產權行業市場化業務實施路徑探討

喻天行

產權交易機構作為產權交易市場的微觀主體，或因政策指定而生，或在成立后獲得政策追認，但都依托強制性政策抓取客戶需求，再通過公開交易完成陽光背書。其間，產權交易機構主要面向監管部門，為企業提供政策輔導、信息掛牌和交易組織等服務;較少面向市場，為企業提供滿足其經營需求的解決方案。

偏重于政策需求的業務模式僅僅是一種“不壞”的安排，即為避免國有資產流失提供了制度保障。但該模式距離一種“好”的安排還有一些距離，蓋因其缺少市場內涵與商業實質：一方面產權交易機構本身匯聚的有效流量有限，參與交易者基本為項目自帶流量;另一方面產權交易機構圍繞企業生產經營需求和資產生命周期需求，提供市場化解決方案的能力還顯不夠。隨著互聯網技術進步和公民行為模式變化，頭部互聯網平臺不僅能在公開展示及交易功能上完全替代產權交易機構，還能基于自身有效流量，為交易雙方提供一定的真實交易機會。兩相對比，產權交易機構承受較大的生存壓力，迫切需要抓緊政策紅利窗口期，深化自身業務的市場內涵和商業實質，真正完成向市場化企業的轉變。

市場化轉型的戰略和方向已經成為行業共識，但目前針對市場化轉型實施路徑的討論還不夠充分。本文嘗試從此角度略作思考與交流，以期激發更深入的觀點。

1 ?市場化業務要求獨立支撐體系

市場化業務應指：客戶在開展或優化其生產經營活動的過程中，產生若干自身難以滿足的需求，以及自我解決方案不具比較優勢的需求。而服務商則在市場規則體系下，識別、抓取上述需求，并基于自身相對優勢，組織商業資源予以滿足。

傳統的國有產權交易業務中，客戶需求主要來自于法律法規的強制性規定，并非市場活動自發產生;業務團隊主要圍繞合規性提供服務，為企業生產經營活動創造價值不多。此類合規需求與市場需求在主要方面均有不同，導致傳統國有產權交易業務與市場化業務存在較大區別，進而對開展業務所需全套支撐體系的要求也有本質不同。因此，現行國有產權交易業務體系并不適應市場化業務開展要求，需要新建一整套市場化業務支撐體系，包括但不限于公司文化、業務模式、市場營銷、中后臺支撐、考核激勵、人力資源等;且需保證該體系能夠獨立運行。

鑒于傳統業務與市場化業務兩套運作體系存在較大區別，宜采取子公司或特殊目的分公司作為載體，并在對其充分授權的條件下開展市場化業務。其中，單設子公司的方式能實現經營及風險隔離，保護產權交易機構的聲譽，為特定業務模式創造基礎，是承載市場化業務的最佳載體。

2 ?市場化業務的突破口

產權行業發展至今，事實上已經成為各種非標資產交易活動的“大容器”，主動或被動地匯聚了豐富多樣的解決方案和經典案例，涉及企業資產“賣、買、融”等多種資產異動和投融資行為。換個角度來講，產權行業客觀上已經成為中國泛國資領域規模最大、經驗最為豐富的綜合性資產管理平臺，其實質與資產管理的“投、融、管、退”有異曲同工之處，甚至手段和方案還更為豐富。但至今為止，行業還未出現具有專業能力、公正信用的綜合性資產服務機構/平臺，在滿足大中型民企資產管理需求方面基本處于空白地帶。

可以說，產權行業已經具備發展市場化資產管理業務的能力和基礎，唯缺“主動”二字。由此，產權交易機構應真正發揮主動性，充分利用國有持牌機構天然、獨立的第三方信用優勢，為市場經濟活動植入一定程度的增信功能，從而在主動資產管理服務方面尋求市場化業務的突破。

第一，大中型民營企業在生產經營活動中，對資產“賣、買、融”的需求與國有企業是一樣的。此類企業也面臨著各類資產的處置、閑置資產的盤活、布局領域資產的投資、企業融資以及招標采購等綜合性的需求。因此，市場天然需要具有信用和專業的機構/平臺為其提供綜合性的資產管理服務。第二，無論是國有企業或是民營企業（尤其是大中型民企）、自然人，在主動或被動形成委托代理關系的經濟行為中，都存在一定的逆向選擇和道德風險。委托人客觀上也需要公開、透明、公信的第三方平臺，監督和約束受托人，以免其自利行為導致委托人財富流失。第三，大中型民企資產處置陽光化和企業采購通道價值需求也很強烈。

3 ?西藏電商公司的探索和經驗

3.1 ?市場化業務探索

西藏電子商務有限公司（簡稱“西藏電商公司”）作為西南聯合產權交易所旗下主營資產電商服務的獨立法人，在為各交易機構提供系統和技術服務的基礎上，基于產權市場長鏈條、長尾、雙（多）邊的市場特性，配套提供市場化業務模塊，彌補產權交易機構在市場化服務和能力方面的缺失和不足，最終形成一個可復制的SAAS化交易平臺，為產權交易行業戰略轉型提供基礎設施和場景支撐。

基于上述定位，西藏電商公司在具體開展主動資產管理業務過程中，已經圍繞不良資產長鏈條，形成了司法輔助、涉查封房產交易兩個業務場景，開始為入駐產權交易機構輸出穩定、同質的市場化業務流。其中，司法輔助服務對應第一類市場化業務突破方向，涉查封房產交易對應第二類突破方向。現以涉查封房產交易場景為例，將西藏電商公司在此領域的探索及經驗分享如下。

