建筑商業綜合體的形成與其發展因素

王麒凱

摘要：在中國城市化浪潮和世界科技進步的大背景下，建筑商業綜合體如雨后春筍般在各中大型城市中建設。本文在閱讀過大量文獻資料的基礎上通過調查研究，加以總結分析，得出建筑商業綜合體成功的部分要素，希望能為其規劃設計提供部分參考。

Abstract： Against the background of the wave of urbanization in China and the advancement of science and technology in the world， architectural and commercial complexes have sprung up in various large and medium-sized cities. Based on reading a large number of literatures， this paper summarizes some elements of the success of the building commercial complex through investigation and research， and hopes to provide some references for its planning and design.

關鍵詞：建筑;商業;綜合體;發展

Key words： architecture;commerce;complex;development

中圖分類號：TU247? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2020）02-0204-03

1? 建筑商業綜合體

1.1 定義

建筑商業綜合體在城市經濟發展到一定程度時，作為將多項功能集中在一起的建筑體。一個建筑商業綜合體可以具備城市的多種功能，可包含寫字樓、購物中心、酒店、餐飲、文化娛樂城、公寓、會議廳、展覽廳等。是一個多功能，高效率且統一度高的商業地產模式?，F多作為大城市商業區建設的首選方案。

1.2 建筑商業綜合體的多種形式

依據建筑商業綜合體的功能需求其常見組合形式可分為：①由購物中心、寫字樓及酒店組成。這是最常見的組合方式，對商業活性要求最高。②由購物中心及公寓組成。規模一般比較小，對商業活性要求較低，更像是一座“城中城”。③由購物中心、酒店及文娛組成。這種形式偏向高端消費，在著名城市景點及經濟較為發達的地區較為常見。④由購物中心、寫字樓、會議廳及展覽廳組成。此類型偏商務模式，多出現在城市CBD，有時也出現在知名大學附近。⑤各種功能十分全面且占比較為均衡。如成都“蔚藍卡地亞中心”，這種綜合體規模十分巨大，多誕生于生活水平較高且消費思想較為先進的城市。

1.3 建筑商業綜合體的優缺點對比解析

優點：①土地的垂直空間利用率高。建筑商業綜合體充分發揮了垂直空間的作用，其建筑面積往往是占地面積的很多倍，一些較為環保的建筑，其內部或外部的建筑綠化面積非?？捎^。②配套設施較為完善。為了使建筑體有較高的舒適度，建筑商業綜合體的配套設施是十分完善的。供水供電系統停車和綠化及環衛等基礎設施，相對完善。③功能齊全。商業綜合體的一大優勢，便是可以在有限的一部分區域，滿足消費者的各種需求。④高效性和便利性。極高的空間利用率和齊全互補的功能，大大加快了信息的交流與人群的流動，也能基本滿足城市生活的絕大數需求，為周圍住戶及本地區的居民提供一站式快捷服務。⑤整體性。建筑在建造的時候是經過統一設計規劃的，一些商業綜合體建筑之間同樣也有很好的連通性。⑥外觀優美。在建筑設計上，會使用吸引力較高的建筑外觀，以期望吸引顧客，甚至是對周邊環境，都會進行一定的修繕以及配套的綠化及燈飾亮化。⑦科技水平高。隨著技術的發展，越來越多的高科技產品會被應用在建筑內外部。⑧提高經濟活力增加就業。建筑商業綜合體可能成為區域的經濟中心，提高區域經濟活力，同時增加就業崗位。

缺點：①環境污染。建筑建造及建筑裝修帶來建筑廢品，中央空調的環境污染，玻璃幕與射燈等造成了嚴重的光污染。②能源浪費。較高的人造光源以及中央空調的使用會帶來一定的能源浪費。③交通擁堵。日間建筑商業綜合體運營時，會有較多的人流及車流可能堵塞交通。④阻礙地下水補給。硬質鋪裝阻礙了降水的滲透，破壞了當地的地下水平衡。

