新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題及對策探究

夏祺

摘? 要：在新的經(jīng)濟(jì)形勢下，宏觀調(diào)控和信貸政策無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金回收期，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本也進(jìn)一步增大，進(jìn)而造成了企業(yè)的經(jīng)營利潤下降，抑制了企業(yè)更好的生存與發(fā)展。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身開發(fā)周期長、資金投入大、成本結(jié)構(gòu)多，相應(yīng)的風(fēng)險也高于其他行業(yè)。因此，項目成本進(jìn)行精準(zhǔn)的核算在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中扮演著十分重要的角色。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的準(zhǔn)確合理與否，對產(chǎn)品定價、納稅管理、利潤實現(xiàn)等多方面都起著至關(guān)重要的作用。文章從房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重要性入手，分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中存在的主要問題，并就相關(guān)問題給出優(yōu)化對策，以期能為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)核算與管理提供一定的參考，提高企業(yè)的成本核算效力，并且為提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，保障房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供依據(jù)，達(dá)到推動企業(yè)持續(xù)發(fā)展的目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本核算;問題;對策

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重要性

眾所周知，房地產(chǎn)項目具有資金大、風(fēng)險高、周期長、環(huán)節(jié)多等特點。依據(jù)財政部在2013年8月16日頒布的《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》相關(guān)條款，房地產(chǎn)企業(yè)一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對象。成本核算上一般設(shè)置七大成本項目，即：土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、借款費用。相對于其他行業(yè)而言，房產(chǎn)開發(fā)的成本更為復(fù)雜。

（一）成本核算有助于項目過程管控

房地產(chǎn)企業(yè)不僅局限于對開發(fā)過程中的各項支出進(jìn)行簡單核算。它從取得土地使用權(quán)前的成本測算，到房產(chǎn)開發(fā)過程中的成本歸集，到竣工備案后的工程決算，最后到項目結(jié)束前的全面清算，這一系列的工作都在成本核算中完美體現(xiàn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算具有全面成本計量與管控的特點，是“大成本”的概念，成本核算管理的綜合性強(qiáng)，且難度大。

（二）成本核算有助于提升營利空間

想要增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在新市場形勢下的競爭力，行之有效的成本控制是必不可少的，而精確的成本核算可以為企業(yè)的經(jīng)營利潤夯實基礎(chǔ)，通過控制成本，來給投資者帶來預(yù)期的投資回報，進(jìn)而在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，推動和促進(jìn)企業(yè)和諧健康的發(fā)展。

由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算貫穿于項目開發(fā)的過程始終，金額大、內(nèi)容多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜是它的特點。正因如此，我們更要利用好成本核算，深入業(yè)務(wù)，并找到管控方式，發(fā)揮其重要的作用。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題

我國房地產(chǎn)行業(yè)市場化發(fā)展時間較短，在發(fā)展過程中又受到各種不良因素的影響，致使與西方發(fā)達(dá)國家的差距較大，理論上和實踐上都存在很多不足，這也成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。以下從幾個方面分析項目成本核算中存在的主要問題。

（一）成本核算制度體系不完善

前文提到，財政部為了加強(qiáng)企業(yè)產(chǎn)品成本核算工作，在2013年8月16日頒布了《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》，但正如此制度中所規(guī)定的那樣，涵蓋了包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、采礦業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、信息傳輸業(yè)、軟件及信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、文化業(yè)在內(nèi)的各個行業(yè)。由于行業(yè)較多，在制度中只能對各個行業(yè)的成本核算標(biāo)準(zhǔn)及方式作了簡要說明，后續(xù)也沒有更為深入的分行業(yè)實施細(xì)則出臺。所以在實際執(zhí)行的過程中，各個房地產(chǎn)企業(yè)對制度理解不同，從而對經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的處理方式也會有所區(qū)別。目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對于成本核算除了簡單參考該制度部分條款外，更多的是參照國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的有關(guān)規(guī)定，對部分成本項目有統(tǒng)一處理，其他項目企業(yè)自定，大型房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)會在內(nèi)部規(guī)范操作，而一般企業(yè)則根據(jù)經(jīng)辦財務(wù)的主觀判斷，對財務(wù)的專業(yè)度要求很高，不僅是財務(wù)知識，還有工程知識等，高要求往往很難實現(xiàn)，在漫長的成本核算過程中，常會出現(xiàn)人員不同核算口徑也不同的現(xiàn)象，這就影響了相關(guān)項目開發(fā)成本優(yōu)化配置的綜合成效，與此同時，也降低了成本核算的精準(zhǔn)性與可靠性。

（二）成本核算對象周期不明確

現(xiàn)階段，隨著單一業(yè)態(tài)的傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式走向尾聲，多業(yè)態(tài)的綜合地產(chǎn)，多元化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)紛紛登上舞臺。項目業(yè)態(tài)多，在一定程度上加大了企業(yè)的成本核算難度。尤其使成本核算對象的確定更為復(fù)雜，可選擇性較大，并且不容易考慮周全，在制定時會出現(xiàn)一些不容小覷的漏洞。在實際操作過程中，成本對象劃分過粗會導(dǎo)致后期核算不準(zhǔn)確，進(jìn)而影響各業(yè)態(tài)的定價及利潤水平，也不利于項目成本的分析及管理;成本對象劃分過細(xì)又會加大財務(wù)工作量和人力成本，使工作效率降低，影響整體工作節(jié)奏。另外，房產(chǎn)項目一般會采取分期開發(fā)的形式，成本核算需要結(jié)合項目的開發(fā)周期進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，如此才能為企業(yè)提供更為精確的利潤和稅務(wù)數(shù)據(jù)，科學(xué)評價企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。但在實際工作中，分期開發(fā)的項目還會分地塊開發(fā)，即便同一地塊同一分期，也會存在多個規(guī)劃和許可。施工合同有的是按期按地塊簽訂，有的是按許可證分批簽訂，財務(wù)在進(jìn)行賬務(wù)處理時很難獲得準(zhǔn)確詳盡的成本信息，從而對成本核算造成了較大的影響和不確定因素。

