關于加強個人商業用房貸款風險管理的幾點思考

個人商業用房貸款是指商業銀行用信貸資金向在中國境內城鎮購買各類型商業用房的自然人發放的貸款。受國家加強房地產市場宏觀調控的影響，商業地產的發展起伏較大。尤其是近年來，受經濟持續下行、電子商務沖擊的影響等，商業地產投資遇冷、結構性過剩等問題逐步凸顯，即便采取了相應的防范措施，但是成效不佳，由此，個人商業用房貸款的風險管控力度需進一步加強。以下主要圍繞加強個人商業用房貸款風險管理進行探究和討論。

一、基本特征

（一）貸款期限較長。個人商業用房貸款最長貸款期限10年，且不超過所購商業用房的剩余使用年限，是目前個人類貸款中僅次于個人住房貸款期限的貸款。

（二）貸款額度高。個人商業用房貸款額度最高不得超過所購商業用房銷售價格或評估價格（以兩者較低額為準）的50%。由于商業用房用途及商業價值的特殊性，其單價或總價較高，相應貸款額度較高。

（三）貸款收益高。個人商業用房貸款利率根據中國人民銀行利率管理規定，按照風險收益匹配原則，綜合考慮地域、客戶、市場以及其他因素確定。目前市場定價高于其他個人類貸款產品利率定價的底價標準。

（四）客群相對集中。由于商業用房貸款額度大，購房主要用于生產經營使用，因此客群主要集中在中高收入人群，以企業主、企業股東、高管等居多，自雇人士占比較大。

（五）競爭較激烈。個人商業用房貸款屬于批量化、標準化產品，產品同質度高，收益穩定，較其他資產業務來說，銀行成本較低，是各家銀行搶奪的重要業務板塊之一。同時購買個人商業用房的貸款客戶也是各家銀行拼搶個人銀行業務市場的優質目標群體。

（六）價值差異大。歸屬商用房范疇的物業形態主要有住宅配套商業用房、寫字樓、商務公寓、城市綜合體、專業市場、車庫和其他類型（酒店式公寓、工業園區、經濟技術開發區、廠房）等，因其所在區域、體量、功能和價格的不同，商業用房的價值差異較大。例如：住宅配套的商業用房多用于經營日常生活用品、小型餐飲、美容美發等與居民生活相關的內容，立足于社區服務，可替代性低，價值穩定性和增值性較強；寫字樓主要用于商務辦公為主，受地理位置、業權狀態、客戶品質、硬件要求和服務要求等五大要素影響，不同等級的寫字樓價值各不相同；商務公寓單戶面積小，既可居住又可辦公，受住房限購政策影響而溢出的購房人，將其作為購房居住和投資的熱點，但其水電氣和物管等按照商業價格收費，居住成本高于住宅，其價值受住房限購政策影響波動較大；城市綜合體可能包含多種物業形態的商業用房，一般體量大，對交通、一定范圍內的人口密度等都有較高要求，區域商業氛圍培育成熟度將直接影響其價值漲跌。

（七）交易成本高。個人商業用房首次交易和再交易的契稅均高于住宅，交易成本增高無疑會轉嫁給購房者，影響購買意愿；同時，與住房相比，商業用房再交易市場活躍度低，處置時受眾群體較少，難度加大。

二、主要風險點

（一）項目開發風險。一是開發商風險。開發商的信用、資金實力和開發經驗是決定商業地產項目成敗的關鍵因素，項目能否按時建成交付使用、房屋產權能否按時辦理、樓盤的品質和質量能否達到銷售合同的約定以及房價是否下跌等，均存在不確定性。一旦房地產項目出現上述異常因素，將會導致借款人與開發商的糾紛，出現借款人批量違約的風險事件。同時，由于經濟持續下行及電商強勁發展導致商業用房市場銷售壓力巨大，加之當前監管要求項目具有《商品房竣工驗收合格證》后才能發放個人商業用房貸款，因此對于配套商業用房占比過大或純商業用房樓盤項目，對開發商的資金實力要求更高，一旦項目銷售未達預期，資金鏈斷裂，可能導致項目完工風險。

二是項目定位風險。項目市場定位與商業用房的價值、產生的收益高度相關，優質住房樓盤項目配套的商業用房，有成熟固定的經營模式，前景較明朗；酒店式公寓、工業園區、經濟技術開發區、廠房等類型的商業用房與管理運營者的經驗、實力關系緊密，風險較高；采用售后返租、開發商承諾有固定回報及類似銷售方式的商業用房經營不確定性大，達不到承諾收益后借款人違約概率高。

三是商業用房經營收益風險。商業房產所在區域的商業氛圍成熟度將影響借款人收益預期的實現。影響商業氛圍培育的因素較多，舊城改造、政策引導、行業、規模效應等因素都可能影響商業房產所在區域商業氛圍的形成與保持，其價值受城市規劃、周邊環境變化、市場行情、地方扶持政策等多種因素的影響波動也比較大，在市場炒作氛圍較濃的地區，不排除價格背離價值的風險。

