房地產企業如何構建有效的運營計劃管理體系

趙宏

（四川天譽房地產開發有限公司，四川成都 610000）

0 前言

在房地產行業宏觀調控的升級，以往的土地溢價開發模式逐漸消失，產品溢價、品牌溢價、高周轉溢價的模式已經來臨，有些企業計劃管理的薄弱，特別是在一些小型的房地產企業，甚至是沒有計劃管理的部門，計劃管理主要是由綜合部門代為管理的，這部分的企業沒有目標的管理概念，局部企業內部甚至存在著工程部門、運營部門對當前企業開發面積、竣工面積、在售面積口徑的不一致等情況，所以對企業運營管理提出更高的要求，必須不斷向保準化、精細化管理模式發展，進而充分發揮出品牌、資金、資源、建設、運營和管理的優勢，激發企業更高的創新力和綜合競爭力。本文就對房地產企業如何構建有效的運營計劃管理體系進行分析，以供借鑒。

1 房地產溢價率的意義分析

在新形勢下，房地產企業的品牌溢價能力已經成為新站場，大批品牌房地產企業主動向市場亮劍，把品牌轉化成生產力。我國的房地產品牌價值則是成為房地產行業最受關注的活動，房地產的溢價率數值越高，則是表示中間商能夠謀取賺取更多的利益。就宏觀角度進行分析，若是溢價率過高，就會造成房價的過高，政府宏觀調控作用在此可以顯現出來，溢價率在移動程度上可以看出中間商的謀取獲取利益的手段，以及從另外一個方式看出整個經濟局勢增長或是降低的；若是溢價率過低，就證明房地產在某中間運行緩解受到損傷，或者是受到其他方面的影響，造成房地產下降或是房地產溢價率下降。

2 當前房地產企業運營管理的現狀分析

2.1 房地產企業運營管理的問題分析

房地產企業運營管理的現狀主要有很多部門對本部門的職能不清楚，經常有相互推諉的問題，對于所處崗位的工作不明確，對個人授權的不清晰，不知道什么事情該做主，所有事情一律向上級反映，工作被動且效率低下，領導越級指揮，命令不一致，使得計劃時常存在著變化，總是重復性的出現同樣問題，解決后下次同樣再犯，不斷處理各問題。另外，流程制度雖然說比較多，但都流于形式化，員工收入越高，但是滿意度卻是不斷下降，對企業報怨的不斷，有80%的房地產企業有以上的現象，其主要原因是企業發展過程中不能形成一套規范的運營管理體系。

2.2 房地產企業的運營管理原理

房地產企業開發價值鏈包含主要系統、策劃、立項、設計、施工、竣工和銷售，支持系統則是指人力資源、財務、行政、采購、技術、采購、報建方面，房地產企業運營管理則是優化設計主要系統、全面的提升企業核心的競爭力，進而降低成本增加開發價值鏈上的效率。

3 房地產企業的管理體系設計的原則

（1）滿足有關法律規范要求，在當前我國房地產行業有關法律規范比較完善，為更好地建立房地產企業的工程管理體系，使得該體系健康的發展，在建立過程中，還需充分了解有關法律規范、房地產專業法規和堤防的政策方針，使得建立體系能夠滿足有關法律規范要求，進而確保體系合法性。

（2）對各種影響因素進行控制，為有效建立管理體系，還需建立有關房地產管理信息的體系，進而細致了解有關行業信息。在現階段房地產項目較多，建立信息管理體系，能夠保障隨時了解工程施工工藝、施工技術、施工經驗等等，進而隨時了解工程施工最新信息，建立工程管理的體系可以實現工程管理體系不斷發展。

4 房地產企業運營管理體系的設計要點

4.1 房地產運營管理主要是以目標管理為核心導向

運營目標管理主要是指運營部門最為核心使用和最重要的職能，包含目標的制定、目標監控管理、目標考核元素，運營目標的制定緊緊圍繞平衡積分卡的思維進行開展，在實際應用的時候，更多的是圍繞財務目標進行開展，其中包含銷售額、回款額、利潤率等。在一般情況下，小企業的小定位小目標，大企業大定位大目標，在一定程度上對企業項目進行擴大。

