鄉村振興戰略背景下農村土地使用權流轉價值評估研究

王靜

(河南牧業經濟學院 金融與會計學院，河南 鄭州 450044)

2019年中央一號文件中明確指出，要健全農村土地流轉規范管理制度，落實扶持小農戶和現代農業發展有機銜接的政策，完善“農戶+合作社”“農戶+公司”利益聯結機制，實現農業高質量發展。要進一步總結推廣資源變資產、資金變股金、農民變股東經驗等，并建立農村產權市場。隨著農村土地流轉的經濟行為越來越頻繁，土地使用權產權市場逐漸形成。土地使用權流轉價值的合理評估是規范農村產權市場的重要手段，也是保證農村產權順利導入市場的必要程序之一。

農村土地不僅是一種自然資源也是一種社會資源，有關土地使用權流轉價值的評估主要有以下集中觀點：(1)土地的屬性，對影響土地使用權價值的“雙因素”進行分析，指出土地使用權流轉價值不僅要考慮經濟效益還要兼顧社會效益、生態效益。(2)流轉形式，指出集中大規模流轉比較容易形成規模效益，散戶個體流轉產生的經濟效益比較差。(3)評估方法，大部分在基礎評估方法的基礎上借鑒層次分析法綜合估算土地使用權的價值。本文結合河南土地使用權市場發展特征，探索適合本土農村產權發展特征的評估方案，助推鄉村振興戰略的實施。

1 農村土地使用權流轉價值形成

農村土地使用權流轉的形式多樣，集體流轉租賃、個人自發分散流轉的代耕等是主要方式。經濟發達地區，愿意經營土地的農戶較多，尤其是國家明確加快放活土地使用權以來，土地流轉面積逐年增加，以集中流轉租賃為主。中西部欠發達的地區流轉面積相對較少，流轉形式多以自發分散流轉代耕為主，集體流轉的土地面積增速緩慢，同時荒地面積每年都在擴大。

依據級差地租理論，土地使用權的價值是資產的數量與土地單位價值的乘積。

土地使用權價值(VL)=土地使用權數量(QL)×土地使用權單位價值(PL)

土地使用權單位市場價格(PL)變動與土地使用權流轉規模(QL)變動會導致土地使用權價值(VL)變動。

2 影響土地使用權流轉價值的因素

影響土地使用權流轉價值的因素較多。區域經濟發展水平，比如人均收入、地方集體土地使用權流轉政策、本地農產品市場需求情況等因素，根據供需平衡理論，市場需求越高，農產品價格就越高，直接影響土地使用權的流轉價格。不同等級的土地單位面積投入同量資本會產生不同的生產率。影響地租分級的因素有很多，如氣候因素，氣溫高低、降水是否充沛、日照時間長短、無霜期、自然災害等，以無霜期為例，無霜期越長對農作物生長就越有利；土地肥沃程度，土地越肥沃越能夠以較少的投入，獲取更多的收益；水文因素，土地附近河流越多，水質越好，地下水位越高就越有利于作物成長；土地所在地的地形，坡向、地形、海拔等。交通便利程度以及距離城市中心的距離，交通越便利流轉價值越高，反之越低。現代農業設備、基礎設施建設水平和技術的普及利用率，農業機械自動化程度越高，土地生產效率越高，越能實現規模經濟效應。

3 農村土地使用權流轉價值評估方法選擇與運用

收益法、市場法、成本法是三種基本的價值評估方法，國外學者還提出了一些新的評估方法，如實物期權法、德爾菲法、神經網絡分析法等。目前國內對農村土地流轉價值評估尚未形成體系，理論基礎和數據支撐不足。針對土地流轉的形式和價值形成特征，本文根據資產評估經濟原則中的預期收益的原則，通過對收益法的拓展評估土地使用權流轉價值。鄉村振興戰略提出要按照“生態宜居、鄉風文明”的要求發展農村經濟，因此土地使用權流轉價值包括經濟價值、社會價值和生態價值。

本文以河南省虞城縣H村為樣本進行評定估算。H村距離城市中心較遠、交通欠發達，根據調查可知該村有可耕地約3000畝，在籍在冊村民約1700人。農村土地主要通過種植小麥、玉米來實現其土地使用權價值。抽樣調查顯示農戶農作物的利潤如表1所示：

表12014-2018年H村農作物數經濟收入情況(元/千克)

項目年份20142015201620172018小麥畝產量560580529523536玉米畝產量568579594573581每畝地成本720650620580640

近5年小麥價格維持在2.2元/千克，玉米的價格在2.4元/千克。根據表1中兩類農作物產量和成本得出，H村每畝地年均收入在2595元左右浮動，平均成本約640元，年經濟收益1953元/畝，加上國家給予的糧食補貼70元/畝，那可推算H村土地使用權的年經濟利潤約2023元。H村區域位置不是很優越，農村產權市場不活躍，市場法和成本法不太適合用來評估其價值，因此選擇收益法進行估算流轉價值。

首先估算經濟價值 PL1，根據收益法的基本原理涉及到收益、折現率、收益期限三個參數。

PL1代表土地使用權流轉經濟價值, Ri代表每年的收益,r代表土地還原利率，n代表剩余承包期限。

農產品行業屬于國家保護發展行業，本研究參照近5年的國債年平均利率確定土地使用權流轉價值還原利率，近5年我國的國債利率3.2%左右，估測該項資產的折現率為3.2%。按照我國的土地承包政策耕地30年承包權不變，假設30年全部為剩余使用年限，計算可得出該村土地使用權流轉經濟價值為38645.93元/畝。

估算H村土地使用權流轉的社會價值PL2。農村土地使用權流轉社會價值可分為社會穩定價格和社會保障價格。社會保障價格可比照當地社保費標準確定，2014-2018年H村所在地社會保障費用為6750元/年，即社會保障價格為6750元。社會穩定價格利用耕地開墾費法計算，根據近5年H村開墾費統計分析知，一等地17元/畝、二等地14元/平畝、三等地11元/畝。H村土地使用權流轉規模為1050畝，其中一等地1000畝，二等地50畝。由此，該村土地使用權社會穩定價格11238.66元/畝。綜合考慮H村農村土地使用權流轉社會價值為PL2=17988.66 元/畝。

估算H村土地使用權流轉的生態價值PL3。由表1可知，H村畝碳水化合物重量年均約為1200千克。因此，年固碳量為1672.27千克/畝，年制氧量為1217.23千克/畝。首先利用碳稅法單位面積年吸碳價格，目前國際上比較認可的碳稅標準為0.15美元/千克，約0.92元/千克，所以年吸碳價格1538.49(元/畝)；然后用綠地成本法計算單位面積年制氧價格，當前制氧成本約為0.76 元/kg，因此單位面積年制氧價格約為925.09(元/畝)。通過收益法估算H村土地使用權流轉生態價值PL3為37712.85元/畝。

H村的土地使用權的價值是經濟價值、社會價值和生態價值三者的和，綜上H村30年的土地使用權流轉價值約為94347元/畝。這與永久征用該村土地一次性支付補償費用為40000元/畝存在差異。

4 結論及建議

有效開展農村土地使用權流轉價值評估可以促進農村產權市場的健康快速發展，推動河南鄉村振興的實現。采用一口價的形式補償土地使用權價值值得商榷。

本文選擇的樣本距離城市較近，存在一定的局限性。距離市中心比較近、土地使用權流轉比較活躍的資產適合市場比較法估算土地使用權流轉價值，距離城市較遠、土地貧瘠，開發程度不高，尤其是農村集體荒山荒地等適合成本法土地使用權流轉價值。