矛盾點：①大幅提升周邊地價。商業綜合體很可能成為一個城市的地標與副中心，人流密集，為周邊地區提供商機。其便利的設施與完善的功能，可提高周邊地區居住的舒適度，可導致地價大幅提升。對城市而言，這可拉動城市經濟增長，同時也可能帶來房地產泡沫;對個人而言，這可為部分人提供舒適的居住環境，但也會讓人止步于這里高昂的房價。②綠化率。大量的土地被蓋上了鋼筋水泥，但同時其垂直綠化又不免帶來了眾多綠色植物。③人流量。人流量是商業綜合體的必然需要，同時商業綜合體也會大大提高周邊地區的人流量。這對拉動當地經濟有著重要的作用。但同時也會造成周邊交通擁堵、噪音污染加劇等問題。

2? 形成及發展因素

2.1 商業相關性

建筑商業綜合體其最關鍵的就是對商業的吸引力，開發商希望更多的品牌入住。商業活力是商業綜合體所需的重要前提，也將反作用于經濟，為該地帶來巨大的經濟活力。商業綜合體的誕生往往伴隨著周邊商圈的建立。

2.2 地理位置相關性

建筑商業綜合體需要良好的地理位置作為基礎。在選擇上，選擇經濟形勢較好，政策有利的區域是成功的一個基礎。城市CBD，副中心，開發區會被優先考慮。一些開發商為了減少地價開支或減少與市中心其他商圈的競爭，一些大型的建筑綜合體被修建在了市中心附近未被良好開發的位置，以再造中心。如萬達廣場，更傾向于市中心附近的主干道上，通過萬達廣場的建成拉動該區地價增長甚至成為新的城市中心，達到再造地理優勢的目的，從而提高利潤。

2.3 交通相關性

交通的發達程度影響其人流;作為地區商業中心，發達的交通可以保證為更遠處的居民提供服務。最具代表性的是建在地鐵站附近，通過與地鐵站直連的通道，完成無縫對接。

2.4 環境相關性

由于商業綜合體的建造傾向于選擇在城市環境較為良好的區域，所以工廠區域，以及類似的區域，通常不會修建商業綜合體。

2.5 人文歷史相關性

建筑商業綜合體在選址及設計上還會考慮到一定的人文歷史因素。文化風俗與歷史風俗被當做參考因素。同時建筑綜合體也會更注意契合周邊景物。

2.6 建筑設計對建筑商業綜合體的影響

在行為心理學上，優美的外觀會讓人忽略了其實際作用，商業環境中的音樂會應影響人的判斷力，在消費過程中，可能會受到影響。建筑的外觀與內部結構及裝飾在一定程度上能吸引消費者并使其進入商業綜合體，所以建筑商業綜合體的設計對其影響是十分巨大的。

通過調查發現，一些建筑商業綜合體往往有以下幾個特點：①樓層較多及占地面積較大的商業綜合體每層之間的扶梯有可能是不在同一垂直面上的。乘坐同一位置的扶梯可以直接到達目的地，會降低消費者在建筑內部的逗留時間，間接降低消費可能性。設計者的意圖便是通過提高人群在建筑內部的逗留時間，以及經過的店鋪數量，以增加消費機會，促使消費。當然扶梯的位置不能雜亂，要在消費者通過盡量多區域的同時保證路線的連貫暢通。②中庭組合。作為采光和室內景觀綠化的需要，中庭的存在可以帶來良好的視覺體驗，使購物變得更為舒適。更能增加商業綜合體的吸引力。同時較多的中庭可以安裝更多的電子顯示屏，增大宣傳力度。在走廊交匯處最好設計小型中庭，不僅使走廊較為明亮，且有效防止了人流大量聚集。在進入正門后應有大型中庭，作為活動的中心場所，通過燈光、屏幕及舞臺來展現商場的層次感和張力。③走廊極具縱深性延展性。走廊通道曲折，需盡量避免直角轉彎，多用曲線以保證道路的靈動。盡量不能有斷頭路。同時應使主環與其余小環相互咬合，一是增加商鋪數量;二是增加了消費者的逗留時間;三是豐富的支路可以分流顧客。④大賣場一般在最負數層，有時室外有獨立入口。將大賣場放在最負數層且有獨立的入口的目的是分流人群。大賣場對自然采光的需求較低，且地下可以降低空調運轉帶來的消耗，同時地下停車場距離商場較近，方便消費者將商品快速帶回車中，大大增加購物效率，降低購物憂慮。⑤內部裝修合理。裝修設計對于消費者的視覺體驗是有很大的影響的，不能過于簡陋，也不能太過浮夸。⑥良好的外部設計。愛美之心人皆有之，人是視覺動物，良好的外部設計會對人產生一定的吸引力。⑦樹立地標建筑物。辨識度較高的商業綜合體，可能會成為該地區的地標建筑物。⑧顯著的正門。出入口有顯眼，門前預留空間設置廣場。通過景物裝飾，燈光效果等使風格大氣且整體一致，引導消費者進入商場。