（三）成本核算費用歸集不統(tǒng)一

房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用和一般制造業(yè)一樣，也可以分為直接和間接。對于直接能夠確認(rèn)成本核算對象的成本，可直接歸集到相關(guān)明細(xì)賬戶，但是，由于工程支出專業(yè)性高，財務(wù)人員缺乏建筑工程方面的相關(guān)知識，對成本項目的界定和劃分標(biāo)準(zhǔn)不一致。而工作崗位的改變又會產(chǎn)生成本歸集前后的情況不相同。對于無法確認(rèn)成本核算對象的間接成本，先歸集再分配。在后期計算單方成本時再選擇占地面積比例、建筑面積比例等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配。但是，成本歸集的流程復(fù)雜，特別是項目融資成本，目前尚無恰當(dāng)?shù)臍w集辦法。另外，不同業(yè)態(tài)的工程造價也不一樣，就算是同一幢建筑，地下車庫、儲藏室、底層商鋪、上層住宅，這些造價也不盡相同，如果采用同一分配率分配間接成本，也會有失偏頗，降低了成本核算的準(zhǔn)確性。成本核算失真影響了企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展、未來的土地增值稅清算、房產(chǎn)銷售策略及發(fā)展戰(zhàn)略等。

3 房地產(chǎn)企業(yè)完善成本核算的對策

從以上對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算中存在問題的分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，雖然我國房地產(chǎn)市場前期經(jīng)歷了蓬勃發(fā)展，如今又經(jīng)歷了轉(zhuǎn)型改革，但仍然存在一些不足之處，在日常核算中還是會有這樣或是那樣的不完善、不確定、不統(tǒng)一等等。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迫切需要找到突破難點與痛點的方法，以下從三個方面提出改進(jìn)建議。

（一）努力完善成本核算制度規(guī)范

建立完善成本核算相關(guān)制度，可以更好地實現(xiàn)成本核算的基本目標(biāo)。呼吁國家針對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算再出臺實施細(xì)則。與此同時，企業(yè)內(nèi)部也可根據(jù)國家現(xiàn)有政策，制定出適合自身的成本核算操作規(guī)范，結(jié)合成本核算的基本要求來確定成本核算標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)決算體系，加強(qiáng)制度的完整有效性，加強(qiáng)成本核算科目的精細(xì)化設(shè)置與管理。日常工作中設(shè)置開發(fā)成本專業(yè)臺賬，完善合同管理，保證開發(fā)成本準(zhǔn)確的計量，合理的分配。可根據(jù)實際情況增設(shè)專門的成本核算部門，全面深入到業(yè)務(wù)中，從項目拿地前期，到項目開發(fā)中期，再到項目結(jié)盤末期，銜接好財務(wù)與業(yè)務(wù)，提高成本核算與管控的質(zhì)量。

（二）正確選擇成本核算對象周期

房地產(chǎn)企業(yè)對成本核算對象的選擇可以采用兩種方式，一種是以開發(fā)周期的長或短、項目規(guī)模的大或小為前提，選擇某一個單項作為成本核算對象;另一種是關(guān)注項目開發(fā)成本中的某種特性，對項目類別進(jìn)行科學(xué)詳細(xì)的劃分，對組成部分開展較為精細(xì)的核算，使企業(yè)的項目成本得到更加全面的反映，也為企業(yè)后期的工程結(jié)算和土地增值稅清算提供更為詳盡的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。如果企業(yè)在同一時期有多個項目同時開發(fā)，可以找出所開發(fā)項目的共性，對成本核算進(jìn)一步整合，站在統(tǒng)一核算對象的角度，采用特定的方式方法進(jìn)行成本核算，從而減輕工作負(fù)擔(dān)和壓力，提升核算效率和質(zhì)量。

（三）合理運(yùn)用作業(yè)成本管理方法

《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》中最大的亮點，就是引入了一種全新的成本管理方法，即“作業(yè)成本法”。反映到房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的核算上，主要就是將老制度在“期間費用”中列支的部分費用計入了“開發(fā)成本”，這會使項目成本的信息更加全面、真實、完整。作業(yè)成本法是指將完成作業(yè)所需耗用的資源成本分配給成本對象的一種成本核算方式。由于間接費用與成本對象無法一一對應(yīng)，這就需要求助作業(yè)成本法使其與成本對象在明確的“因果關(guān)系”層面上進(jìn)行配對。作為一種間接費用分配方法，作業(yè)成本法通過細(xì)化過程來尋找成本動因，建立與之相對應(yīng)的成本庫來歸集成本，使成本管理與計量充分結(jié)合，進(jìn)一步提升企業(yè)成本管理水平。

四、結(jié)論

總而言之，房產(chǎn)開發(fā)過程的特殊性決定了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的復(fù)雜性，為了確保新形勢下企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)對成本核算工作要重視起來，積極運(yùn)用各種合理的措施，解決成本核算中的問題，充分發(fā)揮成本核算的意義，并且根據(jù)成本核算的情況與結(jié)果，對項目開發(fā)的流程進(jìn)行更加科學(xué)的設(shè)計與調(diào)整，完善成本控制體系，實現(xiàn)企業(yè)成本管理的目標(biāo)，以此不斷提升企業(yè)的核心價值。

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