恒大回A股計劃“折戟”

張鳳玲

告別高杠桿時代。

1500天，恒大的回A股敘事徹底畫上無奈的句號。

11月8日，深深房A宣布終止與恒大的重大資產重組事項。公告中，深深房A將終止緣由歸結為：基于目前市場環境等原因，現階段繼續推進重大資產重組的條件尚不成熟。

與此同時，恒大亦宣告終止與深深房A的重組計劃。

時轉事移。

盡管恒大曾經表示回歸A股一事與監管層溝通“非常暢通”，進展“非常順利”，但近十年來都未有房企上市的成功案例，在“房住不炒”的政策指導下，恒大回A股已經是“鏡中水月”。

重組4年

時間拉回到四年前。

2016年9月14日，深深房A發布公告，稱因籌劃涉及重大事項停牌。當年10月，恒大與深深房A簽訂一份《關于重組上市的合作協議》，恒大地產回A股。

在與深深房A簽署協議之后，恒大旗下全資附屬公司凱隆置業及恒大地產接連三次大手筆增資擴股，前后引入26批戰略投資者，融資規模達到1300億元，合計占恒大地產總股權的36.54%。與此同時，恒大和26批戰略投資者簽訂對賭協議，媒體公開的對賭協議內容主要是，恒大地產最晚A股上市期限為2020年6月30日，在未實現上市的情況下，恒大地產將兜底保證投資者年均7.79%的投資收益。

當年的恒大簽下對賭協議，更多是對恒大回A股很有信心。

1300億元到賬后，恒大地產估值飆升至4252億元，一度超過萬科A總市值。

盡管在2017年、2018年恒大業績會上，恒大總裁夏海鈞表示，恒大地產借殼深深房回A股仍在進行，但當時恒大回A股已有推遲的跡象。比如2018年底，深深房曾也在公告提及了重大資產重組預案可能暫時沒有進展。

如2019年底，中國恒決定派發年度股息每股1.419元，按恒大已發行股本約131.79億股計，派息總額約187億元。自上市以來，恒大之前每年都向股東分派股息，派息比例一直維持在50%。但是，自從2016年計劃回歸A股后派息有所暫停。

換言之，恒大在2019年底派息，或許就意味著其回歸A股計劃會暫停。

11月8日，深深房A宣布終止與恒大的重大資產重組事項，恒大和深深房A謀劃四年時間的重組，還是終止，恒大回A股已經是“鏡中水月”。

揮別一個時代

恒大回A股成為“鏡中水月”，是因為涉及到監管的一條“紅線”，政策層面，房地產公司不能在內地上市。從2010年到現在，沒有一家房地產開發公司通過證監會發審委審批。比如之前與恒大一同排隊的涉房企業，包括萬達商業地產、富力地產、同策房產咨詢、金輝集團、首創置業等房企，都沒有成功登陸A股。

恒大回A股失敗，也不是孤例。

四個月前，富力地產回A股失敗;

2020年3月，金輝控股撤回A股上市申請。

更嚴厲的監管出現在剛剛過去的幾個月，住建部與央行聯合指導下的“三條紅線”政策。

根據2019年年報數據，恒大系“三條紅線”全踩，其中凈負債率高達159%，剔除預收款后的資產負債率為83%。

在標普近期的評級中，恒大集團更是因流動性原因從B+/穩定級別，下調為B+/負面。

在“房住不炒”政策方針下，高杠桿的恒大集團，回A股，計劃折戟。因此，9月29日，恒大地產與所有戰投中的863億戰投簽訂補充協議，戰投同意轉為普通股權長期持有，且股權比例保持不變。

房地產的高速發展，本質上是中國內地所謂的“金融創新”大為興盛的時期，更通俗地表達是，把表內、表外資金挪來挪去，打通銀行資金、債券市場、證券市場之間的關系，最后把錢挪到房地產。從歷史的緯度看一下，房地產市場最舒服的日子，基本上是在這個時期度過的。

目前來看，不允許房地產公司在內地上市，已是確定無疑的常態，這也意味著，地產去杠桿時代來臨。

地產的新時代，未來地產如何玩？肯定不是高杠桿和快周轉。