3.2 ?業務背景

我國二手房交易服務市場基本采取經紀人制度，通常情況下每一筆交易至少涉及買方、賣方、買方經紀人、賣方經紀人四方。據貝殼研究院測算，2020年全國約有200萬房產經紀人，行業市場化水平較高，競爭極為激烈。在現行模式和激烈的市場競爭環境下，經紀人開展業務難以秉持中立客觀立場，部分經紀人甚至偏離委托人利益立場，出現虛假宣傳、過度營銷等現象。這種情況在權屬不清晰、交易復雜程度較高的涉查封房產交易領域尤甚。導致住建部門采取“一刀切”式監管指導，禁止房產中介商從事涉查封房產交易服務。實踐中，鏈家等頭部房產中介商總體遵守監管要求，已不再自主開展相關業務。

但需要指出，涉查封房產交易場景客觀存在，市場需求并不因主要服務方退出而消失、轉移。服務商為滿足涉查封房產交易場景下的復雜需求，不僅需要提供交易撮合服務，還需要配套產權、法律咨詢及金融服務，引入中立、客觀的交易服務，最后將相關各方及服務整合，形成合理合規、高效穩妥的解決方案。從此角度看，無論是監管前的單純交易撮合服務，還是監管后的市場靜默，都沒有滿足或沒有完全滿足市場需求，無論債權人、債務人抑或房產意向受讓方均處于欠服務、自服務狀態，市場運作效率極低。

西藏電商公司研究有關情況后，主動對接房產中介商，引入產權交易機構，搭建專設服務團隊，創新提出了房產中介商在涉查封房產交易業務中面臨合規風險的解決方案。

3.3 ?產品形態

涉查封房產交易的典型案例中，共有金融機構債權人、債務人和（意向）買受人三方客戶。不同客戶視角下的產品形態如下所述。

3.3.1 債權人視角。金融機構債權人基本定位于銀行及類銀行機構。債權人接受房產抵押，向債務人借貸形成債權資產。部分債務人因故無法按期償付本息，債權人催收無果后進入訴訟環節。為采取資產保全措施保護自身權益，債權人通常在訴訟環節申請對抵押房產進行查封，此類房產旋即進入涉查封房產交易場景。

此后，西藏電商公司牽頭合作機構組成涉查封房產交易服務團隊，搭建市場信息獲取渠道，主動觸及債務人，為其提供專業的過橋融資服務，還清所欠債權本息。債權人完整受償后，解除房產查封狀態并退出業務場景，為后續交易創造條件。

3.3.2 債務人視角。涉查封房產債務人陷入償付困境后，通常還涉及民間借貸。相關逾期債權按日不斷產生高額滯納金及罰息，因此債務人急于變賣底層涉查封房產，償付所欠債務。通常情況下，債務人將直接找到資產所在地房產中介商尋求交易撮合服務。涉查封房產交易服務團隊獲取信息后主動觸及債務人，進入業務場景。

服務團隊向債務人介紹涉查封房產處置的特殊性，以及自身從事相關業務的合規性和服務方案，了解債務人主要訴求。在此基礎上，雙方圍繞主要商務條款進行磋商。債務人同意接受專業服務后，與西藏電商公司及其引入的產權交易機構簽署三方服務協議。西藏電商公司及產權交易機構厘清房產涉及的復雜權屬關系和法律要素，通過公開掛牌轉讓的形式，充分披露房產信息，征集意向受讓方，組織交易雙方簽署房產交易協議。其后，合作資金方介入，與債務人簽署過橋融資協議，發放過橋融資貸款，專門用于債務人償付所欠債權人（查封方）本息，以解除房產查封狀態。其后，債務人與意向受讓方辦理房產過戶手續。房產過戶后，產權交易機構自買受人繳納定金中按約定扣劃各方應收服務費用，再將剩余價款劃轉至債務人或合作資金方賬戶;銀行解凍首付款，將其劃轉至合作資金方賬戶;公證機構專設賬戶收到銀行發放按揭貸款后，按照約定分配至債務人及（或）合作資金方，以此消滅過橋融資債權、完成涉查封房產交易。

3.3.3 （意向）買受人視角。（意向）買受人經由服務團隊提供交易撮合服務，初步產生購買意向后，前往公開市場了解底層資產相關信息，并報名參與受讓。成交后，買受人向產權交易機構支付定金，向銀行專設監管賬戶劃入購房首付款，并向銀行申請住房按揭貸款，等待房產解除查封狀態后辦理過戶手續。

3.3.4 業務現狀及展望。目前，上述業務場景已在成都啟動。西藏電商公司借此向產權交易機構輸送房產項目月均達200宗左右，實現成交20宗左右。預計業務體系打磨成熟后，僅成都地區月均報單量即可達到800宗左右，且成交率還將進一步攀升。

4 ?結語

市場化業務是產權行業急需突破的重大課題，直接影響到行業下一個二十年的成敗得失。各地產權交易機構基于本地業務優勢和資源稟賦，圍繞市場化業務開展了大量實踐，形成了若干具有借鑒意義的思路和方向。而同一業務模式在不同機構、不同區域、不同客戶的探索中，將產生各不相同的適應性變化，其中即可能埋藏著市場化“圣杯”的線索。為此，各地產權交易機構應順應行業開放趨勢，進一步擁抱市場變化，進一步強化交流合作，共同造就行往下一個時代的方舟。