（二）借款人信用風險。個人商業用房貸款的客群主要集中在中高收入人群，以企業主、企業股東、高管等居多，自雇人士占比較大。這樣的客戶雖然具有一定的資金積累和投資經驗，但其所在經營實體的規模大小、所處行業、財務管理能力、技術更新、重大事項、經濟周期等因素，均對其收入的穩定性、持續性影響較大，長期償債能力存在不確定性。同時，借款人購買商業用房一般是出于自營或投資兩種目的。購房目的在一定程度上影響借款人的還款意愿。若企業主購買商業用房用于自營，抵押物作為借款人的經營活動場所，不存在空置的風險，相應借款人還款意愿強；但若經營收益未達預期，借款人還款能力下降，也可能出現違約風險。若借款人購房用于出租賺取租金，如無租客或租金達不到預期，抵押物可能出現空置，或出現商業用房價值虧減的其他事項，借款人可能棄房斷供，形成銀行的不良貸款。

（三）抵押物風險。一是受城市所在區域、規劃、周邊環境、地理位置、市場供給變化以及互聯網電商快速發展帶來的沖擊等因素影響，商業氛圍培育未達預期，抵押物可能會產生貶值，風險緩釋能力降低；二是商業用房總價較高，有的面積較大，受眾群體相對較小，抵押物處置難度相對較大；三是部分用于出租的商業用房在變現時易發生租賃權優先限制問題；四是大多金融機構并未普遍開展商業用房再交易貸款業務，因此商業用房再交易融資渠道相對較窄，對買方一次性付款能力要求較高，影響抵押物快速成交變現。

（四）“假按揭”風險。房地產業屬于資金密集型行業，如遇房地產市場持續不景氣、開發項目銷售不暢、宏觀調控及銀行收緊銀根導致房企融資難、以及開發商非理性囤地或盲目擴張等情況下，可能會導致開發商資金鏈緊張，從而部分開發商通過虛假銷售方式套取銀行資金，形成“假按揭”風險。例如：利用開發商關系人（包括開發企業股東（含親屬）、員工、材料供應商、施工承包方、銷售公司等利益關聯方人員）申請貸款，實際由開發商統借統還，最終開發商資金鏈斷裂，形成不良貸款。

三、風險控制措施

（一）嚴格商業用房合作樓盤項目管理要求。對商業用房的開發企業和樓盤項目實行準入退出名單制管理，從源頭上有效防控“樓盤爛尾”和“假按揭”，確保個人商業用房貸款質量。在開發商選擇上，優先支持資金實力強、負債合理、經營穩健的優質開發企業，對涉及存在不良信用記錄、涉及重大債權債務糾紛、非法集資、民間借貸以及存在虛假貸款行為的開發企業，應禁止合作。從合作樓盤選擇上，應認真調查樓盤的區位、定位、目標客戶、發展前景等情況，優先選擇地理位置好、定位清晰、周邊配套完善的城市區域樓盤；對于人口持續外流、市場嚴重供過于求、房價嚴重偏離居民購買能力的城市區域以及配套設施不全、無產業支撐的新城區、遠郊區縣的樓盤項目應嚴格審慎準入；對采用零首付、低成數首付、返還首付款等變相促銷手段的，采用售后返租、開發企業承諾有固定回報及類似銷售方式的，不予準入。對于樓盤項目合作存續期間，開發商或樓盤項目發生上述風險事項的，應立即中止合作、暫停貸款投放。

（二）加強個人商業用房貸款投向管理。個人商業用房貸款原則上投向人口支撐充分、商業氛圍成熟、交通便利、配套完善區域的小面積、小金額自用商業用房；重點支持資金實力強、信用狀況好、購買商業用房用于自營的個人客戶；嚴控戶籍、工作、生活地都在異地的客戶貸款投放。嚴禁向酒店式公寓、工業園區、經濟技術開發區、廠房等類型的商業用房投放貸款，禁止對采用售后返租、開發商承諾有固定回報及類似變相方式銷售的發放個人商業用房貸款。

(三)加強個人商業用房貸款額度管控。根據外部調控監管政策以及銀行信貸政策，加強客戶細分，區分客戶行業、購房用途、房屋類型和面積、樓盤項目等情況，結合借款人的還款能力、資信狀況、貸款用途、擔保情況等因素合理確定。對同一人（家庭）同時購買多套以上的、大面積商業用房，要加強大額商業用房貸款以及單一客戶貸款限額管理。

（四）加強關聯關系識別。對于建筑、建材、園林綠化以及其他房地產開發企業等與房地產聯系緊密，欺詐風險較高的相關敏感特殊行業客戶申請商業用房貸款的，應加強關聯關系識別，嚴控虛假按揭發生。對于開發商股東和員工購買本企業開發的商業用房的，不得予以貸款。

四、結語

總之，個人商業用房貸款已成為當前各商業銀行大力發展的工作重點，對其重視力度也得到了顯著提升。近年來，雖然對信貸營銷給予了高度重視，但是個人商業用房貸款風險仍日益凸顯。想要使個人商業用房貸款風險得到有效管理與控制，就要求商業銀行清晰和明確其中的風險點，積極探求控制風險的有效措施，從而使個人商業用房貸款得以規范化開展，為商業銀行自身穩健發展奠定基礎。