房地產全程造價的控制與管理研究

呂 軼

(中鐵十一局集團房地產開發(fā)有限公司，湖北 武漢 430074)

1 工程概況

該房地產工程位于武漢東湖高新開發(fā)區(qū)湯遜湖北路與民族大道交匯處，總建筑面積74 264.37 m2，包含2棟22層的辦公樓、2棟商業(yè)樓和1層地下室。B2、B3號樓的功能定位均為辦公樓，建筑高度99.8 m；S3、S4號樓均定位為商業(yè)樓，高度分別為30.1、12.1 m。本工程建筑施工中選擇的是鋼筋混凝土框架結構，并配套適量樁基礎，以提高建筑穩(wěn)定性。

2 全過程造價概述

2.1 基本概念

房地產造價的核心在于工程項目開展過程中各項固定資產的支出，主要包含設備購置費用、預備費、安裝工程費用、建設期貸款利息、調節(jié)稅和工程建設其他費用。其對資金的需求量較大，造價管理控制是提高資金利用率、推動項目順利開展的關鍵，其包含設計、招標、施工、竣工結算四個階段。同時，在全過程造價控制中還針對既定的施工計劃作靈活的調整，充分發(fā)揮出各類資源的優(yōu)勢，確保人、財、物等資源的效用最大化。

造價管理中若某環(huán)節(jié)存在異常，將導致整體造價管理工作失衡，并作用于實際施工中，工程使用壽命受到影響，甚至引發(fā)工程造價事故，嚴重阻礙了房地產工程的順利實施。

2.2 計價模式

1)定額模式。工程定額是額定消耗量標準，在工程建設的過程中劃定計量單位工程所投入的人工、材料、機械等消耗量的標準。

按照投資的費用性質，工程建設定額一般分為建筑工程定額、設備安裝工程定額、建筑安裝工程費用定額、工器具定額以及工程建設其他費用定額。在我國固定資產投資中，建筑工程和安裝工程的投資占60%左右，因此，建筑工程定額在整個建設定額中占有突出的地位。

2)清單模式。此模式的核心在于工程量清單，其包含的內容主要有各分項工程的名稱、相應數量及稅金項目等。從清單計劃規(guī)范的應用情況看，常見于發(fā)承包和實施過程中產生的各項計價活動，或是以國有資金為主要支持的工程發(fā)承包，此時工程量清單計價的方式將發(fā)揮出重要作用。

3 房地產工程造價的全過程控制

3.1 招標和設計階段

房地產工程覆蓋的工作內容較豐富，招投標是基礎階段，同時也是造價控制的重要對象，涵蓋基于現(xiàn)場的勘察、基于建設目標的設計和施工、設備等多方面因素的招標。從造價控制對全局的影響來看，招標階段發(fā)揮出主導作用，必須將成本控制落實到位，同時也要完成合同的簽訂等相關工作。還需加強設計階段的造價控制，此舉也將對工程整體造成顯著影響。

3.1.1 招標階段

1)選擇招標方式。以現(xiàn)行招投標法為主要指導，綜合考慮項目所在地的地方規(guī)定，拆分為多個分項工程并有序完成招標，充分考慮各分項工程的特點，多角度對比后選擇合適的招標方式。以建筑總承包工程為例，此時較為合適的是公開招標的方式。

2)編制招標文件。招投標過程中，招標文件具有引導作用，可為施工單位的選擇、造價的控制提供重要依據，同時也是編制投標文件的重要參考，能夠緊密聯(lián)系招標單位和中標單位，使兩者達成共識并簽訂工程承包合同。做好招標文件的編制工作后，可以為招標工作提供約束力，提高其規(guī)范化水平。

3)簽訂合同。招標文件的構成中，合同條件占據重要地位，需要保證各項合同條件切實可行，從而提高合同的效力，發(fā)揮出在造價控制工作中的作用。合同內容要足夠完善，需包含合同形式、工程變更、索賠處理機制等貫穿工程項目全周期的各項內容[1]。較為關鍵的是糾紛的解決程序，其要遵循精簡的原則，以免因程序過于繁瑣而導致工期延長以及成本增多。對于工程結算方式的選擇，要以最大限度減少融資成本為基本目標。

以工程實際情況為立足點，可選擇工程量清單招標的方式，此時要做好工程量清單的編制工作，要委托具有資質的工程造價咨詢單位參與其中，結合施工圖紙等方面的信息，考慮項目所在地的預算定額標準，保證計量單位的統(tǒng)一性，生成的工程量清單必須滿足覆蓋面廣、準確度高的要求，以免產生技術誤差。

