集體土地建租賃住房試點(diǎn)3年 探索多元化住房保障新途徑

2017年8月，國(guó)土部、住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。時(shí)隔3年，各地試點(diǎn)舉措漸進(jìn)落地，在破除集土入市阻礙、完善制度建設(shè)、暢通多方參與渠道等方面進(jìn)行探索，不斷在實(shí)踐中為豐富租賃市場(chǎng)供給、提升居民居住質(zhì)量積累經(jīng)驗(yàn)。

2017年8月，國(guó)土部、住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。時(shí)隔3年，各地試點(diǎn)舉措漸進(jìn)落地，在破除集土入市阻礙、完善制度建設(shè)、暢通多方參與渠道等方面進(jìn)行探索，不斷在實(shí)踐中為豐富租賃市場(chǎng)供給、提升居民居住質(zhì)量積累經(jīng)驗(yàn)。

當(dāng)前，多項(xiàng)集體用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目在各地開展。據(jù)公開資料顯示，2017年至今，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市已從13個(gè)擴(kuò)容至18個(gè)。

3年來(lái)，試點(diǎn)工作取得哪些積極進(jìn)展？形成哪些可推廣、可復(fù)制的區(qū)域經(jīng)驗(yàn)？多位專家在接受筆者采訪時(shí)表示，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，對(duì)于推動(dòng)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)、增加租賃住房的供給、盤活農(nóng)村閑置集體土地等方面發(fā)揮積極作用。隨著租賃住房多元化體系建設(shè)，集體土地租賃住房將更多的發(fā)揮保障性功能。

破除障礙 制度建設(shè)不斷完善

租賃住房是我國(guó)建設(shè)住房保障體系的重要組成部分。其中，集體土地的入市不僅可以有效補(bǔ)充租賃供給，也是保障居民居住需求，激發(fā)城市活力的重要舉措。

三年來(lái)，從中央到地方，從制度建設(shè)到落地試點(diǎn)，各項(xiàng)探索集體土地“入市”的舉措不斷出臺(tái)，為暢通集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市提供制度保障。

2019年8月，第十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議審議通過(guò)了新修訂的《土地管理法》，于2020年1月1日實(shí)施。與此前相比，新《土地管理法》刪去了“從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須使用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地”的規(guī)定，明確了工業(yè)、商業(yè)等集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地所有權(quán)人可通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或個(gè)人使用，破解農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地“入市”的法律障礙。

同年4月，國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見(jiàn)》，在 “建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”方面提出多項(xiàng)要求，為集體土地改革在實(shí)際落地層面給予更為清晰的路徑和指導(dǎo)。包括，“出臺(tái)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市指導(dǎo)意見(jiàn)”，“擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍”，“建立農(nóng)地入市的增值收益分配制度”等。

不僅如此，各試點(diǎn)城市集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案相繼獲批并漸進(jìn)落地。目前，北京、上海、廣州等地的集土租賃項(xiàng)目均已開工，取得不同程度進(jìn)展。

數(shù)據(jù)顯示，2017年以來(lái)，全國(guó)18個(gè)集體土地租賃住房試點(diǎn)城市推出了超過(guò)150個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目地塊。其中，北京市已有39個(gè)集體土地租賃住房項(xiàng)目開工，可提供房源5.3萬(wàn)余套，有兩個(gè)項(xiàng)目已投入運(yùn)營(yíng)。10月底，合肥首個(gè)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房濱紛公寓項(xiàng)目開業(yè)運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目總建筑面積5.3萬(wàn)平方米，建成租賃住房514套。此外，上海、廣州等地的集體用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目相繼開工實(shí)施，未來(lái)預(yù)計(jì)將有更多的試點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段。

“隨著租賃住房多元化體系建設(shè)，集體土地上租賃住房將更多的發(fā)揮保障性功能。”貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉表示，此前集體土地存在著流動(dòng)性差、利用率低的情況。通過(guò)集體土地租賃住房的建設(shè)，對(duì)打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、緩解住房租賃供需矛盾、盤活農(nóng)村閑置的集體土地等方面發(fā)揮積極作用。

多方參與 探索試點(diǎn)建設(shè)新路徑

3年來(lái)，包括北京、上海、廣州在內(nèi)的18個(gè)試點(diǎn)城市先行先試。其中，北京作為最早的試點(diǎn)城市，不僅實(shí)現(xiàn)了首批試點(diǎn)項(xiàng)目的成功入市，也為全國(guó)其他城市提供更多參考經(jīng)驗(yàn)。

早在 2011年9月，北京在國(guó)土資源部批準(zhǔn)下率先開展集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。在此輪試點(diǎn)中，北京政策先行，圍繞集體土地租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目先后出臺(tái)多項(xiàng)管理政策，并積極探索市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)制，通過(guò)一次性補(bǔ)貼等配套措施，鼓勵(lì)多方主體參與建設(shè)。在項(xiàng)目進(jìn)度、效果及運(yùn)營(yíng)機(jī)制等方面均取得突破。