⑨設計人性化。顧客的必要需求在綜合體中均可得到滿足。如在每層都需要有至少一個公共廁所和一個吸煙室，而吸煙室不僅提供給了吸煙的空間，保證煙民及其伴侶可以長時間購物，同時也降低了煙民在公共場所吸煙的可能。同時配備符合當地氣候的設施，提供更舒適的室內環境。與建筑規模相匹配的地下停車場。根據人體舒適度指數，在中央空調系統設計中，夏季室內溫度一般為25到28度，冬季室內溫度一般為16到20度。并應配套有儲存柜，方便顧客儲物，使購物過程更加輕松。⑩通道寬敞，欄桿多用玻璃，路標指向顯眼明確。寬敞的通道會使購物過程比較輕松，玻璃更增強了透光性，讓室內空間顯得更加明亮寬闊;路標可以引導顧客快速前往目的地，購物過程更加流暢。

2.7 建筑綜合體在運營時考慮的消費行為心理學

一個新的建筑商業綜合體引進更多的名牌商家，且獨占性品牌有利于商業綜合體。根據消費者行為心理學：“求新，是一種人的基本欲望，即在自己的周圍環境中尋求新異刺激以滿足自己的好奇心?！豹氄夹云放瓶梢詭硪欢ǖ娜肆?，且在宣傳方面更可大做文章。①服務對象廣泛。商業綜合體都有其目標服務對象，如果商業綜合體的服務類型單一，那其服務對象也會變少。因馬太效應：“強者愈強、弱者愈弱的現象”，一個能吸引眾多人群的建筑商業綜合體需要有更多的服務項目，從兒童到老人，都有與之匹配的商品或服務。如果服務類型或商品單一，購物人群便會減少，商家為減少開支，會進一步減少商品種類、商品綜合體，可能由此沒落，但種類齊全，消費者增加，商家會進一步豐富服務種類，吸引顧客。②巨大且明亮的電子屏在室外。電子屏的存在不是要求顧客駐足觀看，而是可以為綜合體和商品帶來良好的象征意義。由馬斯洛需求理論中的尊重需求：“尊重需求既包括對成就或自我價值的個人感覺，也包括他人對自己的認可與尊重。”擁有良好象征的綜合體和商品可以在一定程度上滿足這類消費者的“尊重需求”。

2.8 科技在建筑商業綜合體中的應用

現代商業綜合體離不開科技的應用，比如一個建筑商業綜合體用電氣智能化系統，可有效控制室內溫度及照明，升級安防工作，并有效節電。科技能為生活帶來更大的方便，使生活更加簡捷。所以，能否通過科技的方式快速實現商業綜合體的價值，也是其成敗的關鍵因素之一。

2.9 建筑商業綜合體之間的相互影響

據相關報道顯示：中國城市普遍出現商業綜合體數量過剩的問題。由于之間的競爭激烈，既可門庭若市，亦可冷冷清清。建筑綜合體對一個城市經濟拉動較大，但過多過近的建筑商業綜合體會出現服務范圍的重疊，對商業綜合體不利，甚至是此消彼長。而不同服務模式不同類型的建筑商業綜合體互相搭配，合理規劃，有可能互利共贏。

3? 總結

本研究對建筑商業綜合體進行了較為詳細的分析說明，通過調查研究，歸納了建筑商業綜合體形成及發展中重要的影響因素，如地理交通因素及內部構造等。通過此論文，可以對建筑商業綜合體有一個清晰的認識，并對現存綜合體的改善和未來建筑商業綜合體的規劃設計起到一定的建議作用。本論文多通過現存綜合體的成功規劃進行分析總結，缺乏提出新的現可能未存在的設計思路，并期望能在未來提出新的設計方案以完善論文。

參考文獻：

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