拿什么拯救你，我的“租售比”

胡萬程

雖然廈門的氣溫沒有下過10度，但對于餐飲店老板許興來說，這個冬天并不好過。

在“寸土寸金”的中山路商圈，許興有一間30平方米的店鋪在賣些福建特色小吃。店鋪不起眼，裝修亦簡約樸實，但店租卻貴得令人咂舌。

“2019年3月我接手這家店的時候租金還是85000元，房東上個月發來通知說2020年要漲到每個月95000元。”許興表示無奈，“店鋪的利潤有限，并沒有能力承擔上漲的部分，考慮撤了。”

在廈門的熱門商圈，像許興這樣因房租上漲瀕臨關門的業主并不是少數。附近的居民，通常半年左右就會發現街上小店迎來一波“更新”，可謂“鐵打的商鋪、流水的商家”。商鋪下一年的租金往往根據本年度的“行情”來定。根據市文旅部門發布的報告來看，2019年廈門的旅游產業數據提升明顯。業內人士告訴《南風窗》記者，2020年的店鋪租金預計看漲10%～15%。

租金的上漲讓店主叫苦不迭。但一方面，有關廈門的租售比新聞卻引起了眾人關注。2019年12月，諸葛找房發布的《全國重點50城租金收入比調查研究報告》顯示，以年租金收回買房成本情況來看，廈門以89.6年高居全國榜首，深圳和北京分別為54.9年和54.3年，而哈爾濱只需24.9年。

國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300～1∶200。像廈門這種1∶1000的租售比，出租回報率已經遠遠低于正常值了。SOHO中國掌門人潘石屹認為，租售比長期不正常，拖下去會爆炸。或者讓分子（租金）往上漲一些，或者是讓分母（房價）往下降一些。

從當下的國民收入來看，租金的上漲空間顯然不大。但大幅度的“降房價”國民更是聞之色變，資產端的價格下跌可能會引發債務鏈條的螺旋式下墜，對整體經濟產生嚴重的負面影響。

一方是苦于高昂租金的店主，一方是苦于回報率太低的房東。眼下，兩條路似乎都不好走。人們疑惑，中國的租售比還能好嗎？

房客房東都難受

租金高不高，不同城市生活的居民感知不同，先從幾個一線城市來看，租房成本無疑是高的。

中國房地產行情網公開信息顯示，2019年11月，北京房租以每平方米91.03元位居各大城市之首。四環內，沒有一間低于2000元的單間。

時值年末，《南風窗》記者對北京地區租房市場走訪發現，臨近年底，各大中介租房源充足，但是租金報價仍然處于高位，沒有出現較為明顯的回落。12月并非“旺季”，買方市場現象較明顯，中介和房東會在起租日期和中介費上稍有讓步。

以四環內臨近地鐵站10分鐘路程的一居室為例，40平方米左右，房租在6000元上下浮動。根據Boss直聘所統計的北京就業人員平均月薪（11614元）來看，這樣的房租已超過一半的收入占比。

“從2018年開始，很多房源被租房品牌公司囤積，裝修后價格大幅上揚。”鏈家海淀區某分店負責出租業務的張經理告訴記者，“現在要找便宜房源要去天通苑，甚至大興那邊。”

國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300～1∶200。像廈門這種1∶1000的租售比，出租回報率已經遠遠低于正常值了。

年初開始在某短視頻公司工作的沈偉就住在北五環外昌平區的天通苑。剛入職一年，薪水不高，稅后拿到手7000元出頭。他在天通苑租了一個隔斷房，原本三居室的格局被房東隔成了7個隔間，他租了“稍寬敞”的一間，每月1200元。

“在北京能租到這個價位房子的地方不多，即使上下班擠得要命，但因為房租便宜還是忍下來了。”沈偉苦笑，“要說不方便也有，就是房子太小，沒法談戀愛。”

沈偉的房東是陳女士，被記者問及為何好好的三居室要隔斷成7間房的時候，她表現得坦誠：“我們這邊多是大戶型回遷房，由于地理位置稍偏，來這住的一般收入也有限。這房子整個租大概5000元不到，回報率比較低，但是隔開來每月就有8000元的房租。”

實際上北京市對于群租房、隔斷房已出臺了相關的限制措施，把打隔斷墻或者改成床位進行變相出租以及利用廚房、衛浴、地下儲藏室等公共空間來進行出租的行為列入了“違法房源”。無論是沈偉還是陳女士，其租賃行為均得不到保障。

但政策法規的B面，也刻著生活的無奈。人口流入為主的城市房價高企，購房成本高導致租房人群多，租房需求多疊加租房市場越來越受資本關注，導致租金價格整體高企。正常渠道價格高，租不起，使得群租房屢禁不止。沈偉和陳女士，一個是“討生活”的北漂，一個是掙扎在一線城市“低回報率”的房東，各有各的不易。