3.1.2 設計階段

1)實行限額設計。此方式的關鍵在于以設計任務書和投資估算為基本參考，由此展開初步設計工作，以滿足工程需求為基本前提，最大限度減少投資額，從而形成設計方案，并就各細節(jié)之處的調整工作采取控制措施，避免投資限額發(fā)生變化。

2)以價值工程原理為依托，全方位優(yōu)化設計方案。在企業(yè)的創(chuàng)新活動中，價值工程占據重要地位，設計人員要以全新的理念為指導，打造更具適用性、效益性的設計方案。

3)加強圖紙會審。做好圖紙會審的關鍵在于全面檢查設計圖紙，深入到各細節(jié)中，從中發(fā)現(xiàn)錯誤并加以改正，提高設計圖紙的合理性，使其與業(yè)主的需求相契合。

針對于本工程，在設計變更時應做好以下幾方面的工作。

1)加強會審圖紙。工程項目在推進過程中的受擾因素多，設計階段出現(xiàn)變更需求后只需根據圖紙內容完成修改即可，損失處于可控狀態(tài)；若在采購階段存在變更需求，除了要做好圖紙的修改工作外，還需重新采購相應的材料或設備，導致成本增加；而對于施工階段的變更，除了上述內容外還涉及到已建工程的拆除作業(yè)，其成本損失將更為明顯。對此，設計單位要會同建設、施工等多主體共同做好圖紙會審，力爭在早期完成各項變更。

2)準確計算。若存在設計變更，需準確分析工程造價增減情況。重點關注重大設計變更，做好變更預算工作，相關人員心中有數，以便在工程造價的控制工作中爭取主動權。

3)強化管理。任何設計變更都必須經過審核，在符合規(guī)范后方可做出變更，期間工程造價的管理要切合實際，避免弄虛作假等不良情況。

3.2 施工階段

房地產工程項目中，施工階段的造價較高，也是重點控制對象。在造價控制工作中，需要注重如下幾點：對建設項目采取科學管理措施，形成完善的施工組織設計方案；與原材料有關的采購、存儲與使用都要列入管理工作中，優(yōu)化采購途徑以便減少差價；做好各專項工程的質量管理工作，在既定的工期內順利完成。

本工程建設量較大，細分為12個單位工程，在確定總投資后將其細分至各單位工程，再進一步分解至分部分項工程，最后將投資計劃拆解，落實到實際施工中，由下至上逐層推進，保證投資控制效果。以施工進度計劃為參考，確定總的項目投資，對應至各施工階段內，且要做好設計變更。

本工程的特殊性在于樁基工程變更量較大，為滿足業(yè)主要求，需要對上部結構做靈活調整，此時工程變更所產生的超預算費用可不隨月報支付。以工程總造價為基準，若實際增加到該值的10%或者更多，需要與業(yè)主協(xié)商，雙方達成共識后簽訂補充協(xié)議，并連同主合同上報工程款。

3.3 竣工結算階段

項目建設全周期中，竣工驗收及決算是收尾工作，也是檢驗投資效果的重要時期[2]。竣工結算工作中需要充分考慮到工程造價的控制，全面核對各項合同條款，不遺漏任何隱蔽驗收項目，核實現(xiàn)場簽證，以合同約定內容為唯一依據核實單價，避免計算誤差。

由于工程存在設計變更，此時將產生新的工程量清單項目，參照清單或合同約定，若針對設計變更部分做出了價格規(guī)定，則按照相關規(guī)定調整；若僅存在類似工程變更的價格，此時則要重點參考類似價格調整；部分情況下清單或合同中并未做出有關變更工程價格的相關規(guī)定，則要參考招標文件的要求，確定合適的調整價格，保證合理性。

此外，竣工結算要充分考慮到招投標文件等相關工程資料，全面檢查各項工程內容，分析其是否按照規(guī)定如實完成以及各項收費是否與現(xiàn)階段的行業(yè)規(guī)范相符。出于增強工程結算透明度的目標，有必要視實際情況創(chuàng)建預結算審計制度，發(fā)揮出引導作用。

4 結束語

工程造價是建筑工程各環(huán)節(jié)都必須落實到位的一項工作，工程造價成本控制具有持續(xù)性，此過程中應創(chuàng)建職能管理制度，發(fā)揮出相互監(jiān)督機制的優(yōu)勢，在順利推動工程項目開展的基礎上最大限度減少工程成本，幫助房地產企業(yè)創(chuàng)造低成本、高品質的工程項目，同時為房地產企業(yè)的持續(xù)發(fā)展助力。

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