宅基地轉讓有法律風險

很多人都知道，農村的宅基地是可以“流轉”的，但這種流轉并不是隨隨便便就可以轉的，如果不按正規手續和流程，可能會有法律風險。

買賣合同不規范糾紛

農村房屋或宅基地的買賣多為口頭協議，有時并未簽訂書面的買賣合同，如果沒有簽署買賣合同，或者合同有瑕疵，很容易對合同內容出現爭議，造成毀約糾紛。所以，簽訂合同的時候，應注意保留有關書面證據，建議通過本村村委會，比如村干部作為證明人在合同上簽字。實踐中宅基地使用權轉讓合同糾紛往往在很多年以后發生，可能轉讓合同中的當事人都已經去世了，那么子女在作為繼承人參與訴訟的時候，經常會面臨舉證困難的情況。簽訂協議的時候，建議咨詢當地的司法機關，各鄉鎮的司法所為當地群眾免費提供法律咨詢，經過專業人士的指導，擬定出的合同引發爭議的可能性較小。

【案例】

原告陳某志等與被告陳某安等同屬寶圩鎮龍堝村委會蘭糯塘經濟合作社的村民，20世紀80年代初責任田分包到戶時，陳某安等分得0.46畝地。2004年，被告陳某安與原告陳某志協商對換土地，并達成土地互換使用口頭協議。土地互換后，原、被告各自都按互換到的土地實施管理，一直以來都沒有異議。

2012年，原告陳某安等依法申請使用互換到的土地建房，并于當年10月份對該土地進行平整。但在平整過程中，被告陳某安等不愿意了，以對換土地耕種，沒有對換土地建房為借口而抗阻原告施工。

【說法】

按照《中華人民共和國農村土地承包經營法》第三十七條規定：“土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。”

但現實中，土地互換很少簽訂書面合同，雙方當事人大多以口頭協議的形式互換土地。在這種情況下，一方當事人要求收回互換土地，就涉及口頭協議的效力該如何認定的問題。對此，實踐中有不同的意見，有的認為雙方當事人未依法簽訂書面合同，其口頭協議無效；有的認為按照農村的習慣，土地互換往往以口頭方式約定，相互交付互換物是合同已得到履行。但在真正面對裁決的時候，還是要按照書面合同來。

房屋升值，賣方毀約

現在的土地價值與日俱增，很多房屋出賣人看上了房屋的經濟利益，一些已經出賣房屋、宅基地的城鎮居民開始反悔，想方設法地想收回房屋，容易發生糾紛。需要注意的是，應注意查看出讓人是否為無權處分，通常情況出讓人為家庭的戶主，但農村宅基地上的房屋是屬于家庭共有，即便是本村的村民購買，建議查看涉案房屋的建房批示，需宅基地的全部共有人均簽字同意售賣，以免將引發糾紛。

【案例】

2011年，高某將一小幅宅基地地皮作價15萬元轉讓給王某某，并簽訂了書面協議。后來，由于城鎮建設的需要，該幅宅基地將被開發成主干道商業門面，因此，該幅宅基地的價值急劇飆升。2012年，高某之子高某某將其父高某與王某某訴至法院，主張其父高某與王某某所簽訂的合同無效，王某某須返還該幅宅基地。此外，高某某稱，父親在自己不知情的情況下，將宅基地出賣給王某某。同時，王某某非高某某所在村村民。

【說法】

第一，根據《中華人民共和國物權法》及《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村宅基地歸農村集體經濟組織所有，農村經濟組織成員具有使用權但無處分的權利。根據現行法律法規和司法實踐，非本村村民購買本村宅基地，買方幾乎無一例外將被判敗訴。

第二，高某在其子不知情的情況下出賣本屬高某某所有的宅基地將構成無權處分，現高某某對此協議不予認可，依據《中華人民共和國合同法》的規定，高某的處分行為應當認定為無效。