租金高，但仍不夠

除北京之外，其他城市的房租是怎么樣的呢？

根據《全國重點50城租金收入比調查研究報告》，2019年上半年，上海、深圳整租一居室租金收入比分別為82.5%、78.1%。即使選擇合租的住房模式，在北上深租房成本普遍超過收入的30%以上，一線城市呈現出“買不起，租不起”的住房態勢。

部分二線城市的住房壓力同樣不小，如大連、西安、杭州、成都熱點二線城市的整租一居收入比大于50%，合租租金收入比也同樣位于高位。

房租收入比不能單看租金絕對值，還與收入高低有關。長三角區域的無錫、寧波和海峽經濟圈的泉州的租房壓力較小，無論是整租還是合租的方式，租金收入比均位于末位，這與當地的經濟發展較快，GDP和工資水平維持在高位關系密切。

“體感上‘租金是高的，但實際上的租金回報率確是很低。”興業證券的首席分析師王家遠認為，北上廣深的租售比基本處于同一水準，平均租售比為1∶636，售租比達53年。對于房產持有者來說，這樣的租金回報率相比其他國家與其他城市是沒有競爭力的。

美國的租賃市場需求仍然旺盛，尤其是在人口持續流入的二線城市，比如達拉斯、奧斯汀、波士頓，其主要城市租金回報率基本能上到6%。日本的租金回報率也很高，東京、大阪和名古屋三大都市圈的租金回報率都接近或超過了6%，在3.5%的分界線基礎上幾乎翻倍。

英國與美日相仿，利物浦地區租金回報率甚至高達6.75%。而法國和德國比較特殊。由于政府嚴格控制房租和房價上漲，使得租金回報率一直在2%～3%左右的水平波動。

但各國國情不同，中國與世界其他國家的橫向對比中有個重要指標的缺失使得租售比失衡這個問題顯得“沒那么嚴重”。

這個指標就是房產稅，這個稅在世界屬于主流稅種。中國暫時還沒有房地產稅，使得中國房東的持房成本原本就比海外低了不少。而美國50個州都征收房產稅，稅率大致介于0.5%～2.5%之間。日本的房屋持有成本同樣高昂，每年需要繳納固定資產稅、都市計劃稅、修繕積立金、稅理士費用等費用，每年成本約為房價的 1%～2%。

此外，現階段中國房屋與戶口教育資源綁定，學區房的價值無法在租售比中體現，而這些在現實生活中也是可以置換成貨幣的資源。

偽命題？

在美國、英國等發達國家，人們買房，非常關心租售比這個指標，其意義相當于股票的市盈率，租售比是決定物業價值的關鍵性指標，租售比過低的物業往往被認為一文不值。

但在國內衡量一處房產的價值，并不能純粹用租售比去衡量。過去十年一線城市的租售比不到2%，但這毫不影響這些物業的升值速度。相反租售比看起來不錯的三四線城市，反而房價并未“騰飛”。在房價節節攀升的時刻購房，國人更看重的是其投資價值和附加價值。

不應該把中國的住宅與海外房產比較租售比，而應該用商住公寓，因為兩者都沒有落戶價值。中國商住公寓的租售比普遍高于3.5%，這就與海外接軌了。

考慮到國情特殊，在中國的環境下討論“租售比問題”，這件事本身是否是偽命題呢？

有人認為，不應該把中國的住宅與海外房產比較租售比，而應該用商住公寓，因為兩者都沒有落戶價值。中國商住公寓的租售比普遍高于3.5%，這就與海外接軌了。

58安居客房產研究院首席分析師張波指出，近幾年國內租售比失衡的主要原因在于房價的上漲速度遠高于租金，尤其是2016—2017年部分城市房價出現非理性上漲，更是加劇了租售比的擴大化。從2018年下半年以來樓市的降溫開始呈現，房價上漲的速度得到有效控制，未來租售比逐步恢復正常將是一個大趨勢。

這個趨勢的回歸是在認知內的。再回到最基本的是房租提升，還是房價上漲上，業內專家們更多地偏向房租上漲。

高房價在某種程度上預支了未來的增長空間，但房租沒有辦法預支。但房租是與居民的收入掛鉤的，收入不提高，房租就不可能上漲。現階段短時間內提升國民平均收入存在難度，所以租售比的回歸也是一個長周期的事。

被高估的房價和被低估的房租，背后其實是中國樓市存在現實問題的折射。

房租現階段被低估，原因在于缺失了購房的附加價值。房產本身擁有在城市落戶、享受更好教育資源等隱性福利和附加價值。租房的話無法享有這些價值。只有剝離了房產本身不可動搖的附加價值，才能讓房子回歸本源—用來住，而不是搶學位，也不是投機倒把。

此外，國內法律法規對租房者利益的保障尚不到位，容易出現糾紛。無法讓人產生歸屬感和安全感的租房，價格自然難以真正提升至應有的檔位。

讓租房的人能夠在住宿、醫療、教育等方面享有與房產所有者一樣的權利，讓“租售同權”的方案徹底在全國落實下來，房市才可能更加健康，租售比回到合理區間速度才會更快。

（文中沈偉為化名）