4.2 房地產企業運營組織系統的設計

管理制度還需體現在“廣”的原則上，制度方面需要最大限度覆蓋全公司所有的部分，以體現“深”的原則，必須明確處理。創造出綜合的效應，進而實現資源的共享，全面提高效率，對管理的成本進行降低。管理制度、管理的方法、管理的制度還需保證各核心業務實現經營的目標，盡可能的實現企業戰略發展目標，進而隨著組織重大戰略進行調整。組織結構體系良好的運行，需要系統文件把各部門、各崗位進行完整的結合，和其他部門交叉內容進行銜接，共同確定出系統文件詳細程度、培訓程度也并非是越細越好，關鍵能明確要求，進而發揮自我完善的作用，統一文件格式主要包含了文件編碼、文件目錄、文件版號、紙張大小、字體、字號、LOGO、封面。

4.3 房地產企業的業務管理系統設計

房地產企業的業務管理制度作為總體上管理的要求，全面概況各部門對所管理內容規范要求，管理的規定則是規范有關部門的各業務內容，落實管理制度要求，部門管理辦法還是對復雜的某業務操作過程、方法的說明等，對實際業務的深度要求和成果標準，進而補充和細化管理規定。在設計的過程中，房地產企業應結合實際組織結構設計，使得本企業組織結構體系可以有效運行，確保企業日常運作的有依據。

4.4 注重房地產品牌建設物業的服務

房地產主要是后驗性比較強的商品，商品的后驗性對商品一些品質消費者需要經過長時間使用之后才能了解，房地產商品品質比較多，比如日照、通風和社會環境等，需要消費者在入住一段時間后，才能有全面的理解。在當前政策條件下，房地產行業絕大部分采取預售制方式，在正式交房前，消費者對于產品的評價和期待都是來自開放商前期的營銷推廣活動。除此之外，另外，房地產企業持久的品牌溢價是來自業主口碑，就業主來講，入住房屋只是產品體驗的開始，對品牌映象則是依靠后期漫長的生活驗證，物業服務則是成為房地產企業品牌建設另一部分的，進而積累業主品牌口碑。

4.5 提升房地產企業運營管理架構設計的合理性

房地產企業需要有效總結研究運營管理體系建設和操作的復雜性，使運營管理架構設計的重要價值得到充分體現，為運營管理體系提供更高質量的構建基礎。要從保障機制創新構建的角度出發，分析房地產企業運營管理架構的作用，結合房地產企業拓展市場份額的戰略性需求，創新設置其運營架構，為戰略決策的合理化制定以及資源的優化配置提供充分完善的保障，為業務支持中心的有效構建提供幫助，使企業的運營管理架構實現不斷優化。企業必須加強對區域管理主體情況的研究，結合房地產開發企業的業務特征，找出影響經營利潤的主體因素，以合理地構建日常運營決策方案、設置運營管理架構。在推進房地產企業運營管理架構創新的過程中，需要分析企業的利潤中心構成情況，結合房地產企業的日常運營情況，對企業總部的調控進行價值分析，使運營管理架構在創新設計的過程中，可以適應異地項目管理體系的創新構建需要，為企業運營管理體系具備更加理想的基礎性運營條件提供幫助。

5 運營管理對信息化對接的提升

信息化的手段能夠提高管理效率，實現實時化局部數據監控、局部無紙化的辦公，在現階段數字化的轉型是熱點話題，其本質上是企業內部信息化。還需提醒有很多企業走入信息化誤區，為信息化而信息化，是特別不可取的。信息化是一種技術，需要合理管理體系框架作為支撐，就是房地產企業首先注意建設合理的組織管控模式、合理的組織權責分配、合理的流程體系、合理的薪酬考核制度，有的這些之后再把這些框架經過信息化手段進行實現，使得管理體系的日益完善。若是基礎管理框架的不合理性，可能在表面上提高流程效率，但是公司本質上卻損失管理效益，有可能信息化做的越深，積累疊加管理風險的難度就越大。不管是大型房地產企業還是中小型的房地產企業，在推進信息化建設數字化的轉型階段，都需要進行完善管理體系，再實現信息化數據，否之就會本末倒置。不合理的信息化體系搭建后，再進行完善管理，可能就是亡羊補牢。

6 結束語

總而言之，在現階段，我國當地產發展已經進入新的歷史發展時期，市場規模的不斷擴大，使得市場競爭日益的激烈化。科學管理的手段能夠實現企業可持續化的發展，為更好地促進房地產企業快速的發展，實現利潤最大化，科學化管理是必不可少的，就當前的問題，進而實現我國房地產企業的發展，提升企業的核心競爭力，進而建立房地產企業管理的體系，促使房地產企業的可持續化發展。