房地產財務風險的分析

呂蕾 陜西地建房地產開發集團有限責任公司

一、房地產財務風險的概述

房地產財務風險是一種微觀的經濟風險，也是企業經濟活動中的集中性風險。對財務風險的研究，可以從廣義和狹義兩方面進行。廣義的財務風險就是企業的財務工作受不確定因素影響，導致企業財務的實際收益與預期收益方面存在一定差異，具體包括籌資風險、投資風險、資金回收風險等，這些風險增加了房地產企業的損失。狹義的財務風險就是舉債籌資風險，企業到期債權一般通過貨幣資金的方式進行補償。狹義的財務風險認為，企業財務風險只是和企業的負債有關聯，要是企業沒有承擔債務則不存在財務風險。房地產財務風險特點主要表現為：第一、利率變動風險較大。利率變化對房地產企業的影響較大，房地產企業在負債時期進行的經營，如果遇到通貨膨脹情況，會導致貸款利率增加，進而增加房地產企業的資金成本，降低預期收益。第二、不確定風險較多。大部分房地產企業的項目開發資金主要來源于銀行貸款，還包括經營性收款、房地產產品預收款、自有資金等，由于房地產企業資金投入較大，且資金變現能力較弱，回收期較長，因此房地產企業利潤存在的不確定因素較多，這些不確定因素會加劇房地產企業的財務風險。第三、籌資風險。當房地產企業面臨的資產負債較高是，會降低債權人所具備的債券能力，同時，會加大企業在不同渠道上籌資的難度。

二、房地產財務風險的主要影響因素分析

1.宏觀調控政策因素。宏觀調控政策因素是影響房地產財務風險的首要因素，諸如房地產限購政策、房地產開發貸限制政策等，都將對房地產財務風險產生影響。如房地產限購政策，當前，全國大部分地區已實施居民二套房及多套房的限購政策，個人按揭及住房貸款大幅收緊，直接造成房地產的需求下降，需求量的減少，使得房地產企業銷售業績下滑，影響資金回籠，可能造成財務風險。

2.行業發展因素。行業發展因素是影響房地產財務風險的額又一因素，如行業的競爭程度、區域地產的發展程度等，都在影響著房地產微觀企業的財務風險。如行業競爭程度因素，由于房地產開發的收益較高，在房地產行業發展中，資本的逐利屬性使得房地產行業內進入大量企業，使得房地產企業在購買土地中，產生較大競爭，這將直接增加房地產企業的土地出讓成本，占據房地產企業較大資金規模，容易造成房地產企業砸入重金，然而，一旦投資失誤，將直接造成房地產企業財務危機爆發，引起房地產企業破產。而且財務杠桿的有效利用能夠為房地產行業帶來巨大的利益，但是在國家對房地產行業密集調控的背景下，房地產企業的資金來源如果出現問題，很容易導致企業資金鏈斷裂，進而導致企業的日常經營活動難以繼續。另外，房地產企業沒有正確處理消費與積累的關系，對資金流的關注不夠，也會導致資金鏈出現斷裂情況，影響企業的正常運營。

3.房地產項目因素。房地產項目因素對房地產財務風險的影響主要是指房地產企業在土地開發建設中，由于城市規劃發展、企業已有房地產項目等因素影響，造成房地產項目銷售出現問題，進而引發財務風險。如房地產企業在小區開發建設過程，由于城市在地產項目周圍建設了污水處理項目，使得周邊區域污水均進入小區周邊的污水處理廠，造成房地產項目環境嚴重受損，進而引起小區業主的爭議，同時造成房地產項目銷售不良，這些都是對房地產財務風險的重要不利影響，需要開發企業及民眾均加強房地產項目的了解。

三、房地產財務風險的應對策略

1.實施財務預算管理。房地產預算管理經常會出現很多不確定的因素，這些因素對于房地產企業經營發展起著很重要的作用。房地產企業應當將項目和資本的預算工作作為房地產財務管理的基本環節，對自身在收入支出、開發項目所獲利益與分配的各方面做出具體的安排。具體來說，在項目預算上，財務部門應積極建立財務預算制度，并貫徹落實預算制度，做好項目設計費用、項目開發成本、項目收益的預算工作，進而全面提升項目決策的準確性，降低因為決策失誤帶來的經濟損失。

2.嚴格投資和融資項目的可行性分析。房地產項目投資都比較大，有時一個投資項目的成敗決定了企業的生死存亡，因此在對投資項目進行決策時，一定要嚴格按照程序先做好市場調研，在進行有關項目市場調研時，要準確把握不同用戶的市場有效需求規模和用戶市場偏好；然后充分考慮項目投資建設過程中產生的投資時滯以及融資時滯情況；深度尋找不利于項目實施的因素，找出可能影響項目成本的因素，進而進行可行性分析，最大程度避免損失。

3.縮短房地產開發的周期。縮短房地產開發周期能夠有效加快房地產企業的資金回籠速度。為了降低房地產企業的財務風險，房地產企業應分析當前國家對房地產行業的宏觀調控政策，適當加快開發速度，合理限定開發周期，進而全面提升開發效率，保證城市建設計劃的實施。

4.合理控制負債規模。房地產企業經營過程中，如果處于負債狀態，通常會出現一定的財務杠桿效應，而經濟效益也隨之提高。但這并不意味著企業負債規模越大越好，因為一旦達到某一程度，償還債務所帶來的風險概率也會直線上升。究其原因，利息支出會隨著貸款的金額數量呈同比增長，那么財務風險也就難以避免。房地產企業應當以改善資本結構的形式來減少財務風險，落到實際工作中，就是發掘自身的資金潛力，也可以通過將土地抵押而從金融機構貸款。房地產企業應將自身的負債規模控制在一定范圍內，進而改善資本結構，降低資本負債率，促使企業自有資本和借入資本的比重更加合理。

四、結束語

綜上所述，房地產發展過程中，由于各種因素的影響，使得房地產財務存在諸多風險，因此必須采取實施財務預算管理、做好可行性分析、縮短房地產開發周期以及控制負債規模等應對策略，從而促進房地產企業的健康發展。