房地產企業成本管理內部審計策略分析

近年來，受市場調控政策和宏觀經濟形勢的影響，房地產行業的利潤空間進一步縮減。房地產企業只有通過不斷加強成本管理，才能提高自身核心競爭力，實現可持續發展的長遠目標。內部審計是監督成本管理實施的有效手段，能夠及時發現房地產企業在成本管理過程中存在的問題，并對管理上的漏洞和羸弱環節給予針對性建議，從而提升企業成本管理水平，促進企業高質量發展。

一、房地產企業成本管理內部審計的概述

房地產企業成本管理內部審計是以內部審計機構為出發點和落腳點，系統、全面地監督和評價房地產企業成本管理的全過程、全動態的執行情況，以促進企業完善治理、實現經營目標的管理活動。房地產企業成本管理內部審計對象包含成本管理的招標階段、合同簽訂階段、成本管理階段、合同付款階段等各環節。

二、房地產企業成本管理各環節可能存在的風險

（一）招標風險

招標工作是房地產企業成本支出的起點，也是成本管理的重要環節及風險高發點，招標環節可能存在的風險有：一是企業可能未建立完善、有效的招標采購內控制度；二是招標機構設置不合理，未設立招評標審定委員會；三是招標工作未按相關法律法規執行；四是招標計劃編制不及時、不完整；五是招標方案及文件的編制不規范、內容不完整，或未經過審批；六是開標前工作及開標流程不合規，對競標單位的資金實力和公司信用度缺乏詳細縝密的考察；七是評標流程不合規，對競標公司存在偏袒性和排他性，對招標文件審核不公正；八是定標過程管控不嚴，招標監督工作不到位；九是招標結果執行不合規，采購活動資料歸檔不完整；十是未開展項目招標采購后評估或項目后評估內容不全面等。

（二）合同簽訂風險

房地產企業通過競標的方式選定了合適的定標單位，發出定標通知書后，在一定期限內，履行合同簽訂程序。在合同簽訂環節可能存在的風險有：一是企業未根據自身情況建立相關的合同規章制度；二是合同管理相關內部控制管理不規范；三是合同條款及內容可能不完整、不準確、可能與招標文件不一致；四是合同條款的執行可能存在偏差，合同的變更理由不充分等。

（三）成本管理風險

房地產企業成本管理對象按照內容分類，主要包括目標成本管理、動態成本管理、責任成本管理、合約規劃編制、工程暫定價重計量、結算管理、成本后評估等。在成本管理環節可能存在的風險有：一是目標成本編制不規范、審批錄入不及時；二是動態成本可能超過目標成本而未履行相關目標成本調整手續；三是可能會產生無效成本，并未對無效成本產生原因進行分析、控制；四是合約規劃編制不準確，與中標金額存在較大差異；五是工程重計量不及時，重計量新增項目單價的組價依據不充分；六是完工結算中可能出現質檢單位未完全按照規范程序檢驗完工項目的情況，導致企業在后期投入使用過程中產生重大的人身財產安全風險[1]；七是可能存在成本后評估編制不及時、不完整等風險。

（四）合同付款風險

房地產企業重要成本支出主要集中在合同付款方面，在合同付款環節可能存在的風險有：一是合同相關的簽證、變更不符合審批程序，可能存在先施工后履行審批的風險；二是為了不影響施工進度的推進，部分房地產企業可能存在未達到合同約定付款節點提前支付的情況；三是合同支付的支撐材料不充分，驗收簽字不完整；四是支付工程類及材料設備類合同預付款，可能未取得對方單位開具的保函等風險。

