采取與專業(yè)的運營管理公司合作，或聘請專業(yè)顧問進行指導。

（四）項目采取適老化設計，配置的適老化產(chǎn)品和設施逐漸成熟，公寓戶型適用緊湊舒適，通過與專業(yè)公司合作提供提供全面、精細服務。

（五）項目區(qū)域不同差異大。一線城市與其它城市養(yǎng)老項目經(jīng)營模式、產(chǎn)品品質、服務內(nèi)容等差異較大，且區(qū)域不同老年人的養(yǎng)老觀念差距也較大，發(fā)達地區(qū)養(yǎng)老市場培育期相對較短。因此養(yǎng)老項目要根據(jù)不同的區(qū)域，結合當?shù)乩夏耆损B(yǎng)老觀念和經(jīng)濟狀況，制定相應的開發(fā)、運營模式。

四、結語

綜上所述，從調研情況來看，機構養(yǎng)老項目的開發(fā)、運營剛剛起步，社會資本投資機構養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)才開始逐漸走向正軌，但部分企業(yè)已經(jīng)在大好形勢和國家政策的支持下覓得先機，提前布局搶占市場、創(chuàng)建自己的品牌，同時也帶動了我國機構養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。