新形勢下房地產企業成本管控問題研究

孫慶琳 西安天朗地產集團有限公司

房地產企業主要以從事房地產開發和經營的企業為主。在房地產開發項目時一系列的程序也屬于經濟行為，如一個項目開展的立項問題，土地經營轉讓情況，設計規劃，施工建設到樓盤的銷售運行等行為。房地產開發是一個復雜的過程，一系列行為從前期規劃到政府驗收過程都需要經過很長的周期。在該過程中，要對各個環節資源進行整合調節，每一個階段都需要精確且全面的預算成本管控措施，才能有利于企業在后續發展獲得最大的利益。成本管控是房地產企業也是其他行業必不可少的管理手段。所以成本管控環節也是房地產企業財務管理最主要的管理環節，其預算的準確程度會直接影響到企業日后的發展，保證成本管理的落實可以有效的避免企業中財務管理出現的資金資源浪費問題。市場不斷演變，政策也在隨著社會經濟逐步調整完善，房地產企業競爭壓力逐步增大，如何加強成本管控是一個重要課題，對房地產企業管理經營而言也是一個巨大的考驗。

一、房地產企業在成本管控中存在的主要問題

（一）對成本管控的意識淡薄

多數在房地產開發商對成本管控的理解一直停留在會計資金管理，房地產企業通常情況下認為成本管控即是從工程的開發、建設再到合同的管理三個環節。但在成本管控過程中最主要的環節則是設計方案過程中的成本預算，但其一般對設計方案中的預算成本意識都不強烈，對設計階段的資金評估也不夠重視，執行效果較差，在企業各部門之間存在信息溝通與反饋障礙等問題，在下游工作中由于對設計方案把關不嚴謹，或是設計方案不合理，而導致在實施過程中成本資源的浪費，造成資金損失。

（二）對成本管控的監管力度不夠

由于房地產企業對成本管控的管理階段中監管的忽視，往往存在成本管理建立的制度不夠完善，在成本預算的制定過程中，沒有進行統籌規劃。另外企業的財務管理人員水平有限，技能水平和管理水平長期滯后，沒有更新現代化管理理念，僅依靠以往的經驗之談，在項目后續開發中時常出現各種經驗主義錯誤，有時也會為了一己之力從中獲取利益，存在違法違紀風險，而且管理者于施工人員存在溝通障礙，部門之間存在推諉扯皮，對施工工期有所延誤，無法到期交房，最后造成建設實際成本超過原本預算成本的現象。

（三）財務管理工作不嚴謹

房地產企業財務管理工作中對成本的管控往往都存在滯后性，通常實在施工即將完成時，由財務管理人員對項目實施產生的全部費用進行核算，缺少全流程各階段的管理把控，對成本管理缺乏一定的認識，對于成本預算的重視程度不足，從而導致在施工完成后，由于沒有嚴格執行預算，造成不可彌補的損失。房地產開發是一個規模大且工期長的一個項目行為，忽視成本預算的最終后果則是在開發商撤出之后出現的問題無法彌補，導致最終的經濟效益的損失。

二、房地產企業成本管控采取的措施

（一）在項目實施前做好成本預算，設計方案成本控制到位

對項目的開發和實施前，方案的設計工作是核心，科學合理的方案設計在后續施工中會極大的降低資源資金成本，也可以縮短工期時間，隨之進行銷售資金很快得到回收。所以設計方案的問題一定要足夠重視，尋求在市場上有知名度可信賴的設計公司進行科學合理的設計，運用有效的經濟手段進行招標投標，前提是公司的各個部門要做好事先的溝通工作，做好前期準備工作比如做好足夠的市場調研，制定市場需求設計相關理念的方案，也要對設計工作進行實時監督。設計方面要找專門的人員及時制定相關管理政策和制度，禁止隨便調整方案，變更設計方案造成項目成本增加。管理人員和設計人員也要及時進行有效的溝通，不管是設計方案的時限長短，也要實際考慮工地的實際情況，實施的技術問題，定期對設計方案進行審查，發現問題及時更正，及時對設計成本的管控。

（二）在建設中做好成本管控

房地產企業開發項目中對成本管理的控制是核心問題。財務管理成本預算管控是房地產企業所要經歷的最重要一環。在成本管理中要對管理的各個方面內容進行有效的分析管控。同時，財務部門要對管理工作進行管理和監督。公司可通過設立專門的監管獎懲制度對舉報和違規人員進行相應的獎懲，實現對所有人員的有效監督。對業務的所有流程嚴格按規定執行，建立部門、個人責任歸屬制度，所有程序的流經部門都要進行層層把關嚴格審批，為后續工作奠定基礎。在施工過程中，要加強對工人的施工質量和進度方面的管控，流程各環節都要符合相關規定，做好工程每一項步驟的檔案收集，做到有據可查。成本控制管理人員要對工程的實時進度進行隨時把控，施工進度必須實事求是，不能進行隨意修改，嚴格按照合同上的期限完成審批。對賬目的處理要做到精細化處理，及時核算施工中出現的各項費用花銷，做到不拖欠工程款，確保工人能更有積極性去完成工程任務，以保證時間和工程質量，使二者協調統一。在實施階段監督也是不可缺少的，對企業的管理要安排各個部門的人員進行有效的監督，其中項目負責人、造價人員、財務管理人員應協作配合，保證對工程的監督，成本管理，避免其他不必要的問題出現增加企業成本。建立健全的監管制度和評估機制，以使施工中的各個階段如施工質量或者工程進度等為指標進行定期考核，提高工作效率，復驗施工進度，保證施工質量等。

（三）做好稅務統計工作控制成本預算

房地產項目的開發勢必會帶來資金的流動，稅務費用的增加，房地產企業具有運營的規模大而且業務多元化的特點，時間周期相對比其他行業長，所以在前期開發階段要做好全面統籌安排，從全面預算的前提下進行成本核算。從一開始的設計方案到施工結束驗收交工銷售，等各個環節都要進行提前合理的稅務統計。在土地的增值稅和所得稅方面，財會人員要嚴格按照規定進行核算統計，按照稅務機關對每個階段進行準確的申報，避免逃稅漏稅，同時更好的節約稅務資金。財務部門可以周期性的對財務狀況進行分析，并及時反饋給各個職能部門，增加資金的流動性，減少成本浪費。

（四）成本管理人人參與

成本管理工作不僅僅是財務部門的管理工作，公司的各個部門也要積極參與，從根本上樹立成本管理的意識，將成本管控的內容，融入企業文化之中。將成本管理制度流程充分貫徹，可申請由成本管控專家對財務部及其他部門領導及員工進行培訓，將新的管理模式進行普及，在成本管理中不斷完善成本管理體系，尋找業內標桿，及時對比反思。

三、總結

總而言之，成本管理在財務管理中是必不可少的一項工作，關聯著企業中包括業務、施工、質檢各個部門。對于房地產企業更是不容忽視的環節，為了使房地產企業更能在現今社會發展的趨勢下站穩腳跟，并使房地產開發商在運營過程中提高經濟效益，就要更完善成本管理管理的各項制度、流程，保證其執行和落實的水平，成本管控不僅針對財務部門，而是需要企業各部門都要負起到相應的責任，提高重視程度，使企業從根本上解決對成本管理的認識不足問題，并將其于企業戰略相結合，爭取獲得最大的價值效益。