今年7月，全國(guó)首個(gè)集體土地租賃項(xiàng)目北京成壽寺社區(qū)正式投入運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目合作企業(yè)萬(wàn)科集團(tuán)北方區(qū)域副總經(jīng)理曾巍表示，作為北京市第一批集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)工程，該項(xiàng)目在政府支持和政策推動(dòng)下得以順利進(jìn)行，拓寬了企業(yè)參與保障房建設(shè)渠道，在探索集體用地市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)方面進(jìn)行有益嘗試。

據(jù)介紹，在該項(xiàng)目中，成壽寺村集體以項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)出租方式與民營(yíng)企業(yè)進(jìn)行合作，將項(xiàng)目建成后45年的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)及收益權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，由企業(yè)負(fù)責(zé)前期建設(shè)投入及后期運(yùn)營(yíng)。在收益分配上，雙方對(duì)每年收益支付的最低限額進(jìn)行約定。若盈利超出預(yù)期，村集體還將額外獲得一定比例的超額收益。即保護(hù)了村民的基本利益，又讓村民有機(jī)會(huì)共享市場(chǎng)增量紅利。

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大表示，集體土地入股租賃住房不僅集約經(jīng)營(yíng)集體土地，盤活閑置集體土地效能，還能激發(fā)農(nóng)村集體和農(nóng)民積極性，保護(hù)農(nóng)民權(quán)益，獲得高于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)回報(bào)率。

黃卉向筆者介紹，經(jīng)過(guò)探索，目前集體土地租賃住房項(xiàng)目已初步形成四種可推廣的合作模式。主要包括：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚的村鎮(zhèn)集體自行投資建設(shè);村鎮(zhèn)集體以土地使用權(quán)作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)方式與國(guó)有企業(yè)合作建設(shè);村鎮(zhèn)集體以項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的方式與民營(yíng)企業(yè)合作建設(shè);集體土地入市試點(diǎn)地區(qū)，國(guó)企和民企直接購(gòu)買村鎮(zhèn)集體土地使用權(quán)建設(shè)。

“大多數(shù)村集體都缺乏運(yùn)營(yíng)管理能力，對(duì)市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)參與運(yùn)營(yíng)有較大的需求，雙方通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房，能夠充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，保障項(xiàng)目順利入市運(yùn)營(yíng)?！?黃卉表示。

持續(xù)探索 專家：推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化

經(jīng)過(guò)三年發(fā)展，集體土地租賃住房試點(diǎn)在規(guī)范管理機(jī)制、完善運(yùn)行機(jī)制、迭代產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面實(shí)現(xiàn)突破性進(jìn)展。但從整體看，行業(yè)發(fā)展仍處于探索發(fā)展初期階段，制度建設(shè)、商業(yè)模式等仍待在各方檢驗(yàn)中不斷完善。

曾巍向筆者談到，出租率是影響經(jīng)營(yíng)性物業(yè)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的重要指標(biāo)，供地距核心城區(qū)的距離、周邊配套完善程度等都將會(huì)對(duì)出租率造成一定影響，是未來(lái)擴(kuò)大長(zhǎng)租社區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)時(shí)需要考慮的重要因素。

專家指出，目前市場(chǎng)力量參與集體用地租賃住房建設(shè)已初步探索出可行的實(shí)施路徑。但仍存在項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化程度相對(duì)較低，大規(guī)模推廣受制于集體用地的流轉(zhuǎn)情況等問(wèn)題。

黃卉表示， 雖然在政策鼓勵(lì)下，大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取了集體土地及自持性地塊用以發(fā)展政策性租賃住房項(xiàng)目，但項(xiàng)目未來(lái)仍面臨著投入高收益低、大型租賃社區(qū)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足等實(shí)際問(wèn)題。由于集體土地?zé)o產(chǎn)權(quán)，企業(yè)受制于單一的抵押擔(dān)保方式，也對(duì)企業(yè)獲取債權(quán)融資帶來(lái)一定難度。

對(duì)此，他建議，在制度建設(shè)方面，要進(jìn)一步明確利益分配機(jī)制及合作流程，建立企業(yè)與村集體合作規(guī)范制度，推動(dòng)信息透明化。要結(jié)合租賃群體實(shí)際需求，進(jìn)一步完善集體土地租賃住房產(chǎn)品的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。此外，建議關(guān)注集租企業(yè)稅負(fù)比例，加強(qiáng)集體土地租賃企業(yè)的資金支持，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展。

對(duì)于企業(yè)自身來(lái)說(shuō)，“未來(lái)，則需進(jìn)一步明確目標(biāo)客群定位，圍繞客群居住體驗(yàn)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行不斷優(yōu)化迭代，探索優(yōu)化商業(yè)模式及運(yùn)營(yíng)方式，實(shí)現(xiàn)租賃群體的長(zhǎng)期穩(wěn)定居住?！秉S卉說(shuō)。（文章來(lái)源：人民網(wǎng)）