城鎮居民禁買農村房屋/宅基地

根據原國土資源部印發的《關于加強農村宅基地管理的意見》（國土資發【2004】234號），嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。實踐中往往會發生出賣人要求確認合同無效、要求返還房屋等物權糾紛。

【案例】

包某欲在其父戶籍地購買一處宅基地用于建造房屋。2017年8月，通過朋友提供信息，包某得知戶籍早已遷出該村的廖某在該村有一塊閑置的宅基地。包某與廖某取得聯系，雙方簽訂了宅基地使用權買賣合同，并交付了1萬元購地款。2018年年初，包某到國土所辦理宅基地使用權過戶手續，國土所以雙方宅基地買賣違反法律規定為由未予辦理。因不能取得土地使用權證，包某將廖某訴至法院，請求法院確認其與廖某的宅基地使用權買賣合同無效，要求廖某返還1萬元宅基地購買款。

【說法】

案例中，農村宅基地使用權是農村本集體經濟組織成員依法享有在農村集體所有的土地上建造住宅的權利，宅基地所有權屬于村集體，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。本案包某、廖某戶籍均不在宅基地所在村落，是城鎮居民，無權在該村擁有宅基地。涉案宅基地的使用權應屬于村集體。現廖某將該宅基地使用權出賣給包某的行為違反法律強制性規定，應屬無效。合同無效后，因該合同取得的財產應依法返還。最終法院判決包某、廖某簽訂的買賣合同無效，廖某返還包某1萬元宅基地購買款。

所以，農村宅基地的轉出和轉入都要合理安排。未經過村集體同意的宅基地流轉，是不受法律保護的。

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退出宅基地，補償能給多少錢？

國家規定農村“一戶一宅”，很多人在村里另蓋新房，但舊房子卻依舊在，這不符合國家相關政策。為了提高農村土地利用率、避免土地價值的流失、使土地能夠重新優化配置，國家實施了自愿有償退出宅基地政策，那么農村宅基地退出怎么補償？

宅基地退出方式

貨幣騰退：直接給錢，農民每退出一畝宅基地，即支付農民一定貨幣補償，這樣的貨幣補償有高有低，不同的地區補償標準有所差異。

房屋置換：分兩種情況，一種是拆掉農民舊房子，將農民集中遷居到由地方政府新建的樓房中，另一種是置換同等面積的商品房。

以地養老：有些地區出臺了“以地養老”模式，表現為農村老人如果自愿退出宅基地，可以以補償金置換養老院養老服務。

入股分紅：在退出宅基地過程中，利用盤活的宅基地進行鄉村旅游項目開發，而退出宅基地的農民則以騰退的土地入股，按年領取項目分紅。

貨幣騰退有多少錢？

據了解，大多數自愿退出農村宅基地的農民都會選擇第一種補償方式，也就是貨幣騰退，直接給錢的一次性補償，由于各省份各地區經濟發展狀況不同，補償標準有所差異，具體補償標準可咨詢當地相關部門。

現在退出“值不值”？

隨著農村的發展，宅基地的價值越來越高，加上農村土地確權工作基本完成，未來將很難再申請到農村宅基地了。雖然農村的經濟生活條件不如城市，但如今，國家對農村的扶持政策是越來越好，農民在養老、創業、教育等方面都有國家補助，未來的發展也是指日可待。宅基地是農民的重要財產，如果沒有了宅基地，附著在宅基地上的各項農村福利將隨之消失，從某種程度上來說，也斷了自己返鄉的退路。所以，關于是否要退出農村宅基地，需要廣大農民朋友們慎重考慮。

退出宅基地申請流程？

1.填寫《農村居民宅基地退出申請審批表》申請表。

2.提供相關資料：新版宅基地確權證書或權屬證明材料；家庭戶口簿及家庭成員身份證；有居住場所的證明材料（避免退出宅基地后居無定所）；退出宅基地后到縣城、集鎮購房的，提交《自愿放棄申請宅基地承諾書》。

3.將材料移交給村委會。