目標成本管理方式在房地產行業的應用分析

魏玉剛 青島天泰房地產開發股份有限公司

目標成本管理這種方式最早起源于美國，在后續傳入西歐和日本后得到了很大的發展進步，特別是在進入日本后得到了飛速的發展，豐田作為其中的代表，在理論和實踐方面的研究都有了非常大的突破，這種管理方式傳入我國后，最早是被應用于鋼鐵企業，并形成了有中國特色的發展模式，進入21世紀后，隨著房地產行業的快速發展和競爭壓力提高，人們開始越來越重視房地產企業在項目進行中的目標成本管理研究工作，以實現通過這方面水平的提高，實現企業在行業競爭環境下的實力確保。

一、目標成本管理概述

（一）成本管理

成本管理工作在企業運營和具體的項目工程建設中都是必不可少的存在，這方面工作的進行為企業整個經營過程所消耗的資金提供了可靠的管理，進而避免了資金不足和浪費現象的發生，并實現讓整個資金鏈條得到正常運行保障。當前在大型房地產企業中，成本管理工作的進行中，除了企業內部資金消耗外，還要注重其他與企業經營相關的成本管理內容，特別是要做到突破管理界線，多對競爭對手進行研究分析，以實現發現其潛在的合作利益。在成本管理工作進行中，確定總體目標和分項目標也是非常重要的，特別是在總體目標確定上要提高重視程度，以更好的實現為企業的經營發展目標提供可靠的服務支撐，在分項目標實施中要完成對計算的目標成本和成本控制目標的有效實現。

（二）目標成本

目標成本在企業經營管理工作進行中，是預期利潤目標實現所必須進行的管理工作，它屬于一種預計成本，具體工作的進行則是運用科學的管理方法實現成本預測和目標管理兩部分的有效結合，當前計劃成本、標準成本、定額成本等都是其重要的表現形式。由此可見，目標成本兼具了目標和成本的共同屬性，還具有目標屬性和成本屬性的各自屬性特征，在成本角度上來看，它屬于企業在經營過程中達成的預設資金總和，通過具體過程的合理控制，可以實現將成本控制在目標之內，在成本的具體執行中，會構成相應的項目成本體系，其中包含著成本指標和相應的數值；從目標角度來看，目標成本屬于企業和管理的雙重目標，且是需要在一定時間內達成的成本目標，并表現著目標對象的具體特征。

二、目標成本管理方式在房地產行業應用的意義

在房地產行業中，通常在每個項目工程的建設中都需要大量的經費投入，并且在后續的營銷過程中也需要各種分項工作的成本投入，這些都使得成本管理工作變得非常重要，企業要想更好的實現有效的經營，就要運用科學的管理方式。目標成本管理方式所具備的優勢，使得其能很好的幫助房地產企業提升管理效率，并且通過這種方式的有效應用，也能實現使企業每個工作人員的責任意識增強，進而實現對成本的動態全面管控，使整個成本管理模式得到優化；同時，基于對房地產項目的了解可知，其在項目的具體實施過程中，需要進行原材料和成本的采購數量都非常多，且很容易產生各種間接的費用，通過目標成本管理工作的進行，則可以使采購成本及相應產生的成本投入降到最低；在目標成本管理方式的科學進行下，也非常利于確保項目建設過程更規范化，對項目產品的標準化完成要求進行限制，這樣會在很大程度上，提高對人員的專業素質要求，使其必須對新技術和新工藝能夠熟練進行實施，這在很大程度上可以減少對不必要的人力和物力資源成本投入，還能提高整體的施工效率；目標成本管理工作的進行通常比較趨向于模塊化，且系統性和標準化的保持要求非常高，這就使得相關工作人員必須在管理工作進行中控制好成本核算的每一個環節，以更好的實現每個環節都能得到可靠的成本投入，這在很大程度上能避免因成本不足造成的質量問題出現，也可以降低成本投入中的各種風險威脅。