三、房地產企業成本管理各環節內部審計策略

（一）招標環節內部審計策略

房地產企業成本管理內部審計工作在招標環節可實施的審計策略有：一是查看企業規章制度匯編，檢查企業是否在關鍵領域、關鍵環節建立健全完善的招標采購內控制度；二是檢查被審計單位是否有正式下發的設置招評標審定委員會的書面文件，是否有正式下發的明確招標采購管理部門及職責分工的文件；三是檢查企業是否根據國家有關法律法規和當地政府要求執行招標工作；查看備案合同與實際執行合同是否存在差異，有無陰陽合同問題；四是檢查招標計劃的編制是否符合規定，確認計劃是否涵蓋計劃期內所有物資采購和非物資招標內容；查閱需求計劃報送的相關資料，比對需求計劃的報送時間與規定申報截止時間的差異，分析需求計劃的及時性；五是檢查招標文件中的技術條款、技術參數是否明確；經濟條款、報價規則是否合理；是否采用公司統一發布的招標文件范本[2]；六是檢查采取自行招標方式的招標人是否具有法人資格，擁有相應的專業技術力量，編制招標文件和組織評標的能力，擁有專職招標業務人員；七是審查評標委員會是否對每一投標文件進行符合性審查，對投標文件實質上不響應招標文件要求的，招標人是否作為廢標處理；檢查綜合評估法下專家評分的合理性；檢查是否按照加權分數最高排名確定中標候選人；八是審查項目招標領導小組是否依據評標報告推薦的中標候選人進行定標，定標會議是否形成書面會議紀要；九是檢查被審計單位是否在中標通知書發出規定期限內與中標人簽訂合同，因中標人原因導致合同無法簽訂時，是否及時取消其中標人資格并沒收其投標保證金；十是檢查項目是否開展后評估，后評估內容是否全面，提出的改進措施是否在后續工作中落實改進。

（二）合同簽訂環節內部審計策略

房地產企業成本管理內部審計工作在合同簽訂環節可實施的審計策略有：一是查看企業規章制度匯編，檢查企業是否建立有效的合同規章制度；二是審查企業是否實行合同統一歸口管理；合同臺賬設置是否規范，相關數據、信息錄入是否及時、完整；合同專用章使用管理是否規范；三是要仔細對比簽訂的合同內容是否和招標文件的內容相符，如合同協議期限、項目范圍、關鍵技術指標、質量標準、驗收標準、計價說明、付款條件、供貨期、違約索賠等是否與招標結果一致[3]；四是檢查與合同有關的資金往來明細及相關會計憑證，檢查合同條款是否完整履行，合同當事人責、權是否履行到位；確認合同內容有無變更，變更理由是否充分，變更條款是否真實、完整，變更價款的確定是否合理等。

（三）成本管理環節內部審計策略

房地產企業成本管理內部審計工作在成本管理環節可實施的審計策略有：一是檢查可研階段目標成本是否在項目土地獲取的規定期限內、方案設計階段目標成本是否在運營方案審批后規定期限內，錄入成本管理系統；二是檢查企業項目動態成本臺賬，核實是否存在動態成本超過目標成本的情況，并查看目標成本調整相關手續；三是檢查企業是否產生無效成本，對無效成本責任認定是否清晰，并嚴格落實考核；四是檢查合約規劃審批表，檢查是否存在合約規劃金額與中標金額差異較大的情況；五是檢查重計量審批表，確認重計量結果超過合同總額規定比例的，是否簽訂補充協議；六是檢查完工結算中質檢的相關資料，確認檢查流程是否合法合規；七是檢查項目成本后評估報告，確認編制內容是否完整，成本管控經驗與總結結論是否在后續項目推廣應用等。

（四）合同付款環節內部審計策略

房地產企業成本管理內部審計工作在合同付款環節可實施的審計策略有：一是檢查合同相關的變更、簽證是否嚴格按照相關管理原則履行審批，檢查有無先施工后履行審批情況；二是查閱合同及相關付款會計憑證，核實合同款項是否嚴格按照合同節點進行支付，確認有無提前支付或增加節點付款的情況；三是檢查是否存在付款支撐材料不充分，驗收簽字不齊全，對方未開具增值稅發票等情況；四是檢查企業針對有預付款項的合同，是否采取獲取對方單位開具保函的保障性措施等。

四、結語

在當前經濟形勢下，房地產行業競爭日益激烈，加強成本管理已經成為房地產企業提升競爭力的必然要求。房地產企業在成本管理工作中可能存在著招標風險、合同簽訂風險、成本管理風險及合同付款風險等，房地產企業成本管理內部審計可通過采取一系列審計策略來應對規避此類風險，從而不斷提升企業成本管理水平，促進企業可持續發展。