印度房市為何難走出寒冬

劉小雪

受信貸市場流動性短缺及實體經濟不景氣、銷售下滑帶來的雙重擠壓影響，印度房地產行業在本輪經濟周期中受到重創，房產庫存處于4年來最高。僅2019年9月就有115起與房地產有關的破產申請，而已破產住宅項目的總金額高達660億美元。印度房地產市場何時能夠走出陰霾，尚不得而知。

2009年印度為了應對國際金融危機，同許多國家一樣，采取了擴張型的財政和貨幣政策，引導資金流向基礎設施建設領域。但最終結果是，一方面這些項目很多都沒有如期完成，拉低了企業的盈利水平；另一方面隨著國際大宗物資價格的上漲，為抑制通脹，央行不得已連續加息，企業利息負擔加重，以致無力償還貸款，而銀行不良資產也因之增加，進而不愿再貸。2013年前后，印度銀行信貸額下滑最為明顯。莫迪上臺后，為了降低銀行的不良資產率，先后向銀行注資，并促使幾家大銀行合并，目的都是為了提升銀行的經營效率、改善銀行的資產結構。但這些舉措帶來的積極效果，很快就被2018年集中爆發的幾起非銀行金融機構債務違約抵消大半。

非銀行金融機構往往通過公開發行短期企業債券或以私募方式獲得資金。印度的非銀行金融機構借銀行業貸款低迷之機，在過去幾年中紛紛實現了自身的起飛。2015至2017年非銀行金融機構貸款占全印新增貸款的1/3，流向房地產業的貸款最多。但與此同時，作為影子銀行，它們一直游離在央行的監管之外，普遍存在高杠桿問題。任何時候只要出現經濟下行、或市場稍有風吹草動，它們身負的“債務炸彈”就有可能被引爆。2018年印度基礎設施租賃和金融服務有限公司（IL&FS）就因債務違約在市場上引發了多米諾效應，迫使政府不得不接手這家公司，但市場信心已難以恢復。在央行宣布將非銀行金融機構納入金融監管之下后，非銀行金融機構的流動性也日益趨緊。

鑒于房地產業對穩定金融的重要意義，以及它對上下游產業發展的重要作用和對就業的貢獻，印度政府已采取各種救市措施。除央行連續降息、財政部降低房產銷售稅外，政府還鼓勵地方政府建立專門機構加強對房企的監管以減少欺詐行為、提振買方信心，但這些舉措對于實現印度房地產業的良性發展還遠遠不夠。

印度不管是公共設施項目還是商品房項目都很難按時完工。開發商需要經過多個政府部門的審批，而且每個部門都有著繁雜、不斷變化的規則程序。另一方面，征地引起的司法糾紛也非常普遍。根據印度2014年出臺的《土地法》，私人公司征地須征得80%被征方同意，公司合作項目須征得70%被征方同意。目前看來，這一條款過于苛刻。根據美國布魯金斯學會發布的報告，孟買市30%的房地產項目以及50%的在售面積都曾經或者正在經歷訴訟程序，每個房產項目從立項到建成入住的周期平均是8年。可以毫不夸張地說，印度的很多房地產項目表面上看是因為資金流出現問題而破產，但更有可能是被拖沓的工期拖垮的。印度《土地法》的初衷是保護土地所有者的利益，但考慮到孟買42%的居民居住在貧民窟里，全國人均GDP不及中國的1/5，可孟買、德里的房價卻能夠與北上廣比肩的現實，不能不認為該法有些“過猶不及”。

雖然房地產行業的周期性特征在各國都很普遍，但在印度這樣的發展中國家，由于存在著相關政策和市場結構的瓶頸，它的周期注定會更頻繁、波動也更劇烈。▲

（作者是中國社科院亞太與全球戰略研究院副研究員）