三、房地產行業目標成本管理方式應用的措施探究

（一）做好規劃方案的合理選擇

通過對房地產項目的研究分析可知，在整個項目的進行過程中，前期的規劃設計階段處于非常重要的階段，為項目成本把控的核心階段，做好這兩部分的工作，成本管理工作目標和作用發揮也就大約實現了90%，接下來的招投標和具體施工階段僅需按照相關標準規范和預先設計的方案進行管理控制即可。在房產項目建設中，通常要涉及各種不同規模大小的分部分項工程，在進行具體的設計規劃過程中，每部分都要通過不同規劃設計方案的對比，選出最符合實際的設計方案；在進行圖紙的設計過程中，為同時實現設計過程質量的確保以及成本的有效利用，應協調好各參與單位共同做好審核把關。

（二）充分考慮成本適配的合理性

在房產項目設計工作進行中，成本適配是否合理與對客戶需求的分析了解存在很大的關系。因此，作為房產企業和設計方都要做好市場調研工作，對不同客戶的敏感性和感知度進行分析，以實現在具體設計中側重點的有效偏向，進而實現成本的合理投入分配，使成本的投入能發揮最大的價值，這樣也可以方便后續營銷中針對不同類型客戶進行有針對性的房產產品銷售和服務提供。在住宅產品適配過程中，高、中、低檔的產品通常有不同的建設需求，要進行具體的細化，則需要根據市場綜合分析調研掌握具體的劃分對象，同時，還要增加對客戶的意向需要的調查，以實現適配過程的更全面。

（三）限額設計的運用

在目標成本管理方式的運用中，做好成本的有效預測和控制是非常重要的，在具體工作進行中，可通過限額設計方法的有效運用，并將其作為成本管理前期重要的環節，以更好的完成成本的把控目標。因這種方法屬于根據市場行情和以往的經驗進行每個預算的編制，使制造價格控制在一定范圍內，然后再根據價格實現具體功能的滿足，在具體的限額把握中，要實現每個分項工程內部金額得到有效控制，還要把握好每一階段的限額設計，以更好的確保在整個工程進行過程中，每個階段都能有足夠的成本投入。在具體設計過程中，相關的財務負責人員要隨時關注經濟性指標和造價指標，并做好與負責不同工程內容管理人員的密切聯系，以實現成本預算與技術指標之間的協調。

（四）考核體系的建立與落實

要想更好的實現在房產項目中使目標成本管理的優勢得到有效發揮，必須建立完善的考核體系，實現對目標成本的嚴格考核把控。在考核體系的具體建立中，要考慮實際成本方面的信息，還要掌握整個項目工程的具體情況，以實現通過該體系的完善建立，對于目標成本直接或間接相關的責任體進行考核評估，并通過獎懲工作的適當進行，確保相關工作的有效落實。在考核體系的具體建立中，首先是進行考核目標的確定，這一過程要充分考慮企業原有的考核體系，并對各部門在具體項目執行中的工作進行分析，進而制定出適合項目成本管理的考核體系；其次，在考核體系的具體執行過程中，除了依據相關的制度進行外，還應做好成本數據記錄，實現對出現的問題進行有效的分析，通過以數據為基礎的具體原因分析，實現對考核中不合理的地方進行糾正。

（五）動態數據的監控預警

在目標成本管理過程中，為實現動態的成本管理控制，應通過對動態成本的監控預警措施方案制定，實現對實際執行成本與目標成本之間是否存在偏差的有效掌握，并通過相關措施的執行，使成本控制在規定范圍內。在動態成本管理下，應能夠對動態成本進行全面的了解，還要對其具體情況進行追蹤，這樣也可更好的適應市場變動情況，實現成本執行的有效調整。在監控和預警提示中，要根據企業的實際情況和合同約定條件，進行控制范圍、控制條件和控制方式的具體確定。

四、結束語

我國房地產行業在目標成本管理方式的發展年限上相對還是比較晚的，這也使得在理論和實踐研究中都存在很多的不足之處，特別是在理論方面的研究嚴重缺乏創新，造成在具體運用中絕大多數情況要延用國外的理論基礎，但這也造成實際管理工作進行中常會出現與企業發展不相符的現象，亟須相關人員多重視對我國房地產行業目標成本管理方式的應用分析研究工作，進而促使這方面能夠得到優化發展。